“房地產市場調控長遠來看是好事。”新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林在新力控股（集團）有限公司（股票代碼：02103，HK；以下簡稱“新力控股”）2021年中期業績報告會上表示。 “三道紅線”后，房企從2021年開始普遍強調財務基本盤穩健扎實，并紛紛開始多航道布局，尋找新的增長引擎。高質量增長、穩健財務水平、精細化運營，或將成為房企經營的新關鍵詞。站在行業發展拐點，新力始終堅守長期主義戰略，以強經營能力為導向，以品質和服務為驅動，為企業綜合競爭力的不斷提升，積蓄力量。 業績穩定增長財務基本面持續向好 中期數據顯示，上半年新力控股確認收入約人民幣112.2億元，同比增長28.9%；母公司擁有人應占核心利潤約為人民幣7.3億元，同比增長7.4%。 收入的增長源于銷售業績長期穩定增長。今年上半年，新力控股完成全口徑銷售額達588億元，同比增長35%。從更具含金量的權益銷售層面看，新力控股上半年完成權益銷售額約270億元，同比增長28.4%，完成全年銷售目標51%，實現時間過半、任務過半；權益銷售面積為179.26萬平方米。 新力控股表示，下半年公司可售貨值充足，有信心完成全年目標。 業績持續增長的同時，新力控股始終保持穩健的財務基本面，在行業降負債、降杠桿的總基調下，不斷提升企業發展的安全邊際。截至報告期末，新力控股已連續三期經營現金流為正，現金短債比達到1.4，凈負債比率進一步降至50.5%，剔除預收款后的資產負債率是73.5%。按照“三道紅線”的標準，新力控股目前處于黃檔，公司管理層也表示，力爭一年內實現三項指標全部達標。 為此，公司將進一步優化整個現金流管理，在整個杠桿率上做更多鋪排，特別是長中短期債務結構的鋪排。 實際上，上半年在降低負債和強化現金管控的同時，新力控股也積極拓寬融資渠道，優化資本結構。 張園林表示，調控從長遠看是好事情。房地產行業依然是一個好行業，行業規模依然可觀，對于地產公司而言，關鍵是“我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個大蛋糕里把自己這塊做好”。 銷售提速現金流充盈 自成立以來，短短十余年，新力控股已從區域龍頭企業晉級千億房企。在疫情、“三道紅線”以及集中供地等政策壓力下，今年上半年，新力控股依然保持了發展韌性，實現各項業績指標穩健增長。 無論營業收入還是凈利潤等核心指標，新力均保持了穩步上升的態勢，顯示出在新的市場環境和新的發展周期下，新力依然保持良好的盈利狀態，成長動力十足。 從權益銷售額的區域構成來看，長三角以及大本營江西省依然是公司銷售貢獻最強勁的兩大區域，其中長三角上半年實現權益銷售額100.62億元，占比37.2%；江西省實現權益銷售額72.18億元，占比26.7%；大灣區實現權益銷售額34.76億元，占比12.9%；中西部核心城市及其他區域的潛力城市累計實現權益銷售額約62.85億元，占比23.2%。隨著重點布局區域銷售貢獻度提升，也體現了新力控股深耕策略正在顯現成效。 在上半年銷售貢獻中，（新）一線及二線城市銷售占比合計達到88%，三線城市及其他銷售額占比僅為12%。布局的城市能級提高，也使新力控股的權益銷售均價同比增長5.7%至人民幣15084元/平方米。 雖然下半年市場壓力不小，新力控股仍然積極搶收，于2021年前7個月實現權益銷售金額308.4億元，已完成全年銷售目標58%。 據新力控股執行董事兼運營管理中心副總經理涂菁介紹，下半年公司整體可售貨值充足，可售貨值權益總額為人民幣440億元，其中有92%分布于一、二線城市，因此公司對完成全年合約銷售目標充滿信心。 融資結構持續優化融資成本持續下降 隨著行業“三道紅線”監管持續深入，房地產企業的財務安全被放至空前重要的位置。上半年，新力控股也堅持審慎的財務政策，不斷優化各類負債指標，提升現金水平，增厚安全邊際。 報告期內，公司境內外融資渠道暢通，對內建立多家銀行總對總戰略合作，金融機構授信總額為人民幣952億元，其中，未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%；存續在岸的人民幣公司債為10.4億元，包含今年7月發行的4.51億元公司債；存續離岸公司債為6.94億美元；存續ABS為人民幣7.27億元。 也正因如此，上半年，新力控股加權平均債務成本為8.7%，降低0.4%。 憑借優異的業務運營、穩健的財務狀況和良好的信用前景，四大國際評級機構于2021年6月重申新力控股信用評級。其中，惠譽給予“B+”評級、穆迪給予“B2”評級、標普給予“B”評級、聯合資信給予“AA+”評級，展望均為“穩定”。同時，上半年新力控股獲納入恒生綜合指數及深港通下港股通指數，深受資本市場認可。 對于下半年即將到期的債務償還安排，新力控股首席財務官許進業表示，公司已經做好應對融資方案，利用銷售回款、開發貸或循環滾動融資做好到期債務償還工作，同時針對下半年到期的三筆美元債會用自有資金償還或者視市場情況申請新的美元債額度覆蓋。 管理層表示，下半年公司將會繼續加強現金流管理，緊抓回款的同時積極擴展融資管道及優化債務結構，保持財務狀況穩定健康。 從容擁抱行業變化步入均衡發展階段 在新政策形勢下，新力控股也保持了自身的拿地節奏，并不完全依賴公開市場，在拿地渠道方面致力于多元化模式，通過招拍掛、收并購、勾地等，推動更多優質合作項目落地。 報告期內，新力控股新增項目5個，總計規劃建筑面積為96萬平方米，總權益投資金額為人民幣22億元，二線城市投資占比達80%。 截至2021年6月30日，公司旗下總權益土地儲備面積達到1440萬平方米，足夠未來2.5年發展。 按權益面積計，在公司的土儲中，新一線、一線及二線城市占比約84%。雖然高能級城市土儲所占比例較高，但公司的拿地成本卻依舊保持低位。上半年，新力控股平均拿地成本僅為4245元/平方米，全部實現低溢價獲取。 以南昌市新建區望城鎮一居住用地為例，期內，新力控股通過勾地獲取該地塊，成交地價僅為2158元/平方米，溢價率僅為3.3%。而該項目位于新建區政府重點打造板塊內，規劃打造成集人居、教育為一體的優質項目，預計將為新力控股貢獻可觀的銷售和利潤。 在經歷了過去十年的快速擴張規模的階段，下一個十年，質量、健康被放至新力控股戰略的關鍵位置。新力常務副總裁劉翔表示，未來，新力不會為了規模而盲目擴大規模，堅持四大區域持續深耕，堅持多元化取地模式，加大合作資源的開拓，從而控制項目的土地成本，保障項目安全且有利潤空間。 面對行業下滑的毛利率壓力，新力控股管理層也表示，希望擺脫依靠紅利吃飯的狀態，堅持審慎靈活的拿地策略，堅持深耕和品牌為先的導向，以精細化管理創效益，打造高效的敏捷型組織，以此來對沖毛利下行的風險。 未來，在城市深耕戰略的指導下，新力控股將繼續秉承初心，匠筑精品，持續保持在深耕區域的領先優勢，進一步強化市場地位，在企業保持安全穩健的同時，不斷提升運營效率，增強企業盈利水平，實現高質量、可持續發展。文/大炮