每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

在8月多城“暫停或延期”第二批集中供地后，進入9月，青島、濟南、天津和常州等4城陸續完成了規則調整后的第二批集中土拍。

值得注意的是，在嚴格購地資金審核、禁止房企多馬甲參拍、溢價率不超過15%等新的土拍規則之下，上述完成第二批集中土拍的城市，出現多宗地塊停牌、流拍及底價成交現象，成交溢價率也普遍較低。

對此，克而瑞研究中心高級分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，“無論從流拍還是溢價率情況來看，第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降，這跟地產行業融資環境收緊、新盤銷售難度加大等都有關系，預計第三批集中土拍有極大可能延續目前的市場行情。”

圖片來源：攝圖網

新規之下底價地塊頻現

除上周的福州、青島、天津、濟南4城，以及此前（6-8月）的長春、廈門、無錫，目前已經有7個城市完成了第二輪集中土拍。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，在上周的第二批集中土拍中，青島共推出87宗地，其中高新區8塊地終止成交，72宗地底價成交；濟南推出的76宗地全部以底價成交；天津共推出61宗地塊，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底價成交，9宗實現溢價，平均溢價率僅0.6%；福州推出26宗地，其中7宗臨時取消出讓，2宗流拍，10宗地塊溢價率為15%，3宗地塊溢價率低于5%。

可以發現，上述4個城市的第二批集中土拍相比首批集中土拍明顯降溫。

顯然，這與調整后的集中土拍規則有關。如福州對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。天津將之前最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。

朱一鳴認為，土拍市場熱度下降對整個行業來說并不是一件壞事，說明市場正在回歸理性。以天津為例，平均地房比低至0.42，一方面說明天津“控地價”的效果顯著，另一方面對房企來說也有了更大的盈利空間。

數據來源：保利投顧研究院華北分院整理

央企國企成拿地主角

從拿地端來看，相比民營企業，國企央企的參與度更高，拿下多宗熱門地塊。

以青島為例，在第二批集中土拍中，金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發展等企業均有落子。其中萬科聯合體斬獲3宗地，中鐵建競得2宗地，卓越聯合建安拿下2宗地，保利&每日置業聯合體收獲2宗地。

廈門也出現類似情況，本地國企建發以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三。

在天津的第二輪集中供地中，中鐵豪攬6宗濱海新區地塊成為拿地最多的企業，中海地產則競得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區多倫道地塊。

在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。

億翰智庫的一項統計數據也驗證了這一點。9月以來，房企新增投資金額排在前五的企業分別為中國地產、保利發展、中國金茂、華僑城和龍湖集團，除龍湖集團外，其他均為國企或央企。

對此，明源地產研究院主編艾振強在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，央企國企在集中供地土拍中成為主力軍是意料之中的事，現在整體市場的融資環境是收緊的，而央企國企相對來說的融資利率要更低，民營房企算不過帳來的項目，央國企可以算得過。“特別最近一年來，部分規模房企陷入債務危機，讓民營房企的高負債問題變得更加嚴峻，不得不減少拿地。相比之下央國企的負債率比較低，還有借貸的空間”。

至于修改規則后的集中供地是否會打亂房企的原有部署，艾振強認為“房企被打亂節奏的問題沒有之前突出“。

拿地門檻進一步提高

除上述已完成第二批集中土拍的7城外，接下來的9月中下旬，深圳、蘇州、廣州、成都、重慶、南京等多個熱門城市也將迎來第二輪集中土拍。

值得注意的是，上述熱門城市中，不少城市設置了額外的拿地門檻，且多與配建租賃性住房掛鉤。如重慶要求出讓土地需配建租賃住房，合肥要求配建保障性租賃住房比例（毛坯）達20%，杭州也要求配建政策性租賃住房。

隨著競買人資質條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯動以及嚴格購地資金審查等新規則的實施，接下來的集中土拍將呈現何種趨勢？

億翰智庫認為，房企在第二、三批集中供地中獲取的項目，年內開盤銷售的難度較大，加之地產行業融資環境持續收緊，對房企投資端產生一定的收緊作用，投銷比不超過40%的新規又進一步限制房企拿地，預計第二、三批集中供地熱度將持續降溫。

“第二輪集中供地給房企帶來的心理上的影響大于實質影響。”艾振強向《每日經濟新聞》記者表示，首批集中供地時房企心里沒底，很多政策也還不夠完善，比如出現很多馬甲情況，供地爭奪比較激烈，導致出現很多高溢價地塊。新規則之下，起拍價和溢價率被限制，再加上不少城市采取搖號的方法，這個問題被削弱了。相應的，房企被打亂節奏的問題也沒那么突出了。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網