每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

近日，《每日經濟新聞》聯合中指研究院推出的《每經·中國重點城市最熱銷的150個項目》顯示，11月北京又誕生一個“百億樓盤”——金隅鳳棲家園，這也使得今年1-11月北京銷售額破百億元的樓盤達到4個。

具體來看，金隅鳳棲家園以124.77億元的累計銷售額沖上冠軍位置，海淀幸福里、譽天下和奧森ONE分別以累計銷售額121.52億元、111.11億元和106.29億元排在第二至四位。

至此，今年前11月全國15個重點城市共產生7個“百億樓盤”，北京獨占4個。

每經AI品房小程序顯示，這4個項目分布于北京海淀、順義和昌平，其中金隅鳳棲家園為共有產權房項目，奧森ONE為限競房項目，均價均在10萬元/平方米以下；譽天下為別墅項目，單價及總價均遠超其余三個。

與上海、深圳等城市不同的是，由于供應結構的影響，北京銷售額最高的項目單價多集中于10萬元以下，而在榜單上排名第7位的融創香山壹號院項目，據第三方平臺顯示，其開盤均價為11.2萬元/平方米。

從榜單情況來看，北京的高價項目在地段、區位、品質上均占據了較大優勢。那么，未來這些單價10萬元+項目走勢如何？每經AI品房小程序從中選取西釣魚臺•御璽和北京壹號院兩個項目，從多個維度進行詳細解讀。

計劃本月交付的西釣魚臺•御璽項目位于海淀區靠近西三環區域，由北京御水苑房地產開發有限公司開發，主打精裝修改善型需求，2019年開盤價格為117500元/平方米，物業費9.98元/平方米•月。

每經AI品房小程序對其進行了11個維度的大數據測評后，得出其當前估值參考價為122586元/平方米，比兩年前的開盤均價高出了5000元/平方米。

事實上，作為成熟板塊的改善型住宅，西釣魚臺•御璽周邊各類配套方面較為成熟。如醫療配置指數、購物配置指數分別達到9.3和8.4分（滿分為10分），人口居住密度適中（6.4分），通勤車速達到7.8分。

每經AI品房小程序專業版測算則給出了更為詳盡的數據，西釣魚臺•御璽周圍有5所小學，優于41%的住宅小區；周邊共8所幼兒園，其中距離最近的僅345米，屬于海淀區內的較優區域。

來源：每經AI品房小程序

稍有欠缺的是，西釣魚臺•御璽周邊公交配置處于海淀區中等水平，有公交車站16個、地鐵站1個（距西釣魚臺站438米），同樣處于同區中等水平。

周邊8座大小購物場所（中等商務密度），讓西釣魚臺•御璽周邊餐飲消費客單價達到122元，對比全國消費檔次指數1.3，即相當于1-2線城市之間的水平，高出海淀區86%的住宅項目，屬于高檔消費區域。

基于以上數據的綜合分析，未來五年，西釣魚臺•御璽房價有望達到144536元/平方米，將跑贏海淀區71%的小區。

在朝陽區，北京壹號院項目是高價樓盤的代表之一，由融創恒裕房地產有限公司開發，目前第三方平臺上顯示的均價約為175000元/平方米左右，而每經AI品房小程序對該項目的估值參考價為212976元/平方米。

并且在未來五年，北京壹號院房價漲幅與朝陽區整體漲幅趨同，將達到255500元/平方米。

來源：每經AI品房小程序

但從11個配套維度得分來看，北京壹號院與西釣魚臺•御璽相差并不大。那么，除了房地產開發企業品牌溢價外，還有哪些因素影響了這兩個樓盤的未來價格走勢？

將這兩個高價樓盤輸入每經AI品房小程序進行“房產PK”可見，在購物配置、地鐵配置、幼教配置、購物配置上，兩個樓盤同樣得到五5星；公交方面，北京壹號院為1星，西釣魚臺•御璽為3星。

消費檔次上，北京壹號院比西釣魚臺•御璽更高，餐飲客單價達到159元，在朝陽區屬于前9%的水平。并且北京壹號院周邊年輕人口比例高于朝陽區43%的小區，而西釣魚臺•御璽則基本接近海淀區最低水平。

來源：每經AI品房小程序

從另一個關鍵性指標“與周邊房價差”可見，北京壹號院已經達到單價近20萬元的水平，與周邊樓盤價格相比高出132196元/平方米；而釣魚臺•御璽比周邊樓盤價格高出15031元/平方米，反映了該區域房價整體水平不如北京壹號院周邊區域。

在未來房價走勢方面，北京壹號院未來5年近4萬元/平方米差價（即19%漲幅）只能跑平朝陽區整體水平，西釣魚臺•御璽2.4萬元/平方米的差價（即20%漲幅）足以跑贏海淀區71%的小區。

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封面圖片來源：攝圖網-500439886