2020年8月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)推出“三道紅線”政策，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的熱議話題。中指研究院5月21日發(fā)布的《2021中國房地產(chǎn)上市公司研究成果報(bào)告》顯示，2020年，在“三道紅線”影響下，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平有所下降，現(xiàn)金流改善。因此大部分觀點(diǎn)認(rèn)為，“三道紅線”的出臺有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對于融資能力較強(qiáng)、產(chǎn)品力較強(qiáng)、有息負(fù)債較低的房企，或?qū)⑿纬衫谩?/p>

分析人士指出，“三道紅線”終結(jié)了行業(yè)內(nèi)卷化競爭，集中度提高將帶來結(jié)構(gòu)化拐點(diǎn)。當(dāng)大多數(shù)房企都急于脫“紅”之際，部分穩(wěn)居“綠檔”的優(yōu)秀企業(yè)有望迎來發(fā)展良機(jī)。以融信為例，公司在近年的發(fā)展中展現(xiàn)出日趨穩(wěn)健的態(tài)勢，財(cái)務(wù)水平不斷優(yōu)化。穆迪針對融信發(fā)表評級報(bào)告，維持公司“B1”家族企業(yè)評級，展望“穩(wěn)定”，表現(xiàn)出對融信未來發(fā)展的良好預(yù)期。

新政下“三道紅線”全達(dá)標(biāo)

隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的發(fā)布及落地，如今扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比這三個指標(biāo)，成為房企財(cái)報(bào)中最受關(guān)注的數(shù)字。財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，截至2020年底，融信凈負(fù)債率83%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08倍，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，均位于“三道紅線”設(shè)置的指標(biāo)內(nèi)，躋身“綠檔”陣營。

近幾年，隨著政策調(diào)控的不斷收緊與房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的快速轉(zhuǎn)變，融信的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也呈現(xiàn)出逐年優(yōu)化的特點(diǎn)。公司在2020年度業(yè)績會上提出，要將70%-90%的凈負(fù)債率作為長期管控目標(biāo)，并將拿地預(yù)算控制在銷售回款的30%-50%，以保證杠桿水平的健康穩(wěn)定。而現(xiàn)金流方面，融信則表示，未來將繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金回款力度，保持較高的回款率，并對債務(wù)期限結(jié)構(gòu)進(jìn)行主動管理，以進(jìn)一步優(yōu)化公司現(xiàn)金流動性。

從融資來看，融信2020年平均融資成本下降至6.55%，新增融資平均利率5.3%，處于行業(yè)較低水平。據(jù)了解，公司于去年至今進(jìn)行了多次美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行與回購，同時，公司也以福州世歐商業(yè)廣場為標(biāo)的發(fā)行了首單CMBS，規(guī)模為22億元。目前，融信擁有開發(fā)貸、公司債、ABS/CMBS、優(yōu)先票據(jù)、銀團(tuán)雙邊貸款等融資渠道，且已無信托融資，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“三道紅線”更多考驗(yàn)的是房企的現(xiàn)金流與融資能力，而從年報(bào)來看，融信相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)秀，在審慎的財(cái)務(wù)管理下，公司仍有充足的資金保證持續(xù)健康發(fā)展，并能以較低的成本進(jìn)行融資；加上“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)帶來的充足空間，公司在未來將擁有更強(qiáng)的競爭力。

管理紅利時代下的自律

中指研究院認(rèn)為，在行業(yè)環(huán)境趨穩(wěn)、監(jiān)管強(qiáng)化、企業(yè)發(fā)展降速的市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全面競爭時代。行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變。在近年的發(fā)展中，融信也越來越多地提及發(fā)展運(yùn)營的重要性，從多個方面提升項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)營效率。

在拿地方面，對城市的長期布局中，融信了解各深耕城市的區(qū)域價(jià)值、市場偏好及調(diào)控趨勢，并將這些因素運(yùn)用到對拿地效益的評估中。融信以銷售回款的30%-50%匹配拿地資金，配合盈利能力測試，在管理過程中保證資金安全，并挖掘拿地效益。

在經(jīng)營方面，融信管理層多次提及“問管理要紅利，問經(jīng)營要效益”，公司站在整體的角度把控從開發(fā)、銷售到回款的一系列流程，以項(xiàng)目為經(jīng)營管理單元，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)精細(xì)化管理，并堅(jiān)持產(chǎn)銷一體的原則，追求供銷聯(lián)動、品質(zhì)聯(lián)動、現(xiàn)金流聯(lián)動為核心的精細(xì)化運(yùn)營體系，在高效的開發(fā)、強(qiáng)營銷競爭力、以及優(yōu)秀的去化與回款中，提升公司發(fā)展質(zhì)量。

在財(cái)務(wù)方面，融信在財(cái)務(wù)管理中保持審慎的態(tài)度，以保證現(xiàn)金流的安全，提升融資能力。公司通過積極的債務(wù)管理保證財(cái)務(wù)的安全性，在以多元融資不斷降低成本的同時，也先后回購了多筆美元優(yōu)先票據(jù)，通過長短債務(wù)的優(yōu)化配置，進(jìn)一步改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)延長債務(wù)久期。

從行業(yè)來看，“三道紅線”是建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的重要舉措，而達(dá)標(biāo)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)則是“三道紅線”新時期的入場券。專業(yè)人士預(yù)計(jì)，2021年綠檔內(nèi)的企業(yè)有望迎來盈利拐點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)新增土儲，長期低資金成本，良好區(qū)域銷售，有望促使部分優(yōu)質(zhì)公司業(yè)績增速和利潤率在2021年見底。融信在這幾年中對經(jīng)營能力的打造與財(cái)務(wù)自律，成為了公司競爭優(yōu)勢所在，將在日益收緊的政策下驅(qū)動公司長期發(fā)展。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄淑靜 攝