每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

10月13日，歷時3天的上海第二批集中土拍收官，共成交20宗宅地，總成交金額約480億元。其中11宗地塊以底價成交，9宗地塊溢價成交，最高溢價率9.85%，最高樓面價為68060元/平方米。

而此前的10月8日，上海7宗地塊因為調整規劃的緣故被終止出讓，由此給市場帶來了一些不確定因素，甚至有人預測可能在土拍中出現流拍情況。而實際情況是，此前的插曲并沒有過多影響上海本次土拍，雖然過半地塊以底價成交，卻未出現流拍現象。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，總體來看，相比首批集中供地熱度，上海第二批次集中土拍明顯降溫。一方面部分地塊提前終止出讓，成交地塊中的過半地塊以底價成交；另一方面，即使熱門地塊的爭搶熱度也不及預期，僅一宗地塊觸發“隨機值”新規。

房價聯動下過半地塊底價成交

上海第二批集中土拍于10月11日拉開帷幕。當日成交23宗地塊（含21宗動遷安置房、保障性租賃住房等保障性住房地塊）， 2宗寶山顧村老集鎮“城中村”改造地塊（純宅地）均以底價成交，總價13.07億元。

第二日（10月12日）成功出讓9宗商品房用地，總價超228億元，其中4宗地塊位于青浦，2宗在楊浦，嘉定、奉賢、金山各有一宗。

10月13日，最后9宗地塊成交，總價合計239億元。9宗地塊有5宗在臨港自貿區，2宗在徐匯，閔行梅隴、浦東惠南各有1宗。其中，3宗地塊封頂進入一次性報價，僅閔行梅隴地塊在一次書面報價環節中觸發了“隨機值”。

值得注意的是，上海第二批集中供應的27宗涉宅用地中，有25宗地塊給出了房地聯動價（新房指導價），有3宗單價在10萬元以上，單價5萬元以下的共18宗，單價5萬-7萬元及7萬-10萬元的各2宗。

其中，徐匯區漕河涇街道地塊指導價11.4萬元/平方米，康健街道地塊指導價10.2萬元/平方米，楊浦江浦社區地塊指導價10.99萬元/平方米，定海社區地塊指導價9.9萬元/平方米。

10月8日，上海土地市場網站發布公告稱，因需對地塊規劃建設條件作進一步調整優化等原因，根據出讓人的申請，終止了7宗商品住宅地塊出讓活動。7宗宅地總計出讓面積54.27萬平方米，起始總價約111.44億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海市場有其特殊性，并且沒有因為要調控市場而推出質地比較次的地塊，所以不會出現流拍案例。即便當前市場開始降溫，但房企仍會保持拿地熱情。當然，成交價格也是可控的，上海土拍“模范生”是要做到底了。

中指研究院分析認為，上海第二批集中供地熱度較首批有所回落，土地市場降溫明顯。造成此種現象的原因，一方面受到房企資金壓力影響，銀行貸款政策收緊，房企回款壓力大。同時，融資渠道收緊，房企拿地意愿受抑制，拿地更趨于理性。

大部分地塊被央企和國企競得

延期、終止出讓以及流拍是此前已經完成第二批集中供地城市的主要特點。

相比之下，上海第二批集中土拍的表現要稍勝一籌，雖有提前終止出讓地塊，但土拍過程中并未出現流拍現象，而且有近一半地塊溢價成交。從終止出讓的地塊來看，本身的區位會優勢不夠明顯，因而房企參與度不高。

值得注意的是，在上海第二批集中土拍中，央企和國企成為絕對主角，除龍湖、復星、雅戈爾等民營房企拿下少數地塊外，其余地塊均為央企和國企競得。

如上海城建以總價41.4億元、溢價率3.11%奪得楊浦區江浦街道地塊；上海城投以總價33.3億元、溢價率4.91%拿下徐匯區康健街道地塊；中鐵以總價14.48億元、溢價率9.5%拿下奉賢新城地塊；上海城開以總價11.78億元、溢價率8.9%拿下青浦區華新鎮華騰路北側地塊。此外，保利以36.8億元底價拿下徐匯區康健街道地塊，徐房以36億元底價奪得徐匯區漕河涇街道地塊。

“一方面，拿地銷售比40%的紅線削弱了企業融資優勢，越來越少的企業失去了‘游戲資格’。同時，第二批集中土拍規則的調整使得土拍市場更加理性，房企可根據自身資金、土儲情況擇機增加優質土儲。”

張波告訴《每日經濟新聞》記者，國企、央企在這次集中推地過程中更為積極在意料之中，因為在資金充足前提下“藝高人膽大”。“融資環境持續收緊，部分民企受困于‘三道紅線’監管，不得不選擇戰略性收縮。而國企、央企不論在是融資成本還是融資渠道方面都更有優勢。這樣的客觀條件，更有利于那些處于綠檔的國企、央企在這個階段拿地”。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網