每經(jīng)記者 梁宏亮    實習(xí)生 李佳盛    每經(jīng)編輯 官遠(yuǎn)星    

大學(xué)畢業(yè)之前，曉雨設(shè)想自己在職場里的樣子，是能像電影中的女白領(lǐng)一樣，光鮮亮麗。

然而畢業(yè)后，她發(fā)現(xiàn)生活并不容易——“單就租房這件事，就足夠頭疼了。”

對曉雨來說，租房是糟心事，很難選到各方面都稱心如意的。“都說房子不是自己的，但生活是自己的呀。”

“大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題，然而租金付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個現(xiàn)實困難。”

在國新辦舉行“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在新聞發(fā)布會上，如是回應(yīng)了記者關(guān)于大城市年輕人租房難的提問。

那么，問題的關(guān)鍵是：年輕人租房難這道題，究竟該怎么解？

難題：如何滿足房東與房客的雙重“剛需”？

大城市里打拼的年輕人，租房在“講究”與“將就”之間艱難地平衡著。

年輕人的心理天平，一端是剛畢業(yè)有限的租房預(yù)算，另一端是更好的家具家電，更便捷的通勤、更優(yōu)質(zhì)的戶型……

價格敏感型的東博，更傾向于先滿足自己對前者的要求。他在一座新一線城市工作，選擇離單位比較近的城市二圈層租了十多平米沒有空調(diào)的單間。算上各種費用，每月房租支出差不多650元左右。“和我在上海租房的朋友相比，這里房租已經(jīng)很便宜了。”

不過，合租也帶來了很多煩惱。畢竟不同的人生活習(xí)慣不一樣，相互遷就在所難免。“沒有空調(diào)，靠風(fēng)扇也可以很好入睡。但早上大家上班時間差不多，會很擁擠、很不方便。”

當(dāng)然，對生活品質(zhì)敏感的年輕人，也會選擇天平的另一端。

曉雨就是愿意支付高房租的年輕人代表。一間獨立衛(wèi)生間+優(yōu)質(zhì)配套的主臥，給了常常晚9點后下班的她一點舒適小窩的感覺。不過，雖然房子安全便捷，但加上服務(wù)費、水電氣費，2300的每月開銷，花掉了收入的三分之一。

“實際上我也考慮過住遠(yuǎn)一點、將就便宜些。但一個人在外地，父母常常電話叮囑我，寧愿多花點錢，住的也要安全舒適。”曉雨說。

即便原生家庭相對富裕，能幫助年輕人在畢業(yè)之際就買房，但在戶口、社保、搖號等大城市購房門檻的約束下，暫時買不到房的年輕人，如何能夠租到性價比高的理想房子，便成為進(jìn)入社會的“第一堂實踐課”。他們常常在網(wǎng)上自嘲，說自己的“打工錢”都被房東賺去了。

不過在網(wǎng)線的另一端，一些房東聽到這些話，也連連叫苦喊冤。

三年內(nèi)換了六波租客之后，阿全打開買來后自己從未住過一天的新“套三”的房門，滿屋的狼藉在他臉上寫滿了兩個字：心疼。

貓屎和貓砂遍地，打翻的泡面污染了整個沙發(fā)，外賣盒子里殘留的食物已經(jīng)發(fā)霉發(fā)酵，踩在“嘎吱嘎吱”的地板上，阿全血壓飆升：“三對年輕人一起搬進(jìn)來，第二個季度就開始拖欠我的房租。后來勉強趕走了，誰能想到給我留下這么一個攤子。”保潔推走了整整兩推車?yán)琶銖娝闶前颜g屋打掃干凈。

“能夠按時交租金，別把我的家具損壞了，作為房東，我對就這么點訴求。”另一位房東大龍也談到，正是出于對房屋的保護(hù)，吃了幾次悶虧之后他也開始“挑選”租客：“哪怕晚租出去幾天不賺錢，以后不靠譜的人我也不會租給他。”

在知乎上，“為什么很多業(yè)主寧愿“房屋空置”也不出租？”這個問題得到了700多位網(wǎng)友房東網(wǎng)友的響應(yīng)：房屋出租損耗快、不講道理的租客拖房租……煩心事一點不比想租到好房子的租客少。

按照一般的邏輯，房東是不希望房子空置的，畢竟一旦空置就意味著租金回報的下降。尤其是對于部分“以租養(yǎng)貸”的房東來說，租不出去也就需要承擔(dān)更高的經(jīng)濟(jì)壓力。但現(xiàn)實情況是，為了保護(hù)房屋不受損害，許多房東不得不花費更多時間去篩選的租客，或者直接選擇空置不租。

對于新一代年輕人而言，有品質(zhì)的居住條件已經(jīng)是剛需；對于花費重金購得房子的房東來說，財產(chǎn)安全與穩(wěn)定收益同樣是剛需。

剛需遇見剛需，終將是一場勢均力敵的拉鋸。

破題：如何從野蠻生長到有序發(fā)展？

當(dāng)商品服務(wù)的供給與需求出現(xiàn)了低效匹配，市場上總會有一股力量成長起來，幫助“撮合”起供給與需求。在過往相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，中介平臺是解決住房租賃市場供需匹配問題的主力軍。

“租房租賃市場，是少數(shù)能具備萬億規(guī)模的市場，這是業(yè)內(nèi)共識。”一位業(yè)內(nèi)人士曾這樣對媒體說到。

2018年到2020年，是資本涌入下中國長租公寓市場快速走向巔峰的階段。青客公寓在納斯達(dá)克掛牌、蛋殼公寓經(jīng)歷七輪主要融資后在紐交所上市、武漢本土的長租公寓企業(yè)“吉家江寓”在巔峰時期房源規(guī)模曾達(dá)到4萬多間……

然而，高投入回報周期長是住房租賃行業(yè)的典型特征。長租公寓企業(yè)本應(yīng)通過底價收取房源，通過再裝修、管理服務(wù)提升房源價值，再以相對高的價格租給租戶，從而收取租金差。

但在行業(yè)野蠻生長、規(guī)模競跑的兩年里，為了加快拓展速度，部分長租公寓企業(yè)引入了“互聯(lián)網(wǎng)打法”——以高價收取房源，快速再裝修后以較低價出租搶占市場，迅速提升管理規(guī)模，以規(guī)模優(yōu)勢獲取高額融資，繼續(xù)擴(kuò)張。

重投入、重運營下的長租公寓企業(yè)，一旦盲目擴(kuò)張，就很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。從2018年到2020年，短暫登上巔峰后，全國“陣亡”的長租公寓企業(yè)已超過170家。轟動全國的蛋殼公寓爆雷事件、自如房源甲醛超標(biāo)事件……頭部企業(yè)風(fēng)波不斷，杭州的友客公寓、上海的寓見公寓更是接連倒閉。

“知道蛋殼出事后，馬上聯(lián)系蛋殼管家，無一例外所有的蛋殼管家全都離職了，沒有人對接。”曾為蛋殼公寓租客的小蔣回憶，電話打不通、app報工單沒人理，甚至后來公寓的網(wǎng)都斷了。“年輕人沒有網(wǎng)哪能活，所以后面我寧愿不要房租了也得趕緊找房子搬家。”

除了長租公寓，生存在傳統(tǒng)中介平臺終端的業(yè)務(wù)員也有自己的苦衷。某房屋中介業(yè)務(wù)員元嘉透露，中介收取的租房傭金中有15%為平臺抽成，再從剩下的85%中還需要和不同的人進(jìn)行分成，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一般能拿到55%都已經(jīng)算很不錯了，而最后還需要和自己的等級掛鉤。

“畢竟這個市場太大了，要吃飯的人太多了。如果簽下了房租1500元的單子，實際上到手只有200多左右。”他說。

對高性價比房源望眼欲穿的租客、對租客靠譜程度擔(dān)驚受怕的房東，以及穿梭于房客房東之間急切逐利的租賃平臺中介，三種角色一起出現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)房源緊缺、預(yù)算條件有限、資本擴(kuò)張競爭的市場中，難說有真正的贏家。

原有的解題思路得不到答案，就必須換一種思路來解決問題。

繼2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出后，“解決好大城市住房突出問題”再次出現(xiàn)在2021年政府工作報告中。

政府工作報告中提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

“過去，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以售房為中心，房屋租賃市場相較不成熟。未來，中央將聚焦于促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展。通過立法規(guī)范來促進(jìn)住房租賃市場的成熟是未來發(fā)展趨勢。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹向媒體表示。

待解之題：如何享受公共服務(wù)同等權(quán)利？

解決青年人、新市民住房問題是各級政府的職責(zé)所在，也是提高城市競爭力和可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

在頂層設(shè)計指引下，北京、上海、廣州、深圳、成都等各大城市接連拿出自己的應(yīng)對方案。

從各地所出臺的政策來看，主要是從供需矛盾、加強市場監(jiān)管等方向著手解決住房租賃市場現(xiàn)存問題。

在供給端，上海、廣州等城市均明確提出了明確的新增租賃住房建設(shè)目標(biāo)。以廣州為例，未來五年計劃籌建政策性住房66萬套,包括公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套和共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套,以解決新市民和低收入群體居住需求。

本輪密集出臺“租房新政”的城市，多為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、人口流入大、購房成本以及租房成本高的大型城市。增加保障性租賃住房數(shù)量，在一定程度上能夠緩解當(dāng)前市場上優(yōu)質(zhì)房源供給與需求不相匹配的矛盾。

值得一提的是，按照《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》要求，多地對未來保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃中都提出了要以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。更加匹配年輕人的實際需求。

在上海搬了三次家之后，小蔣從最開始2800元的單間，換到3000元多的單間，再到現(xiàn)在4000多元馬上到期的一居室，想到馬上要搬到新公司附近，承擔(dān)更高的租金，他就感覺到壓力很大。在他看來，性價比高的小戶型很有吸引力：“小戶型多了就能獨立租。大戶型只能合租，合租運氣不好碰到邋遢的、不自覺的，或者事情多的麻煩室友，真的很崩潰。”

另一方面，圍繞租房租賃市場在前期暴露出的問題，多地也開始加強對市場監(jiān)管。例如，北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》），并面向社會公開征求意見，征求意見稿對長租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點問題進(jìn)行了規(guī)范。

不過，了解相應(yīng)保障性租房政策之后，小蔣也提出了自己的疑惑：未來如果申請住進(jìn)保障性租賃住房的話，需不需要很高的門檻？“像在上海這樣的大城市，沒有戶口的話，即使申請居住證，也需要很長的時間，”他說：“其實現(xiàn)在一般公司要是有公租房資格的話，會有專門的申請流程。申請本身不復(fù)雜，主要是資格難。”

而身在北京的小夏則更加關(guān)注的是住進(jìn)保障性租賃住房之后，是否能夠享受到相應(yīng)的公共服務(wù)：“年輕人逐步進(jìn)入婚齡，能長期租到性價比高的房子當(dāng)然好，但以后小孩上學(xué)能不能得到解決？”

今年3月，“十四五”規(guī)劃綱要發(fā)布。其中強調(diào)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

從政策層面上來看，各地按照“十四五”規(guī)劃綱要的指引，在盤活存量、擴(kuò)大增量等供給端發(fā)力動作已十分明顯。同時，嚴(yán)監(jiān)管下，市場化主體提供租賃產(chǎn)品服務(wù)的規(guī)范性也有望得到加強。

然而，未來如何真正實現(xiàn)“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的目標(biāo)，讓大城市的年輕人真正成為“新市民”，租房也能享受到同等的醫(yī)療教育等公共服務(wù)保障，是下一步在體制機(jī)制上需要探討的方向。

（文中參訪對象均為化名，實習(xí)生李佳盛對本文亦有貢獻(xiàn)）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)