文/佳蔚

同樣的位置，同一個建筑，一年前門可羅雀，一年后卻車水馬龍，看似什么都沒變，但似乎一切都變了。開業三個月，總客流突破800萬，總銷售6.5億元，刷爆全深圳人的朋友圈。

一夜爆紅，從冷清的華南城家居四號館變身為人流如織的特區消費新地標，這是發生在深圳龍崗萬達廣場身上的故事。

深圳龍崗萬達廣場究竟靠什么實現“化腐朽為神奇”？

01拿出最好的作品

從時間坐標上，深圳龍崗是一座普通的萬達廣場：它只是迄今開業的400多座萬達廣場的一員，是萬達為特區獻上的第二座廣場。

從產品序列上，深圳龍崗又是一座特殊的萬達廣場：它是萬達首個第四代廣場，是萬達集20多年商業綜合體運營經驗之大成之作。換言之，這是目前萬達最好的作品。

9月17日，開業當天，超過20萬人涌入深圳龍崗萬達廣場，人們發現：這里和印象里的萬達廣場不一樣。

一條長64米、高30米的世界罕見室內天梯，一塊超過2500平米、足可以仰望星空的巨型LED天幕，一個直徑7米的巨大懸球天穹，一座77.77米長的玻璃棧道鵲橋……每一處都讓人大開眼界。

幾乎每一位走進深圳龍崗萬達廣場的消費者，都被撲面而來的酷、炫和科技感所打動，繼而沉浸其中。顧客們排隊乘坐天梯，在天穹下面流連忘返，在超過20個網紅場景里拍照打卡，然后分享到社交媒體。

一時間，滿城盡說龍崗新萬達。體驗感，這是深圳龍崗萬達廣場帶給消費者的與以往全然不同的感受。

新感受背后是新定位。如果說前三代萬達廣場是在打造以“購物”為核心的商業中心，那么第四代萬達廣場則是在全力打造“體驗”為核心的生活中心。深圳龍崗作為首座第四代萬達廣場，其入駐370多個特色品牌中，全國首店、創新概念旗艦店等超過150家，體驗類業態超過80%。

萬達對于“體驗感”的追求，甚至可以說是全方位的。10月初，萬達官方視頻號推出了“看第四代萬達”的慢直播。直播對象就是深圳龍崗萬達廣場，內容是不斷站上天梯的人群，穿過如宇宙盡頭般的“天眼”，頭頂一片星空，最終消失在視線里。

傳統的商業中心，覆蓋商圈一般為3—5公里，5—10公里已經是“頂流”。“看第四代萬達”開播36場后，全網超過200萬人圍觀，評論超過2萬5千條，深圳龍崗萬達廣場成功破圈，其影響力超越地域局限，輻射全國。

對于這樣一個全新定位的萬達廣場，消費者用腳投票：開業5天，龍崗萬達廣場客流就超過100萬。

超高人氣背后是真金白銀的市場認可。體驗業態中，野恩動物園兩個月銷售額超過450萬、騎樂馬術超過120萬；網紅品牌卡瑪王子蛋糕店總銷售近300萬，最高日銷售17萬，創該品牌自創建以來最高日銷記錄；大額交易中，電動汽車品牌特斯拉、小鵬月銷售額超過2500萬，理想、蔚來月銷售額超過3300萬。

可以說，深圳龍崗萬達廣場以高分通過了來自消費者和商戶的考驗，向市場充分呈現了第四代萬達廣場強大的產品力與魅力。

02打造城市新消費地標

一個商業中心影響一座城。

作為煥新城市消費力與活力的主力軍，商業中心的發展關乎一個城市的商業環境、消費休閑方式和投資環境，甚至關乎一個城市的社會經濟發展。

深圳龍崗萬達廣場所在的華南城，項目總規劃建筑面積約260萬平方米，體量大致和365個足球場相當。在線下建材交易的黃金時代，這座包含7個交易廣場和大廳的工業原料城，每一天都是熙熙攘攘，人來人往。近年來，在電商平臺沖擊下，建材城不復往昔盛況，整個區域也陷入沉寂。

舊時光一去不返，新時代呼嘯而來。存量商業地產如何在城市更新與區域功能轉換時代里尋求轉型與新生，這并非華南城一家要面臨的升級課題，而是整個中國存量商業地產要解決的時代命題，甚至關乎生死存亡。

據東方證券數據，近年來，中國商業新開工面積及竣工面積逐步減少，購物中心面積規模增速整體呈下降趨勢，購物中心正全面走向存量市場。截至2020年末，中國購物中心存量規模4.4億平方米，城鎮人口口徑人均購物中心面積接近0.5平方米，與日本2017年同口徑接近。

全面走向存量市場的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。根據世界著名市場研究機構弗若斯特沙利文分析報告顯示，2015年至2020年，中國出租率低于70%的商業廣場數量由6662家增加至9606家，復合年增長率為7.6%。預估到2025年，出租率低于70%的商業廣場數量將達到12090家。

實際上，存量物業的升級改造也是一個全球性課題。在這方面，典型項目如英國西倫敦的傳統港口與碼頭作業區，經過改造升級成為新的商業中心的金絲雀碼頭區域。也有泰國曼谷湄南河邊舊改而來，囊括了各地風情成為國家旅游打卡地的暹羅城。

金絲雀碼頭和暹羅城的共同之處，一是大，金絲雀碼頭占地達33000畝，暹羅城的建筑面積則超過70萬平方米；二是引入全新商業業態，打造以購物和休閑為主要內容的消費新地標。

某種程度上，萬達對華南城的改造提升思路，與金絲雀碼頭和暹羅城有異曲同工之處。面對超過30萬平米的華南城4號館，萬達通過功能定位、規劃設計、商業業態和科技管理四大創新，圍繞生態自然、時尚科技、人文藝術三大核心主題，精心打造7大內容和場景完全不同的主題空間，把龍崗萬達打造成實體商業新物種。熟稔商業法則的萬達，根據商業購物中心更新迭代的趨勢，最終把這個新物種定義為“第四代萬達廣場”。

開業后的龍崗萬達一舉改變了整個深圳華南城的風貌，成為龍崗區域乃至深圳的新消費地標。華南城附近的市民吳先生表示，“以前，晚上八點以后這里一片漆黑；現在，晚上十點過后，萬達（龍崗萬達廣場）這里還是熱鬧非凡。”

03輕資產讓夢想照進現實

模式決定出路。深圳龍崗萬達廣場是萬達與華南城之間輕資產合作模式的產物。換句話說，這也是集第四代萬達廣場與輕資產模式于一身的代表作品。

2015年起，萬達開始對外輸出品牌和管理，加速輕資產萬達廣場的推出。截至今年6月30日，萬達在管商業廣場中，獨立第三方商業廣場數量達106個，占總在管商業廣場數量的27.9%；萬達旗下儲備的162個商業項目中，133個為輕資產運營模式，占比82.1%。截至2020年12月31日，萬達是中國少有向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。

萬達以足夠長時間的商業積淀、足夠豐富和具備足夠把控力的商業資源以及非凡的運營能力、前瞻性的商業創新能力所支撐的品牌號召力，為存量商業地產資源提供了重生與涅槃的可能，而輕資產模式則讓這種可能迅速成為規模化的現實，讓夢想照進現實。

過去6年，若干曾經閑置甚至荒廢的項目在萬達的操盤下實現了起死回生，實現了化腐朽為神奇，成為了所在城市或區域的生活中心，成為業內津津樂道的經典案例。

如總建筑面積近40萬平方米的輕資產項目大慶讓胡路萬達廣場，原設計規劃建設的商場外立面已竣工，但由于招商、運營等遲遲無法推進而停滯近5年。該項目在萬達托管后于2019年7月19日開業，吸引了周圍近30公里的消費者，成為東北最知名的購物中心之一。而讓胡路萬達廣場對超大室內空間的處理，諸如籃球場等體驗業態的介入，也為創新的第四代廣場積累了寶貴經驗。

再如上海崇明萬達廣場，在萬達接手前該項目因招商能力不足歷經10年而未能開業。萬達接管以后，2020年11月27日該項目改造完成并開業，客流等多項數據均打破華東新開業購物中心的紀錄。崇明當地人也直言，幸福感爆棚，終于“村民”變成市民。

根據贏商網數據顯示，截至2021年10月，中國內地已開業購物中心為5578家，已開業面積為46350.82萬平方米，其中萬達已開業購物中心面積5420萬平方米，占比11.69%。這個數據，一方面顯示了萬達在管理規模和行業地位上的一騎絕塵和超強行業競爭力，另一方面，也預示著萬達的未來無論在新增商業地產市場還是在存量領域都擁有的廣闊市場空間。

化腐朽為神奇，極大提升低效資產的收益與價值，深圳龍崗萬達廣場為中國存量商業地產的重整與提升提供了一個可資借鑒的解決方案，而這只是一個開始。鑒于深圳龍崗萬達廣場的成功合作經驗，今年6月份華南城再次和萬達簽約，計劃在鄭州南部打造全新的第四代萬達廣場。

相信在未來，深圳龍崗萬達廣場案例會讓更多的合作方找到萬達，一起上演更多的“化腐朽為神奇”。