每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

“上海四大豪宅區”之一、曾以約10萬元/套/月租金創出上海別墅租賃市場天價的碧云別墅又有了新動向。

明日（11月16日），碧云尊邸又將開啟認籌。去年，該項目因為微博爆料現場有人為了搶房大打出手，更因為其超高的價格成為名副其實的網紅盤。

碧云尊邸2020年4月第一次開盤，彼時認籌比達280%，開盤即售罄。

當時，一大群客戶無沙盤、無效果圖、無樣板房的情況下盲買，甚至還曝出了售樓處預約電話打不通，購房人去認購被保安拒之門外的情況，項目最高總價8000萬元。

這次開啟的預約認購通道，還是同樣的配方，同樣的味道，所不同的是，原先碧云尊邸受關注是因為其區位和超級豪宅身份。而此次，該項目因為在認購條款中多了一條以往沒有出現的認購規則，進一步抬高了項目門檻，又重新進入大眾視野。

打破十余年新房“斷供”

據《每日經濟新聞》此前報道《上海2000萬元豪宅排隊“搶”，深圳4000萬級公寓“秒光”！誰在買？》，在上海生活比較久一點的人都應該知道，上世紀90年代中后期，是通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業在上海的迅猛發展期。與此同時，在金橋地區，一個占地面積達37平方公里的碧云國際社區也慢慢形成。而其中的核心，則是由上海金橋有限公司、上海金橋出口加工區開發股份有限公司和上海金橋出口加工區共同規劃與開發建設的碧云別墅。

碧云別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場后，年平均出租率高達95%，曾以約10萬元/套/月租金創出上海別墅租賃市場天價。

目前，這個區域已集聚了來自世界60多個國家和地區近的1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。通過多樣性的建筑形態、多極化的道路體系以及標志性的公共建筑，聚合成碧云國際社區的整體氛圍。碧云也被稱為“上海四大豪宅區”之一。

有歷史底蘊、有環境優勢，但奈何該區域幾乎在長達14年的時間里都處在房源“斷供”狀態。

據記者了解，碧云區域由于可開發土地較少，周圍都是房齡超過15年的老房源，近年來幾乎沒有新盤供應。直到2016年2月1日，浦東新區規土局公示了“碧云國際社區S11地塊住宅項目”的規劃方案，即去年4月13日起開始認籌的碧云尊邸。

開發商提高認購門檻是否合理？

碧云尊邸官方微信顯示，“夫妻雙方，一方上海戶籍，一方外省市戶籍，外省市戶籍一方單獨作為認購人，視為外省市家庭，購房政策按外省市家庭購房政策執行。”

目前，上海對于外省市家庭的購房政策為：家庭名下無任何住房且符合網簽日期前63個月內累計正常繳納滿60個月的社保單或個稅單，僅可購買一套房。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，在上海樓市整體降溫的時候，市中心的豪宅熱度還是較高的。從今年情況來看，不少項目都相繼觸發了積分，這方面調整有一定的必要性。

從這條規定來看，規避了一部分通過假結婚方式獲得高積分的客群。上海的政策只是對假離婚有一定要求，對結婚沒有什么限制。

張波表示，從政策本意來看，提高了相應的買房門檻，限制了一些鉆空子人群。但從整個市場來看，通過假結婚買高端盤的占比還是相對較少。

該條政策對正在購房群體的影響有限。

如果沒有這條規定，上海戶籍和外省市戶籍組成的家庭買房，被視為上海戶籍家庭（積分可用兩人之中的高分者），積分最高基礎分可達60分，且最多可購買兩套房。這也被業內認為是對當前上海限購政策的再一次打補丁。

有業內人士分析認為，碧云尊邸這條規定，打擊了找高社保、高積分人群假結婚買房的路數，未來也有可能會讓樓盤的入圍積分降低，保障剛需購房者利益。

不過張波表示，上海在限購政策中并沒有提出外地人和上海人的區分，在政策沒有做出相應限制的同時，該項目對于單盤是否有相應權力提升購房門檻，這一做法是否合理還值得商榷。

在上海，“碧云”可以說是高端國際社區、豪宅板塊代名詞，板塊內多年沒有新盤，次新房也是鳳毛麟角，該項目也是本區域為數不多的大體量低密度社區，所以本地及周邊的改善客群釋放出了“洪荒之力”。

繼續“盲買”模式

如今，上海豪宅市場的火爆還在持續。

比如，前灘熱門盤晶鴻名邸連售樓處都沒有，仁恒海上源以“樣板間裝修”為由，暫不開放。

以上種種，讓購房人開啟了“盲買”模式。

據記者統計，今年上海第五批次共57個新盤入市，合計房源15206套。其中，均價超10萬元/平方米的改善型項目有15個，房源總價值約400億元，超出前四批次的總和。

目前，在第五批認購的房源中，由于認購人數激增，單價10萬+的樓盤已有9個觸發了積分制。比如，一直火爆的前灘板塊，東方惠雅認籌率約350%、晶鴻名邸認籌率約455%、保利天匯認籌率250%。但比較奇怪的是，上海另一網紅盤綠地海珀外灘沒有觸發積分，其余觸發積分的項目入圍分尚在統計中，而五批次推出的新盤中有14個新盤將限售。

封面圖片來源：項目官微