每經AI快訊，中國銀河11月09日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

“銀十”銷售同環比均下降，年末銷售壓力仍較大：2021年10月，30城新房銷售面積同比增速-26.15%，環比增速為-7.60%。分一二三線城市來看，同比方面，10月一、二、三線成交面積增量分別為-12.79%/-24.62%/-37.72%；環比方面，一、二、三線增速分別為-12.57%/-24.75%/-30.03%。行業銷售拐點從7月份就已經確立，開始進入負增長區間，但基本面還未觸底，我們認為隨著房貸回歸合理投放，部分城市購房政策有所松動，11月市場銷售或略有回暖，但考慮到新增按揭貸款規模具有不確定性，年末銷售仍面臨較大壓力。

去化周期持續上行，處于四年內較高位：十大城市的存銷比13.04，較上月+2.19，去化周期環比+30.27%，同比+20.18%，隨著市場銷售降溫，去化周期開始上行，已處于2017年以來的較高水平。其中一、二線城市存銷比分別為9.16、17.03，分別較上月+0.71、+4.11。

第二批集中供地基本完成，多因素疊加致市場降溫：20個重點城市完成第二批次地塊出讓，平均溢價率為4.1%，較2020年平均溢價率-6.80pct，較首批集中供地平均溢價率-11.20pct，整體熱度下降。10月新完成二輪土拍的杭州、北京、上海、武漢、長沙平均溢價率分別為4.6%/4.1%/3.4%/0.4%/0.0%。市場降溫歸因于：1）三季度房地產政策調控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場觀望情緒上升，房企拿地預期下降；2）中央持續完善房地產金融審慎管理，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節奏，個別企業違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批供地嚴格購地自有資金審查等，拿地意愿受到抑制。

Q3凈利潤、結算毛利率承壓，拿地毛利率企穩：2021Q3房地產板塊營收同比增速為23.14%，歸母凈利潤同比增速為-31.48%；結算毛利率為20.60%，同比-6.65pct，實現銷售凈利率6.17%，同比-3.96pct，土拍政策的調整將帶動土地溢價率下行，房企的盈利空間得到保障，未來行業毛利率的拐點到來可期；含合同負債的預收賬款同比增長7.61%，房企未來業績仍有保障。銷售商品、提供勞務收到的現金同比+17.37%，隨著下半年銷售逐漸遇冷，預計全年銷售商品收入的現金上漲有限。

投資建議：當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，政策已經釋放維穩信號，信貸側面放松可期，根據以往經驗，政策對板塊估值彈性的影響大于業績，板塊估值一般在基本面處于底部區域開始抬升。行業在信用風險暴露的過程中中加速“優勝劣汰”的進程，逐步出清，待風險事件落地之后，行業信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）建議關注優質物業管理公司：金科服務（9666.HK）、旭輝永升服務（1995.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發酵超預期、融資環境改善不及預期的風險。

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(記者 王曉波)

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