每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

中報數據：今年上半年，金科股份（000656.SZ）實現合同銷售約1025億元，同比增長約18.0%；實現合同銷售面積1005萬平方米，同比增長17%；實現銷售回款約997億元，回款比例高達97%。實現營業收入約439.7億元，同比增長約45.1%；公司房地產業務毛利率為19.01%；歸母凈利潤約37.1億元，同比增長2.5%；

降庫存并不意味著犧牲利潤

“國家對房地產行業的主基調一直很明確，就是一個‘穩’字：穩房價、穩地價、穩預期。這一基調是持續的，是一慣的，而且是堅定的。”

金科股份董事長周達表示，在新的行業發展之下，企業要實現高質量發展，就要不斷適應新政策、新環境、新規則。“我們認為，未來地產行業不管是土地還是金融還是人才等各項資源，都會越來越朝著優秀穩健、綜合實力強的企業進行傾斜”。

為了更好地順應行業和政策的變化，金科股份從上半年就開始著手對總體經營策略進行調整，不把規模增速作為最主要的目標導向。周達表示，“未來較長的一段時期內，我們將堅持‘一穩二降三提升’的總體經營策略，這是適應行業發展的階段性選擇，也是公司把握房地產行業未來發展主動權作出的戰略性判斷、戰略性布局和戰略性抉擇。”

不過，周達也強調，“穩健發展并不是完全不要規模，而是根據階段性的宏觀環節和自身資源的實際情況，確定合適的規模增速。”在他看來，要做到降負債和降庫存，不能簡單的做加減法，而是在保證現金流安全前提下，要進一步優化負債的融資來源結構、期限結構和成本結構；降負債的底線就是公司要持續保持“綠檔”；降庫存也并不是意味著犧牲利潤，而是要開拓思路、多措并舉，在保證一定利潤的條件下降庫存。

“坦率地講，過去幾年我們在資產運營方面并沒有太多積累和優勢。今年，我們專門成立了產業園區事業部、商旅康養事業部，加大對一線公司的全鏈條賦能，取得了不小的進步。接下來將持續的大力培育和提升商業、園區的資產運營能力，提高持續經營性營收占比，逐步優化公司資產結構，并賦能住宅開發獲得溢價。”周達表示。

行業毛利率未來保持20%-25%

從今年房企的中期業績報告可以看出，誰都沒有逃過利潤下降或收窄的定律，金科也同樣承壓。

在周達看來，凈利潤增速放緩的原因：一是整個行業的毛利率下行，二是近幾年與其他房企之間的合資合作相對比較多，三是去年同期公司規模凈利潤基數相對較高。

“對于行業毛利率，我們認為未來會保持在20%-25%，這是行業的整體水平。”周達表示，金科的毛利率能維持在行業的整體水平以上。

“總體來講，要提高毛利率可以總結為拿好項目、建好項目、做好服務、精細管理四個方面。”對于提升公司盈利能力，周達表示，金科做了相應的謀劃和安排，首先是拿好項目，希望通過1+6多元拿地模式進一步夯實，通過多元拿地渠道獲取更多的毛利率有保障的項目。

“其次在做好產品這一塊，希望能夠在未來的3-5年品質利潤型的產品和周轉效率型的產品結構要保持相對均衡，其中品質利潤型產品占比要達到30%以上。”周達表示，此外還要做好服務，也就是要持續業主滿意度在行業的領先水平，不斷擴大金科對B端、C端提供增值服務范圍和營收占比。

“最后，是不斷提高精細管理能力，通過公司各個業務板塊的精益管理，不斷提升公司經營效能和管理效能，希望用兩到三年的時間，逐步把權益占比提升至65%至70%比較理想的水平。”周達表示。

值得一提的是，今年上半年金科累計新增土地儲備39宗，建筑面積835萬平方米，土地購置合同金額為354億元，投銷比保持在40%以內。其中，通過地產+商業、地產+產業、收并購等非直接招牌掛方式獲取的土地計容面積達到了470萬平方米，占比57%。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供