每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

今年第三批集中供地正式開啟。

今日（11月1日），無錫率先舉行第三批集中土拍，20宗地塊均成功出讓，成交總金額約273.8億元。其中17宗地塊底價成交，僅3宗地塊出現溢價。國企背景企業依然是拿地主力，如無錫城開、無錫和居、吳文化博覽園和濱湖城投均競得兩宗地塊。

而上周以來，深圳、上海、南京、蘇州、合肥等城市已紛紛掛牌第三批集中供地，其中部分城市還下調了競拍門檻。從第一批集中供地的火熱到第二批集中供地的普遍降溫，第三批集中供地將會有何種表現，是業界普遍關注的。

多城掛牌第三批集中供地

上周克而瑞重點監測城市的土地供應量較前一周顯著回升，總供應建筑面積達2796萬平方米。而這與上周上海、深圳、南京、蘇州、合肥等城市發布第三批集中供地公告不無關系。

具體來看，上海共推出51宗地塊，其中27宗涉宅用地總起始價約456.21億元，出讓面積合計約156.11萬平方米；深圳共推出11宗地塊，總體量達187萬平方米，起拍總價約352億元；南京共出讓61宗地塊，總起始價約482.86億元，合計出讓面積約274.16萬平方米；蘇州推出26宗地塊，總建面達386萬平方米，總起始價約405.6億元；合肥計劃出讓22宗宅地，其中濱湖區有5宗地推出。

值得注意的是，上海第三批集中供地中首次出現“雙定雙限房”地塊，即位于崇明長興島的地塊被標注為限價商品住房項目，申請人須提交由相關政府部門出具的項目認定文件。不過整體來看，上海第三批集中供地多為郊區低總價地塊，且嚴格控制溢價率。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，該地塊采取這一政策主要還是限定購房人群的范圍。長興島上有我國重點布局的長興造船基地，江南造船、中遠海運、振華重工、滬東中華四大央企也在都在此有重要布局。因此，此地塊大概率就是定向針對這些企業的人群。雙定就是需要符合一定條件才能購買，同時還可能規定上市交易的時限，雙限則是對價格和戶型等會有明確規定。此類性質的地塊在臨港新片區也有不少，未來針對于重點的產業集中區域，都可能會加大此類定向人群的居住用房。

此外，深圳第三批集中供地共推出11宗地塊，雖然數量僅為第二批集中供地供應量的一半，但起拍總價為第二批集中供地的83%。同時地塊質量較高，如南山、龍崗園山、前海3宗地塊的掛牌起始價都在50億元以上；面積方面，前海、福田、南山、龍崗園山4宗地塊建面規模比較大，均在20萬平方米以上；合肥第三批集中供地的地塊質量也較前兩批明顯提升。

部分城市下調競拍門檻

截至目前，除寧波、鄭州兩城外，其余20個重點城市均已完成前兩批集中供地。同時，大部分城市都增加了土地供應，尤其是蘇州、合肥、上海、北京、長沙、杭州等城市，今年前10月的宅地成交量就已經與2020年全年成交量持平甚至超越。

不過，雖然大部分重點城市在集中供地計劃中都加大了宅地供應力度，但從重點城市1-10月宅地實際成交規模來看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應計劃超八成（83%、81%）外，大部分城市供地完成情況相對偏緩，尤其是北京、鄭州、寧波、深圳、廈門、濟南等城市，1-10月累計宅地成交面積還不及全年宅地供地計劃的40%。

同時，部分城市今年前10個月雖然土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，流拍率大幅提升，導致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，使得其供地完成量被大幅壓縮。

“融資環境越發收緊，房企實現快速擴張的難度加大，所以整體選擇了轉向更為謹慎的拿地態度，這是土地市場環比量價齊跌的直接原因。”張波表示。

克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者，今年上半年房企補貨的意愿是積極的，尤其是中大型房企，在重點城市的拿地勢頭不弱。如在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市，均出現部分房企加大布局的情況。但在融資渠道全面收緊及各地調控政策趨嚴等因素作用下，房企在下半年整體拿地熱情明顯減弱。預計這一現象在今年不會發生顯著變化，土地降溫的態勢還將持續。

記者注意到，為了應對土拍預冷，部分城市的土拍門檻已開始有所放松。如南京、深圳、蘇州在第三批集中供地出讓公告中已經對競拍規則適度放松。

其中南京降低對聯合開發的限制，企業拿地資質由一級或二級降至三級；深圳在規則中取消了“競自持”的規定，競建設類型主要為出售型人才住房，相較之前的土拍規則略有寬松。

蘇州則下調了保證金和首付款比例，取消了土地的市場指導價，并將集中供地保證金比率全部下調至30%，而第二批集中供地的保證金多數為50%（少數地塊為30%）。同時首次付款比例下調至50%，而第二批集中供地的首次付款比例為60%。

“接下來即將迎來第三批土地密集入市，為完成全年供地計劃，供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等城市會進一步加大宅地供應量，尤其是濟南、合肥這類大概率面臨高流拍率的城市，第三批集中土拍供地量將顯著增加。”林波續稱。

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封面圖片來源：攝圖網-20210824235132