每經AI快訊，中國銀河11月12日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

按揭貸款投放加速，房貸利率環比下降，銷售恢復指日可待：11月10日，央行發布2021年10月個人住房貸款統計數據，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。之前市場對按揭貸款投放的節奏存在疑慮，昨日發布的數據驗證了按揭投放加速的事實，我們預計后續按揭貸款投放將繼續加速，支持合理住房需求。10月貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，為年內首次環比下降，我們預計之后下調房貸利率的城市將繼續增加。按揭加速和房貸利率下行將形成共振，住房合理需求得到支持，但購房者預期的修復還需要時間，年末銷售仍有壓力，預計明年一、二季度可以看到銷售回暖。

近期針對房企的座談會頻頻召開，房企融資受到多方關注，房企信貸投放將回到正軌：近期座談會的核心討論問題為房企信貸的投放，主要目的是防范金融風險和化解房企資金鏈緊張的局面，目前房企在銀行間市場注冊發債已經得到支持，保利發展今日發布擬在銀行間債券市場發行20億中期票據，預計后續銀行對房企信貸的投放也將加速，對之前風險偏好過度收縮的行為進行矯正。根據我們之前的測算，行業整體風險指標較為健康，個別房企的信用風險不會蔓延至整個行業（詳見10月15日的深度報告《房企風險暴露之前是否有跡可循？-房企信用風險分析及未來政策推演》），我們認為房企的資金鏈最緊張的時段即將過去，但信用的修復還需要時間，供給側出清的階段是艱難的，但出清后的格局重塑是充滿希望的，集中度提升的速度將加快。

各地“因城施策”，“限漲”、“限跌”并行：地方層面，目前多地出臺房地產扶持政策，涉及公積金貸款放寬、城市出臺補貼政策、規范房價波動、預售機制調整等內容，意圖維護市場的穩定。我們認為“房住不炒”的主基調依舊不會松動，但剛性需求的釋放是得到支持的，地方庫存壓力較大的城市將跟進哈爾濱，出臺相關政策促進需求的釋放，未來“限漲”和“限跌”將并行。

投資建議：政策底、市場底已過，基本面即將走出底部，估值修復行情開啟：目前掣肘行業的兩大問題：銷售和融資迎來政策改善，銷售恢復和信用修復在政策的催化下逐漸開啟。行業目前的估值和倉位均處于歷史最低水平，短期是估值修復的邏輯，中長期來看，行業周期性減弱的推動下，房企盈利的穩定性將增強，平臺型內功深厚的房企將享有估值溢價。同時，物管仍是黃金賽道，在房企風險出清后及政策的催化下彈性更強。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656），以及優質物業管理公司：金科服務（9666.HK）、旭輝永升服務（1995.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發酵超預期、融資環境改善不及預期的風險。

每經頭條（nbdtoutiao）——“管好不管死” 多地預售資金監管緊急升級：爛尾樓會消失嗎？

(記者 王曉波)

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