每經(jīng)評論員 薛暉

本周一（7月26日），A股市場遭受重挫，地產(chǎn)板塊也不例外：當(dāng)日萬科A下跌7.57%，保利地產(chǎn)下跌5.14%。在隨后的幾個交易日里，地產(chǎn)板塊仍持續(xù)低迷。在港股市場，物業(yè)板塊則上演了“過山車”行情。7月26~27日，港股物業(yè)板塊連續(xù)兩日下跌，不過在7月28日開盤后，港股物業(yè)板塊表現(xiàn)強勢，截至當(dāng)日收盤，漲幅前十的物業(yè)股均超過10%，內(nèi)地物管股指數(shù)上漲7.75%，7月29日再度上漲2.5%。

早在上周五（7月23日），住建部、國家發(fā)改委、公安部等8部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》），提出要從房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、融資、物業(yè)管理等全鏈條持續(xù)發(fā)力，加大懲處力度，強化問責(zé)機制。

筆者注意到，就在《通知》印發(fā)的前一天，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，住建部將會同有關(guān)部門，進一步落實城市政府主體責(zé)任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。“對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)”。而在7月29日，住建部約談銀川等五城市政府負責(zé)同志，要求切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

如果將上述監(jiān)管層的表達和舉措視為要堅持“房住不炒”“重視調(diào)控工作”的話，那么7月26日財政部發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》）就可看作“舉托”。《公告》的核心內(nèi)容是對提供長租房的企業(yè)和機構(gòu)減稅，同時鼓勵將那些不屬于住宅的土地和房屋新建和改造成可提供租賃住房的房源。總之一句話，想方設(shè)法加大租賃房供給，提供稅費優(yōu)惠。這與之前的“租售并舉”的精神是一致的。

可以看出，監(jiān)管層不但在繼續(xù)加大對房價的控制，還采用增加租賃供給的辦法。其目的很明確——房價不能再漲，房租也不能再漲，甚至還要下降。

自去年新冠疫情暴發(fā)以來，樓市雖有所復(fù)蘇，個別城市房價有所上漲，但總體而言，無論是全國平均房價還是房企的銷售業(yè)績，都談不上“大幅增長”。監(jiān)管層為何一再強調(diào)要嚴格調(diào)控呢？

在筆者看來，這個問題可能要跳出房地產(chǎn)行業(yè)來看。就在地產(chǎn)股下跌前，另一個行業(yè)——教育培訓(xùn)也出現(xiàn)股價下跌，原因也是監(jiān)管部門出臺了相關(guān)措施。再回看，5月31日，中央決定實施“三孩政策”。在人口紅利漸漸失去，如何提升中國經(jīng)濟的可持續(xù)增長是頭等大事。而要保持經(jīng)濟可持續(xù)增長，就要免避人口結(jié)構(gòu)過快老齡化，保持一定幅度的人口增長率。在短短幾年間放開二孩和三孩，正是表明對人口增長的關(guān)注和期待。

然而，“房子貴”和“教培貴”是人口增長的“攔路虎”。80后、90后，不想生娃或不敢生娃，很大程度上是擔(dān)心生不起也養(yǎng)不起。因此，降低人口養(yǎng)育成本是扭轉(zhuǎn)人口下降趨勢的關(guān)鍵。

實際上，監(jiān)管層的意圖早就明確了，就是要讓億萬新市民能在城市就業(yè)、安家、生兒育女，進而提高國民生活質(zhì)量。要邁向這個目標，就要讓新市民能買得起房，至少租得起房。買了房以后還要交得起物業(yè)費（因此《通知》中特別對物業(yè)費收取和支出有了許多監(jiān)管）。

有了家，扎下根，才會生兒育女。有了兒女，還要養(yǎng)得起、養(yǎng)得好。那些在一線城市里動輒幾萬或十幾萬的課外培訓(xùn)費，也要從新市民的支出表里清除。這就是針對房地產(chǎn)和教育培訓(xùn)企業(yè)進行嚴厲監(jiān)管的邏輯。這也意味著行業(yè)要進行轉(zhuǎn)型，能夠順應(yīng)人口政策的變化，才能抓住機會繼續(xù)發(fā)展。