每經AI快訊，中國銀河08月12日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

事件：8月10日，天津市規劃和自然資源局發布補充公告，對61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間由原定的2021年8月10日延長至8月31日，并對61宗地塊的拍地規則和最高限價進行了調整。8月11日，青島市自然資源和國土局發布公告稱，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”。

天津第二輪集中供地土地規則調整后，土地溢價率大幅降低至15%：天津市的補充公告中，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，并對此前公布的61宗地塊的最高限價均進行了調整，其中1宗地塊增設最高限價，60宗地塊對原最高限價進行下調。經統計，60宗限價地塊的起始價總計為531.47億元，原最高限價總計785.25億元，下調后的最高限價總計610.89億元，土地溢價率由47.75%大幅下降到了14.94%，每塊土地的溢價率也都未超過15%。從天津首批集中供地的結果來看，成交的45地塊中，有29宗土地溢價成交，最高溢價率達49%，第二輪拍地規則調整之后，預計將有效的控制土地溢價率，達到“穩地價”的目標。青島隨之也發布公告“終止”第二批集中供地，我們預計其也將對土地出讓規則和價格進行調整。

首批集中供地未達到“穩地價”的目標，房企利潤空間被擠壓：從首批集中供地的效果來看，并未達到集中供地的政策初衷，整體的土地溢價率抬升。我們統計的12家樣本城市首批集中供地平均溢價率為17.63%，較去年全年水平上升3.77pct，并且各地土拍熱度分化明顯，熱點城市的核心地塊競爭十分激烈。同時，多數城市要求在達到限價之后“競自持、競配建”，這也無形的拉高了土地價格和開發商成本。在“高地價，限房價”的市場環境下，房企的利潤空間被擠壓，使得房企的毛利率持續走低，這也是市場對板塊的悲觀情緒較為濃厚的原因。

天津土拍政策調整為積極信號，第二、三批土拍的溢價率或將迎來改善，房企毛利率拐點可期：7月22日國務院副總理韓正在“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”中提出，“要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度”，住建部還提出要推廣北京做法，“建立房地聯動機制，限房價、控地價、提品質”。我們認為，在“穩地價”的目標指引下，各地第二、三批土地集中供應規則將迎來新的調整，向“北京模式”看齊，天津的新拍地規則或為大趨勢，采用搖號、控最高限價等方式，有效降低土地溢價率。若土地溢價率得到控制，房企的拿地成本降低，整體利潤率水平將迎來回升，毛利率拐點的到來可期。(維持評級)。

投資建議：行業的主要矛盾是在“高地價、限房價”的環境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調整下，房企的利潤空間受擠壓的局面將得到改善，市場預期或將迎來修正。目前來看，市場對板塊的預期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價比。在行業供給側改革的大環境下，對于優質住宅開發房企是風險也是機遇，我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

風險提示：行業面臨經濟及行業下行壓力的風險，銷售超預期下行的風險，政策調控不確定性的風險。

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(記者 蔡鼎)

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