每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

監管層層趨緊，房企們對資金安全越發審慎。

近日，多家機構發布8月房企融資報告顯示，2021年1-8月房企累計發債6999億元，同比下降21%；前8個月累計增速加速下滑，發債規模僅占2020年全年的58%。

境外融資占比維持2017年以來低位

據貝殼研究院統計，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，較2020年同期金額規模減少1817億元。

從結構上分析，2021年1-8月境內債券規模占比70%，較2020年同期上升7個百分點；但境內1-8月累計發債規模約4904億元，同比下降約11%，降幅進一步擴大。

整體上境內債市波動性小于境外，境內債市主導地位將持續保持。

境外方面，今年1-8月累計發債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。貝殼研究院認為，監管環境趨緊、地產負面事件發酵是令近期境外資本市場信心維持低迷的主要原因。

8月單月融資規模同比縮減54%

8月單月，全行業融資數據同樣不容樂觀，境內外債券融資共發行62筆，較上月減少27筆；發行規模折合人民幣約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。

其中8月境外融資共發行6筆債券，融資規模約62億元人民幣，環比下降77.9%，并且發債主體均為民營房企，基本為借新還舊。境內下滑稍緩，共發行56筆債券，發行規模約509億元，環比下降23.8%，同比減少32.8%。境內債券發行規模占比約89%，繼續擴大年內債券市場主導比重。

規模持續縮小帶來票面利率整體上升。境內債券融資8月平均票面利率4.23%，較上月上升7個基點；境外債券融資8月平均票面利率為8.09%，較上月上升109個基點。

盡管融資整體增速持續下滑，但典型上市房企8月份融資仍然熱度不減。同策研究院監測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣1082.24億元，環比上升45.53%。其中，債券融資金額占比上升1.6%。同時，8月債券利率整體呈現上升趨勢，發行主體之間的票面利率分化加劇，其中境外債利率分化程度大于境內。

據同策研究院，8月典型上市房企中融資成本最低的為中國海外發展發行的5億美元、2.75%利率第三期公司債券，融資成本最高的為中梁發行的1.5億美元、11%利率公司債。從已披露的融資利率來看，房企融資利率主要范圍為3%-5%。

總體來看，房企債券融資規模持續上升（環比上升47.91%），其中境內銀行貸款漲幅明顯，為187.74%，主要為金地本月通過股東大會，擬與招商銀行簽署260億元綜合融資額度相關協議。

此外，在其他債券融資中，保利為旗下關聯公司提供113.26億元資金擔保；海外銀行貸款中，龍光訂立最高102億港元（折合人民幣84.73億元）定期貸款融資擔保契據。在國內融資環境持續收緊下，財務穩健、基本面好的房企，融資優勢將逐步凸顯。

同策研究院林丹妮對此表示：“本月融資金額上漲主要是受金地、保利、龍光三筆規模較大的融資影響。部分房企現金流依然承壓，而財務相對穩健且有國企背景的企業則更易獲得融資。”

從中期財報來看，多數房企財務結構得到改善，主觀上表現出積極持續的降負債和調整負債結構的態度。以弘陽地產為例，截至6月31日融資成本降至7.62%。其中近5成資金來自銀行端，美元債和境外銀團貸款占36.9%，約10%是結構化信托融資。

弘陽地產集團首席財務官申廣平在中期業績會上表示：“今年以來致力于推動進一步戰略合作，提升公司融資渠道多元化，希望能夠更好地偏重于銀行端融資和資本市場融資，降低結構化融資。”

融創中國董事會主席孫宏斌在中期投資分析會上坦言：“在央行對銀行‘兩道紅線’和對房企融資‘三道紅線’之下，整個市場規模肯定會減小。如果要維持市場目前的量，資金肯定是有缺口的。大家現在更關注公司的安全性和流動性。”

貝殼研究院認為，預計全年在客觀環境與主觀意愿下，房企債券融資規模將整體收縮。

8月到期債務兩倍于新增發債

8月，房企償債壓力進一步加劇。據貝殼研究院數據，8月份境內外債券融資到期債務規模約1196億元，環比增加3.3%、同比增加21.2%，房企到期債務凈額625億元；但新增發債規模不及到期債務規模的一半，除銷售回款外，對房企的融資能力提出更大的考驗。

據統計，8月信用債違約16筆，其中地產相關違約事件7筆，違約類型主要為未按時兌付本息。房地產金融監管政策不斷升級，房企在降負債方面效果顯著。與此同時，加速一些企業暴露自身債務缺陷，房企違約的負面影響將會帶來金融市場波動。

但債務到期壓力之下，未來融資環境仍然難言樂觀。

林丹妮說，據中國銀行保險報披露，由于融資端口收緊，且購房利率上浮等因素導致房企銷售回款放緩，未能及時償付債務，多家上市銀行房地產業不良貸款率出現攀升，因此銀行在貸款投放上對房企會有一定篩選要求，未來擁有穩健財務表現及未踩三道紅線的房企，在融資渠道和融資成本上都將具備一定優勢。

“總體來看，政策堅持‘房住不炒’基調，以房地產金融為抓手，未來房企發展將以‘穩’為勝，一方面注重自身運營情況，增強自身造血能力；另一方面良好運營情況更易獲得資本市場青睞，從而形成良性循環。”林丹妮指出。

封面圖片來源：視覺中國