每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

每經AI品房訊 10月，大連二手住宅成交量僅2048套，慘遭“腰斬”。另據媒體報道，大連現階段新房均價也出現了1000~2000元/平方米的下跌，如碧桂園東港國際降價，萬科大都會星海也積極促銷，推出不少特價房源。

大連曾一度領漲東北樓市。據國家統計局數據，今年上半年，大連新房銷售價格環比漲幅1%，同比漲幅6%；二手房銷售價格環比漲幅0.5%，同比漲幅6.3%，均高于東三省如沈陽、長春、哈爾濱等主要城市。

8月16日，大連市政府發布《關于進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》，“連八條”擴大了限售區域并收緊限售年限，規定新簽商品房可售延長至網簽5年，二手房從取證2年延長至3年。

隨后，大連樓市迅速冰凍。

而事實上，在本輪拐點到來之前，根據2021年9月國家統計局數據，大連新建住宅同比增長6.1%，位于70城漲幅前列。只不過，二手住宅價格方面頹勢已悄然來襲，大連從2019年11月開始便出現了多個月環比漲幅為0。尤其是從2020年4月起，環比漲幅均小于1，并且逐月走低，在2021年9月份漲幅下探至階段低位0.2%。

易居研究院監測數據顯示，大連今年10月二手房成交量增速下跌48.8%，同比下跌47.6%。前期大熱的北府花園、龍湖水晶酈灣等二手房項目，經歷10月的下跌后能否穩住均價？

大連的房價真實走勢狀況究竟如何？

我們選取了大連兩個熱點樓盤，用每經獨家研發的房地產資訊大數據產品每經AI品房小程序來分析評測一下。

位于大連市甘井子區的北府花園，2004年建成，總計1400戶左右，目前由尤豪斯物業有限公司提供物業服務。每經AI品房大數據顯示，北府花園當前AI估值參考價19068元/平方米，其中SWOT指標顯示，該小區商務密度、購物配置、公交配置指數接近滿分，分別為9.3、9.8和9.5；小學及幼兒園配置中規中矩，分別為5.7和5.2。

值得注意的是，雖然交通便利、商業豐富，但北府花園周邊消費非常“實惠”，周邊餐飲消費客單價51元，對比全國消費檔次指數為2.2，這意味著相當于二線城市與三線城市之間的消費水平，在甘井子區域內高于55%的住宅項目，同城對比屬于中檔消費區域。

圖源|每經AI品房

北府花園教育環境得分明顯屬于中等舒適區，周圍有5個小學，距離小區最近都僅417米，最遠不超過800米。

但美中不足的是該小區居住密度較高，周邊1公里范圍居住人口7.39萬人，在甘井子區域內屬于居住密度偏高的區域，高于97%的住宅項目。

大連市的另一個熱盤——位于中山區東港位置的龍湖水晶酈灣，由于地處東港稀缺區位，二手房一向受到買房人追捧。每經AI品房大數據顯示，龍湖水晶酈灣當前AI估值參考價為27165元/平方米，該小區通勤車速較北府花園高出不少，為9.3，但公交配置指數僅為0.2。

圖源|每經AI品房

與北府花園實惠的消費水平截然不同是，龍湖水晶酈灣消費檔次指數高達9.1，周邊餐飲消費客單價101元，幾乎是北府花園的兩倍。與全國范圍對比，消費檔次指數為1.5，即相當于一二線城市之間的水平，在中山區內高于91%的住宅，屬于大連市的“高檔消費區”。

在當前新房價格走低、購房政策不放松，以及市場觀望情緒蔓延之下，這兩個熱點二手房小區價格將走向何方？

據每經AI品房估算，龍湖水晶酈灣將跑輸中山區平均漲幅，僅高于中山區15%小區，預計5年后房價有望達到34981元/平方米，而北府花園則將跑贏甘井子區平均漲幅，5年后有望達到22935元/平方米。

今年最后兩個月，樓市已然難以回轉，未來預期的不確定性會對大連的新房和二手房走勢造成怎樣的影響？

同策研究院報告顯示，受政策收緊的持續影響，整體市場轉冷，大連10月商品房供應銷售備案量同比環比均回落。預計2021年11月、12月年末疊加疫情影響，市場還會持續走低，甚至會影響部分樓盤的開盤入市計劃。

每逢周日，品房君都將根據近期各個城市市場熱點和樓盤熱點，運用每經AI品房大數據為讀者提供全新的分析資訊，敬請關注！

封面圖片來源：視覺中國