每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

10月份的房企融資規(guī)模曾創(chuàng)下近年來新低，不過年末地產融資環(huán)境有所轉暖。

貝殼研究院最新統(tǒng)計數據顯示，今年前11月，房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，規(guī)模減少1990億元。其中，11月單月，境內外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

“房地產企業(yè)債務融資環(huán)境正在轉暖，矯正房地產融資過緊的政策效果正在顯現，但持續(xù)惡化的海外債融資環(huán)境使其平均利率還在上升。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《每日經濟新聞》記者表示，未來幾個月，隨著國內融資環(huán)境改善及房地產市場恢復，海外債融資環(huán)境或將逐步改善。

11月融資規(guī)模環(huán)比增長55.6%

進入11月，部分房企融資出現明顯好轉。

來自興業(yè)證券的研報顯示，11月10日以來，房企銀行間債券市場發(fā)行加速，保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口等10家房企陸續(xù)宣布在銀行間市場發(fā)債。隨之而來的則是房企百億元級別的融資明顯增多，以及整體融資規(guī)模出現放大跡象。

以保利發(fā)展為例，其11月30日晚間公告，為提升自持物業(yè)的運營效率，探索創(chuàng)新型資產運作，擬發(fā)行租賃住房資產支持證券化產品，擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產標的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元。

此前的11月22日，保利發(fā)展公告擬發(fā)行公司債券規(guī)模為不超過98億元（含98億元），募集資金擬用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

據貝殼研究院最新數據，今年1-11月房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。其中，11月單月境內外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

不過，11月境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億元美元，發(fā)債數量與規(guī)模同為年內單月最小值；規(guī)模環(huán)比下降83.6%，同比下降94.3%。“境外美元債市場低預期持續(xù)走高，內房企暴雷影響與信用下調危機仍在發(fā)酵，結合年末房企美元債余額不足，12月境外債預計維持低溫。”貝殼研究院分析指出，“根據當前債券市場趨勢，預計2021年發(fā)債規(guī)模將回落至萬億元之下。”

利率方面，中指研究院數據顯示，11月份房企信用債平均利率為3.8%，相比10月份下降0.28個百分點；海外債平均利率為13.50%，環(huán)比上升3.01個百分點。而此前，中信建投證券監(jiān)測數據顯示，10月份，房企境內公司債、短融、中票、定向工具發(fā)行利率分別為6.17%、3.40%、3.63%、4.27%，海外債發(fā)行利率為10.65%。

對于海外債利率的上升，劉水分析認為，11月發(fā)行海外債的房企信用評級較低，導致融資成本偏高；與此同時，近幾個月部分房企出現債券違約后，海外投資者對房企海外債偏好減弱，房企只能通過提高利率來獲得融資。

“海外債融資環(huán)境的改善主要依賴國內融資環(huán)境及房地產市場的恢復，表現相對滯后。未來幾個月，隨著國內融資環(huán)境改善及房地產市場的恢復，海外債融資環(huán)境或許會逐步改善。”劉水續(xù)稱。

不過需要注意的是，11月份地產境內債具有較強的結構性特征，46筆債券中有44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團，優(yōu)質發(fā)債主體優(yōu)勢愈加顯著。

12月到期債務約800億元

事實上，四季度歷來是房企還債的集中期。特別是今年下半年以來，陸續(xù)出現房企債務違約情況，導致投資市場對房企的信心下降，債券二級市場以及股票市場出現了較大波動。從2021年9月30日到10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌22.1%，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。

受此影響，部分未違約的房企也受到了波及。11月份以來，多家房企積極尋求解決短期流動性的策略，如通過回購債券、大股東增持股票、配股融資等方式進行維穩(wěn)，開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

特別是自11月初陽光城ABS和美元債成功展期后，越來越多房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。

如11月24日，據上海產權交易所信息顯示，債券規(guī)模為15.43億元的花樣年“20花樣02”，利息展期議案通過；11月25日，佳兆業(yè)公布了2021年12月7日到期4億美元債券的要約交換方案，根據方案，投資人每1000美元本金可以獲得1000美元新票據、25美元現金回報及資本化利率，新票據于2023年6月6日到期；11月份，中國奧園三筆共計15.16億元境內債成功展期。

與此同時，11月份，房企股權、資產等交易保持活躍，房企短期流動性處于積極修復過程中。

由此而來，房企2021年11月境內外債券融資到期債務規(guī)模環(huán)比減少5.3%至約731億元，同比減少12.7%，到期債務凈額258億元，房企償債壓力整體較10月有所緩解。

此外，克爾瑞數據顯示，今年下半年以來，不少于24家房企陸續(xù)實行境外債提前回購舉動，回購次數超過153次，提前回購境外債券及票據涉及資金合計24.86億美元，債券到期時間橫跨2021年到2026年，特別是不少房企10月以后加大了2022年到期債務的提前贖回，減輕明年的還款壓力，其中佳源國際、中國金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過1億美元。

“房企進行債券回購除了維穩(wěn)市場信心之外，也因當前債券價格相對便宜，以低折扣進行回購實則比到期兌付更為劃算。”克爾瑞分析表示。

不過貝殼研究院預計，12月份，房企到期債務維持在800億元規(guī)模，房企償債壓力仍然較高。“距離年末僅剩不到1個月時間，許多企業(yè)將會加速出清存貨，或將延續(xù)下半年以價換量的策略。”

中國銀行研究院最新研報也認為，房地產調控要穩(wěn)字當頭，優(yōu)化政策手段，避免“處置風險的風險”。短期內，在保持房價基本穩(wěn)定的基礎上，充分考慮2022年經濟下行壓力，合理實施房地產企業(yè)融資調控政策,滿足剛需和改善型購房者合理的貸款需求，防止出現房地產企業(yè)在融資收緊與銷售下行雙重擠壓下，違約情況擴散蔓延，甚至引發(fā)流動性危機。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500687299