每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

2021年樓市收官戰在低溫運行中開啟。

樓市精準調控之下，下半年以來市場供需兩端均走弱。盡管當前信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但2021年以來房企到位資金同比增速逐漸放緩，到期債務壓頂，疊加市場下行預期，短期內銷售仍難以改觀，市場各方都在“弱平衡”中尋求增量。

11月重點城市新房成交面積同比降幅均超兩成（已連續4個月降幅超兩成），市場價格仍呈現下跌態勢，百城新建住宅價格環比由漲轉跌、二手住宅價格環比連續2個月下跌。機構預計，12月市場整體仍將維持低位運行，價格仍面臨下行壓力。

新房單月成交近10年最差

房企面臨年末沖刺，全國房地產信貸環境略有好轉，但購房者置業情緒似乎并未恢復。

11月，中指研究院監測的50個代表城市中，長三角代表城市新房成交面積環比下降8.1%，同比下降31.7%；長江中游代表城市商品住宅平均成交面積環比增長9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市環比增長7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住宅平均成交面積環比增長2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市環比下降6.3%，同比下降14.3%。

成交套數則更能反應購房者的情緒。整體來看，50城11月商品住宅成交套數96393套，環比下降57.52%，同比下降70.32%。1-11月累計來看，得益于上半年市場增長，50個城月均成交280090套，同比增長4.7%。

分城市能級看，各線城市成交面積均出現同比大幅度下跌，一線城市新房平均成交79.33萬平方米，同比下降17.91%，環比增長8.29%；二線城市成交62.90萬平方米，同比下降30.10%，環比增長1.19%；三線代表城市商品住宅平均成交面積為30.75萬平方米，同比下降39.45%，環比下降13.01%。

而易居研究院則認為，2021年11月是近10年表現最差的11月。

其監測的40個典型城市中，新建商品住宅11月成交量環比下降4.3%，同比大降39.4%。自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，已連續5個月同比降幅加速擴大。

1-11月40城新建商品住宅成交面積累計同比增速

40城中，新房成交面積累計同比增速排名前五的城市分別為：廈門、珠海、杭州、北京、福州；降幅最大的五個城市分別為韶關、南寧、淮安、惠州、洛陽。

最值得關注的是長三角代表城市寧波，1-11月新房成交累計同比增速已擴大至-17.3%。而今年1月，寧波新房成交量曾一度達到187.4萬平方米。5月開始，寧波新房成交量同比增速連降7個月，11月僅成交63.9萬平方米，增速降至-52.7%，創下2012年以來最低值（除2020年2月），和年初的火爆行情相比，年內縮水達65%。

此外，義烏樓市的驟然降溫對金華市產生了沖擊。1-11月金華新房成交累計同比增速已擴大至-25.6%。10月下旬義烏提出降低預售條件和放寬公證搖號政策后，盡管11月金華新房成交量環比增長3.3%，但從單月7.3萬平方米的成交規模絕對值來看，仍處于近10年低位水平。

半數城市二手房成交環比回升

今年“金九銀十”接連慘淡收場，部分城市單月成交量甚至連創多年新低，11月熱點城市二手房繼續保持低迷。

不過，從數據上看似有暖意。

根據貝殼50城二手房交易數據，11月50城二手房整體成交量環比增長約2%，約50%的城市成交量環比回升。

從區域分布看，成交量環比回升的城市主要分布在粵港澳大灣區、長三角區域。深圳二手房成交量連續兩個月環比增長，10月、11月環比增速分別在10%以上、40%以上，佛山、廣州、中山、惠州等11月環比增速在15%以上，杭州、合肥、蘇州等環比增幅在10%-40%之間。

但必須注意到，當前回暖明顯的城市主要是因為前期深度下挫，成交量基本降至長期歷史低位，例如深圳9月成交量幾乎是近10年的最低。

易居研究院監測的13個熱點城市中，二手住宅成交量同比下跌40.6%。

11月13個熱點城市二手住宅成交量增速

從具體城市看，大連、青島、揚州、深圳、杭州等同比降幅60%以上，并且累積同比降速居高不下。

易居研究院指出，環比反彈屬季節性異動，并非市場預期糾偏后局部行情回暖，更非整體市場環境出現實質性轉向。

貝殼研究院認為，三季度市場轉弱使得售房者預期回歸，無論是掛牌價還是調價動作都更趨向于市場真實水平，使得交易過程摩擦相對減少，有助于成交回升。但當前市場規模仍處歷史低位，市場修復仍需要時間。

土地溢價率創10年新低

11月，代表房企拿地積極性減退，大多房企放棄年末補倉機會。百強房企前11個月拿地總額23461億元，同比下降17.7%，其中50家代表企業11月拿地總額創今年新低。

累計來看，1-11月全國300城共成交各類用地規劃建筑面積166418.21萬平方米，同比下降18.06%。11月單月，300城成交建筑面積15471.44萬平方米，同比下降19.98%；土地出讓金3964.12億元，環比增長14.47%，同比下降19.3%。

住宅用地更是同比明顯下降。據初步統計，2021年1-11月，全國300城住宅用地推出10.1億平方米，同比下降11.3%，絕對規模為近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0億平方米，同比下降28.3%；土地出讓金4.1萬億元，同比下降9.2%。

來源：易居研究院

“兩集中”供地模式對控制溢價率效果顯著。

易居研究院統計，11月40個典型城市土地成交溢價率為6.5%，環比、同比分別下降8.9個百分點和3.7個百分點，創近10年歷史新低，過半城市溢價率為0。

城市間、板塊間熱度兩級分化更為嚴重。

1-11月全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

數據來源：中指研究院

11月，土地出讓金排名前五的城市分別是蘇州、南京、無錫、上海和深圳。而40個典型城市中，三四線城市土地出讓金同比增速仍在不斷回落。

據易居研究院測算，1-11月桂林、昆明、南昌土地出讓金增速不斷回落，分別為-71%、-71%和-61%，同時福州、蘭州、惠州、廊坊等城市增速下降嚴重。

數據來源：易居研究院

房企的投資拿地偏好也較為明顯。從城市群分布來看，1-11月50家代表房企在長三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升，房企拿地關注熱點區域城市趨勢顯著。其中，杭州、重慶及長沙成為代表房企拿地面積前三城市。

百強房企拿地金額呈現斷崖式下跌。2021年1-11月，TOP100企業拿地總額23461億元，同比下降17.7%；其中50家代表房企11月拿地總額同比下降91.4%，環比下降72.3%。

與以往年末房企加碼補儲不同，盡管多個城市在11月集中供地，但房企們拿地極為謹慎。

據中指研究院，50家代表企業11月單月拿地總額創今年新低。

2020-2021年11月50家代表房企每月拿地總額 

數據來源：中指研究院

從拿地金額排行看，11月百強門檻值59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的49.3%，與1-10月相比下降2.5個百分點，占比持續下降。

超8成房企單月業績同比下滑

傳統的業績沖刺月，百強房企業績卻出現集體下滑。

頭部房企優勢依然明顯，據中指研究院1-11月房企銷售業績百強，碧桂園以7290億元的累積業績繼續穩居首位，這意味著11月單月碧桂園實現銷售529億元；萬科、融創中國、保利發展分別位列第二、三、四名，處于5000億元陣營。

盡管如此，前11個月仍然誕生了35家千億房企，較去年同期增加3家。35家超千億“超級陣營”銷售額增長率均值為6.2%，27家第一陣營（500億-1000億元）房企銷售額增長率均值為11.1%；第二陣營（300億-500億元）有30家企業，銷售額增長率均值為16.0%；第三陣營（200億-300億元）和第四陣營（100億-200億元）分別為29家和30家，銷售額增長率均值分別為9.8%和9.4%。

1-11月房企銷售業績榜  數據來源：中指研究院

但1-11月各陣營門檻值開始出現回落。

值得關注的是，TOP3房企門檻值為5495.0億元，較上年下降8.8%；TOP50房企門檻值700.0億元，較上年下降2.8%。此外TOP10房企門檻值為2667.0億元，較上年增長8.7%；TOP30房企門檻值為1162.3億元，較上年增長7.3%；TOP100房企門檻值為273.5億元，同比微增1.3%。

事實上，百強房企中業績同比下滑的不在少數。

據克而瑞統計，11月TOP100房企整體單月業績規模較10月環比明顯回落3.4%，單月業績同比降幅進一步擴大至37.6%。更值得注意的是，超8成企業單月業績同比降低，其中超半數房企同比降幅大于30%；同環比雙降的企業數量增至56家。

1-11月百強房企業績表現及同比變動（億元） 

數據來源：克而瑞

而據中指研究院統計，公布2021年銷售目標的32家房企1-11月目標完成率均值為83.0%，其中濱江集團、綠城中國、大發地產等企業已提前超額完成年度銷售目標；正榮、佳兆業等企業的目標完成率均超過90%。

另一些企業完成率較低，如中國恒大、萬科、首創置業等，目標完成率低于75%。

多家研究機構均認為，市場底部仍未到來，房企以價換量、沖刺供貨及促進去化之下，業績完成度仍不樂觀。

11月，在市場情緒步入低谷之時，部分房企積極進行回購票據，并尋求債務展期來避免海外債違約。中國金茂、銀城國際、祥生控股、世茂集團、建業地產、龍光集團、力高集團、正榮地產、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據，降低企業負債水平、提振資本市場信心；陽光城3只美元債展期獲通過，繼續尋找戰略投資者。

而另一方面，部分房企通過轉讓旗下資產舒緩資金壓力盤活存量資產。首開股份15億元掛牌轉讓北京和信金泰房地產49.93%股權，華潤置地（成都）公司5353.91萬元擬轉讓成都錦興公司51%股權，云南城投3.65億元掛牌轉讓陜西普潤達投資發展有限公司100%股權。

境外債規模同比縮減9成

11月房企境內債修復速度明顯快于境外債，整體融資規模回升，環比增加55.6%。

據貝殼研究院統計，2021年1-11月房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規模減少1990億元。根據當前市場趨勢，預計2021年發債規模將回落至萬億元之下。

結構上看，1-11月境內債券規模占比71%，較2020年同期上升10個百分點，累計發債規模約5978億元，同比下降約6.3%；境外融資規模降幅進一步擴大，累計發債折合人民幣約2487億元，同比下降約39.0%，境外融資占比也維持近五年來的低位。

房企暴雷、信用下調等危機仍在不斷發酵。11月單月，房企境外債券發債數量、規模雙雙降至年內單月最小值，僅成功發行2筆債券合計2.58億美元，規模環降83.6%，同比下降94.3%。

而境內債券11月發行規模則實現翻番，共發行46筆合計約457億元，環比增加125.1%，同比減少17.7%，境內債券發行規模占比約97%。

值得關注的是，11月地產境內債具有較強的結構性特征。貝殼研究院統計數據顯示，46筆債券中，有44筆發債主體為中央或地方型國有企業，占比約96%，其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團，優質發債主體優勢愈加顯著。

境內債券融資11月平均票面利率4.05%，較上月下降13個基點；境外債券融資11月平均票面利率為8.03%，較上月下降262個基點。

11月海外債近似斷發，僅有港龍中國一家企業成功發行海外債。對此中指研究院認為，本月海外評級機構持續下調多家房企信用級別或展望，地產美元債繼續出現違約，境外投資人失去的信心短時間內無法修復，海外融資渠道被迫進入暫停階段。

在境內融資復蘇，內房企積極修復短期流動性的過程中，11月多家房企到期債務獲展期，資金流動性進一步有所緩解。

11月境內外債券融資到期債務規模約731億元，環比減少5.3%，同比減少12.7%；到期債務凈額258億元，房企償債壓力整體較10月有所緩解。11月內陽光城、中國奧園、花樣年等多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期。同時，月內房企股權、資產等交易保持活躍。

貝殼研究院預計，12月房企到期債務維持在800億元規模，償債壓力仍然較高。距離年末不到 1個月時間，房企會加速出清存貨，或將延續下半年以價換量的策略。

記者手記丨數據里的答案

據記者不完全統計，2021年以來，全國各省市發布房地產相關調控政策超過450次。政策不斷完善升級，調控效果顯著，不僅新房銷售市場止住了瘋狂，土地市場更是及時退燒。供地“兩集中”政策在穩地價方面逐步顯效，各線城市溢價率應聲回落，一線城市土地成交量有所改善，18個二線城市整體土地成交規模小幅下降，部分城市降幅明顯。

即將到來的2022年，“房住不炒”總基調仍將保持不變、“三穩”仍是目標。疊加房地產稅試點或將落地，市場多方期待的試點城市名單、征收細則能否進一步影響購房者預期？相信讀者會從數據中獲得自己的答案。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：蔡沛君

排版：陳夢妤 王蜀杰