每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

一邊是下降的營(yíng)收和毛利率，另一邊卻是大幅增長(zhǎng)的利潤(rùn)。

如果單看數(shù)據(jù)，金融街昨日（8月29日）的2021年半年報(bào)著實(shí)令人費(fèi)解。

深究之下，金融街增長(zhǎng)的利潤(rùn)基本源自資產(chǎn)持續(xù)處置和持有項(xiàng)目升值，持續(xù)造血功能不足。

多項(xiàng)核心指標(biāo)下滑

數(shù)據(jù)顯示，金融街2021年上半年實(shí)現(xiàn)銷售簽約額215.2億元，低于2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企平均增速（37.8%）約0.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增長(zhǎng)37.1%，較2019年同期增長(zhǎng)20.6%。其中住宅產(chǎn)品銷售簽約額205.9億元（銷售面積108.0萬(wàn)平方米）；商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額9.3億元（銷售面積4.2萬(wàn)平方米）。

報(bào)告期內(nèi)，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約54.7億元，同比下降約6.7%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.14%，較上年同期下降12.40個(gè)百分點(diǎn)，低于2020年行業(yè)平均毛利率(26.7%)3.6個(gè)百分點(diǎn)。

各個(gè)業(yè)務(wù)條線表現(xiàn)皆不盡如人意。

其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入43.87億元，同比下降8.8%；毛利率為23.14%，較去年同期下降12.40個(gè)百分點(diǎn)。

物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.34億元，同比下降7.18%；毛利率為90.65%，較去年同期下降2.27個(gè)百分點(diǎn)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.93億元，同比上升79.86%，但毛利率為卻是-6.99%。

此外，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%，凈負(fù)債率為163.7%，現(xiàn)金短債比為1.13。由此，金融街2021年中期指標(biāo)兩項(xiàng)超閾值，維持“橙檔”行列。

依靠持有項(xiàng)目升值

值得留意的是，金融街的歸母凈利潤(rùn)約6.0億元，同比增幅達(dá)到140.4%，超過(guò)2020年行業(yè)平均歸母凈利潤(rùn)增速（-17.8%）158.2個(gè)百分點(diǎn)。

而截至2020年末，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為98.9億元，同比增長(zhǎng)271.76%。2017-2019年，這組數(shù)據(jù)分別為-72.54億元、-90.29億元、26.60億元。

這要?dú)w功于金融街持續(xù)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)2020年年報(bào)，金融街通過(guò)退出中信城B地塊、出售金融街·萬(wàn)科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超百億元。

至2021年上半年，金融街營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~繼續(xù)大幅增加至42.66億元，而上年同期為-16.13億元，變化主要原因之一便是退出北京中信城B地塊，收回資金占用費(fèi)。

金融街投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為18.65億元，相較之下，上年同期為0.69億元，變化主要原因是根據(jù)與中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司簽署的金豐萬(wàn)晟置業(yè)有限公司股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收到相應(yīng)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

另外，報(bào)告期內(nèi)，上海靜安融悅中心西區(qū)A棟辦公樓、重慶磁器口后街一期二批次和黃村頤璟萬(wàn)和竣工，上述項(xiàng)目按照土地出讓合同規(guī)定在竣工后持有經(jīng)營(yíng)，公允價(jià)值變動(dòng)損益約6.95億元（稅前）。

而這一公允價(jià)值變動(dòng)占利潤(rùn)總額的比例達(dá)到了67.15%。

金融街仍舊在持續(xù)謀求賣出資產(chǎn)。

8月18日，金融街全資所有的北京德勝投資有限責(zé)任公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為15.75億元，需要接盤(pán)方一次性支付。

報(bào)告期內(nèi)，金融街在上海、固安等地僅獲取項(xiàng)目3個(gè)，新增項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建筑面積69.8萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額約35.4億元。

從開(kāi)工面積上，金融街累計(jì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積為869萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7%，其中，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積僅為48萬(wàn)平方米，同比下降79.5%。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)