文|劉言

整個中國商管行業都在等待一家新上市公司的誕生。

2021年10月21日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司(下稱“珠海萬達商管”)在港交所遞交了招股書，這家公司的上市進度進入新的實質階段。

不出意外，明年上半年，大連萬達集團股份有限公司（下稱“萬達集團”）董事長王健林就出現在香港交易大廳，舉槌為開市敲鐘。

毫無疑問，這不是王健林旗下的第一家上市公司，但卻是最受業界矚目的一個。珠海萬達商管若成功上市，王健林就成功演繹了一部現實版的“王者歸來”。

2017年，由于國內宏觀金融監管環境變化，萬達集團遭遇前所未有的危機，彼時王健林迅速決定，大手筆出讓重資產業務，償還外債。

同年7月，萬達以637.5億元價格，將13個文旅項目和77家城市酒店分別賣給融創集團與富力地產。此后，在全行業的關注中，萬達轉過身去開始加快自2015年啟動的輕資產轉型。

四年時間，從更名、剝離、重組、引投到重回香江提交招股書，王健林靠著珠海萬達商管打了一個翻身仗。

招股書顯示，多輪融資后，珠海萬達商管Per-IPO融資額已由原來的31億美元翻倍至60多億美元，超過“募資王”華潤萬象生活的成績。目前，珠海萬達商管估值已超過2000億港元。

萬達集團走輕資產轉型之路，并非一日之功，也經歷過生死決擇。回首過往，萬達內部總結的轉型經驗是，順應趨勢、理解周期、堅持長期主義、創新為王。

輕資產成色幾何

2015年，王健林首次提出了萬達商管的“輕資產”模式，即萬達不提供建設萬達廣場的資金，只負責輸出品牌、輔助設計、建設與運營，從中分得收益。

這與2020年以來，監管層提出的實業降負債、去杠桿宏觀要求不謀而合。從財務結構上看，珠海萬達商管的利潤來源是由租金和物業管理費分成等構成。

為了變成輕資產營收結構，從2017年開始，王健林就對此前退市的主體萬達商業地產進行一系列的拆解。

2017年8月，萬達集團將兩大輕資產公司，萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，明確萬達酒店發展作為萬達文旅產業唯一上市平臺戰略地位。

2018年，萬達商業地產正式更名為萬達商業管理集團有限公司（下稱“萬達商管集團”），并引入了騰訊、蘇寧、京東、融創等四家戰投公司入資34億元。

2019年，萬達商管宣布從2021年起不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實現輕資產戰略。

至此，萬達商管輕資產基本成型。

2021年3月份，輕資產商管公司珠海萬達商管成立。

招股書顯示，其最大特征是不持有物業，只負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。

理順組織架構，不僅提升了珠海萬達商管的品牌價值，也為上市估值打下了良好的基礎。組織架構與商業模式固然重要，但只有萬達自身品牌、招商、開發和管理各部門實力過硬，才能做好輕資產的輸出管理。萬達商管輕資產轉型的成果，從歷年經營數據中可見一斑。

萬達商管集團2021年半年報財務報表顯示，主營業務凈利潤率為41.45%，比去年全年水平上漲超過6個百分點。不僅如此，自輕資產轉型戰略實施以來，萬達商管凈利潤率一直保持上漲趨勢。

表2顯示，2017年-2020年，萬達商管自持項目占比降低了約10個百分點，至70.38%，這些降低的自持業務全部轉化為輕資產業務，占比為29.62%。

2020年，疫情期間，新開業萬達廣場數量仍然在增長，萬管商管的出租率不降反升，為99.4%。這主要源于萬達在疫情期間第一時間推出了免租40多億元等優惠扶持措施。在此情況下，凈利還能保持增長，也體現了相比單純自持運營，或者純粹做地產開發，輕資產商管更能抵抗周期性調控帶來的沖擊。

數據顯示，在2020年疫情較嚴重時，萬達開始在全集團加快布控輕資產。如商管、酒店、影院、寶貝王各個業態，分別新簽約了60個萬達廣場、56家酒店、310家影城，30家樂園，以上全部為輕資產管理。

疫情可控后，除了萬達廣場，其酒店、影院等業態營收數據也在逐漸回暖。

2020年第四季度，萬達寶貝王兒童樂園客流恢復至2019年同期的91%，收入恢復至2019年同期的100%；萬達酒店管理公司2020年第四季度收入也達到2019年同期的102.7%，全年經營業績高于全國水平20%。

培養服務+創新基因

在整體行業復蘇步伐較慢、復蘇難度較大的情況下，萬達能夠超計劃、超預期地實現商業復蘇，主要源于企業多年的運營管理經驗、較強的執行力文化，以及不斷培養的創新基因。

2021年初，王健林在內部提出“作品為王，創意無限”的口號，要求集團上下大力開展創新活動。他認為，在個人消費需求多元復雜、市場競爭激烈的時代，萬達需要以創新破局，唯有堅持創新才可以應對不斷變化的外界環境。

此后，萬達自上而下掀起一股創新風潮，提出要改變以往片面追求規模化復制的路徑，機制化追求作品和創意。

為此，萬達集團成立創新工作評審委員會，對商管、影視、酒管、寶貝王、體育等多業態進行季度評審、年終評審。從產品創新、業務增長模式創新、管理方式創新，三個類別對創新成果分類評價。

在商業市場普遍面臨疫情沖擊的形勢下，萬達集團面臨的困境在于如何應對較飽和的競爭賽道。對此，萬達集團給出的解題思路是：用多種方式將每年超40億客流的線下流量變現，尋找新的業務增長點。

自2021年5月始，萬達集團每月推出線下流量變現創意大賽，尋找創意方案，構建未來發展空間，打破線上線下服務邊界，將廣場、院線、酒店等豐富線下應用場景的每年幾十億人次的流量變現。

在五月優秀創意方案中，萬達集團就實現了在商業、文化、電影等各業態的推除出新。如從屋頂花園到地下車庫空間改造，從會員運營到影城空間創新，從廣場樓頂太陽能發電到廣場院線劇本殺。

2017年，王健林將萬達大筆資產折價出售，破釜沉舟償還外債，并轉型輕資產，被市場解讀為“揮淚大甩賣”。現在來看，萬達在較好時機，較高點處置了資產，果斷轉型。2020年以來，金融監管收緊，三條紅線徹底封死了房企高杠桿擴張的所有道路，很多大型房企如果此時再想賣資產、轉型，為時已晚。

順勢而為

萬達能夠在艱難時刻轉危為安，還在于管理層尊重、理解行業周期，以及在戰略上與國家宏觀政策步調一致。

房地產是強周期性行業，行業三年左右經歷一回調控，即使以商業地產為主要業態也無法保證現金流的持續穩定。

因此，早在2015年時，王健林就想到了向輕資產轉型，2017年的那場危機只是轉型的催化劑。轉型輕資產的過程中，萬達商管的所有運維和建設思路還與國家宏觀政策導向高度一致。

在疫情最艱難的2020年，王健林在集團工作會議中提出，將堅定維持年初確定的經營目標，響應國家號召。

2020年全年，萬達新開業45個萬達廣場、74家萬達影城、14家萬達酒店，累計創造服務業就業超過15.4萬人，其中大學生超7.8萬人，約占全國城鎮新增就業的1.3%。

2021年，萬達集團宣布計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。這份年度計劃還包括：開業120家萬達影城，簽約輕資產影城300家；開業16家萬達酒店，簽約輕資產管理酒店50家等。

萬達集團還積極響應國家號召，在國務院扶貧辦的牽線下主動選擇到全國貧困面最大、貧困程度最深的貴州省開展社會扶資創新工作，并最終落戶貴州省黔東南州丹寨縣，開展社會扶貧創新探索。

萬達集團利用自身品牌和運營優勢，于2017年建成了集文化、旅游、度假、會議于一體的度假區丹寨萬達小鎮。經過四年持續建設，丹寨萬達小鎮已經成為全國品牌。

2016年以來，萬達幫扶項目帶動丹寨縣5.88萬貧困人口增收脫貧。2019年丹寨縣順利完成貧困人口清零任務，2020年8月丹寨縣順利通過脫貧攻堅普查。

此后，萬達集團還表示，會繼續幫扶丹寨實施“2025計劃”，幫扶定位由“企業包縣扶貧”轉變為“支持丹寨致富”，在未來5年內幫助丹寨發展全域旅游。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）