每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

11月，雖然杭州商品住宅市場供應量和成交量持續下行，但蕭山區、余杭區和拱墅區等熱門板塊的市場表現依然火熱。

克而瑞數據顯示，杭州樓市成交量繼10月創新低后，11月再度下挫。全市415個樓盤僅去化10946套商品房，為近20個月以來新低；成交均價30176元/平方米，環比下跌3.4%。

據同策研究院監測，杭州樓市11月片區熱度分化加大，一邊是富陽、臨安多個樓盤項目流搖；另一邊，余杭、西湖區共有三個樓盤項目搖號且需限售5年。

從在售項目來看，《每經·中國重點城市最熱銷的150個項目》顯示，蕭山區的“綠城桂冠東方”、余杭區的“地鐵萬科•未來天空之城”、拱墅區的“錦尚和品府”位列前11月杭州新房成交金額前三名。

每經AI品房小程序顯示，蕭山區、余杭區和拱墅區均屬杭州樓市熱門板塊，特別是百億大盤“綠城桂冠東方”所在的亞運板塊更是近年大熱的區域。

那么，未來五年杭州這些熱門板塊的房價走勢如何？每經AI品房大數據為您詳細解讀。

以蕭山區的濱江碧桂園翡翠江南為例，每經AI品房小程序估值參考價為32248元/平方米，未來五年，其價格漲幅將跑輸蕭山區平均漲幅，但仍高于全國96%區縣的房價漲幅。

從配套來看，該項目周邊教育及生活配套適中，沒有小學，但幼兒園共有6所；周邊有大小醫療機構7個，包括直線距離僅18米的浙江蕭山醫院、萬向醫院等，醫療配置得分高于蕭山區97%的住宅項目，相對屬于就醫舒適度高的區域。

再看交通配套，該項目周邊駕車出行舒適度略高于公共交通舒適度。每經AI品房大數據顯示，項目周邊1公里(直線距離）主要道路早晚高峰平均車速為28. 17公里/小時，優于蕭山區90%的住宅項目，駕車出行舒適度高；而直線距離1公里內有公交站12個，公交配置得分優于蕭山區48%的住宅項目，屬于公交出行相對適中的區域。

來源：每經AI品房小程序

不過，該樓盤目前略有欠缺的是周圍暫無大型購物中心。每經AI品房小程序顯示，該項目周邊餐飲消費客單價55元，對比全國的消費檔次指數是1. 9(1. 0表示1線城市最優值），意味著周邊消費檔次相當于1~2線城市之間的水平，高于蕭山區內46%的住宅項目，同城對比也屬于中檔消費區域。

而在余杭區，據每經AI品房大數據，2018年交房的佳源未來府項目未來五年房價有望跑贏全國99%的區縣，從當前的估值參考價27767元/平方米升至34350元/平方米。

作為年輕人口較多的區域，佳源未來府周邊1公里工作人口占75%、學生兒童占15%、老年人口占10%，比例偏低。全國對比來看，該項目周邊人口結構指數是2. 2，相當于2~3線城市之間的人口結構，高于余杭區51%的住宅項目。

商業配套方面，每經AI品房小程序顯示，該項目周邊有大小購物場所6個，最近的是距離170米的中都百匯商貿城，其余購物中心均在1500米左右。與余杭區的其他小區比較，該小區的購物中心配置得分優于余杭區91%的住宅項目，屬于購物舒適度高的區域。

來源：每經AI品房小程序

但從教育與醫療配套來看，項目周邊無小學，有幼兒園1所，醫療機構6個，稍顯不足。

而更令其整體價值不振的是周邊無地鐵，有24個公交車站，出行效率略有打折。從駕車出行的情況看，周邊1公里（直線距離）主要道路早晚高峰平均車速為18. 96公里／小時，僅優于余杭區38%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區域。

在杭州拱墅區，房屋均價整體較高，以雍榮華庭為例，每經AI品房小程序估值參考價為57062元/平方米，并且在未來五年有望升至71363元/平方米，意味著一套100平方米的住宅將有望上漲140萬元。

與濱江碧桂園翡翠江南和佳源未來府不同的是，雍榮華庭各方面配套都更充分。

該項目直線距離1公里有幼兒園8所、小學3所，其中距離最近的幼兒園不足百米。與拱墅區的其他小區比較，該小區的幼兒園配置得分優于拱墅區72%的住宅項目，屬于幼兒園舒適度中的區域。

來源：每經AI品房小程序

每經AI品房小程序顯示，雍榮華庭附近有大小醫療機構10個、大小購物場所10個、地鐵站2個、公交站22個，通勤車速優于拱墅區94%的小區，屬于駕車舒適度高的小區。

從周邊餐飲消費來看，客單價61元相當于消費指數1. 9(1. 0表示1線城市最優值），即該項目周邊消費檔次相當于1~2線城市之間的水平，高于拱墅區內9%的住宅項目，同城對比屬于低檔消費區域。

同拱墅區其他小區比較，雍榮華庭房價未來漲幅會跑輸拱墅區的平均漲幅，高于拱墅區21%小區；同全國其他城區比較，拱墅區房價會跑贏全國平均漲幅，高于全國96%區縣。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500565590