每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“現在還在下行通道中。”地產營銷人這樣說。

“房價一直在穩中走低。”二手房經紀人這樣說。

“我只希望能如期收房。”購房人這樣說。

“利用3年時間，在全市范圍內開展規范房地產市場秩序專項行動，打擊房地產領域違法違規問題。”官方這樣說。

 

2021年的天津樓市，“以價換量”幾乎成為共識，盡管很多人不愿意承認。土拍市場上，房企們不再積極，但同時反手祭出了打折降價大招；二手房整體價格也在下降，很多從業者已經沒有了幻想；那些經歷了停工又復工的業主們，則只剩下順利收房的期待。

房住不炒給市場帶來的改變，除了理性，還有對未來的思考——什么才是平穩健康發展，我們到底需要什么樣的房地產。

天津城區 每經記者 王佳飛 攝

“以價換量”

“我能感覺到，客戶的信心受到了沖擊”，曹曉聞在某頭部房企營銷條線從業多年，他告訴《每日經濟新聞》記者，“其實和全國的情況類似，2021年天津房地產市場也經歷了先揚后抑，現在還在下行通道中。”

12月22日，記者以購房人身份來到了天津西青區保利和光塵樾售樓處，該項目今年初一度高居貝殼天津新房銷量榜首位。

據銷售人員李潔介紹，項目于2020年12月首開，一期已經售罄，在售二期和三期，均價1.8萬-2萬元/平方米，毛坯交房。

“二期三期有沒有降價？”

李潔堅稱沒有降價，只表示“現在二期有特價房，價格特別合適，但肯定是比一期高，我們不存在以價換量”。

“現在整體市場不是太好，但我們的銷售情況還是挺好的。”

經過計算，這里一套89平方米的房源單價1.85萬元/平方米，總價163.65萬元。李潔說：“這個價錢現在真的很合適了，之前相同的房源我們總價都是賣到180萬元左右的。”

這顯然和稍早前李潔堅稱的從未降價相悖。

曹曉聞告訴記者：“2021年6月前后市場還是挺好的，價格和成交還稍稍有些抬頭，但隨后市場就急轉直下，天津市場上的房企基本都有降價行為，只能以價換量。”

根據國家統計局數據，其實2021年上半年天津市無論是新建商品房還是二手房，價格皆有所回溫。6月，天津新房價格同比上漲4.2%，該數據指標成為天津市2017年9月以來的最高值。從2021年上半年來看，天津新房價格雖然同比漲幅依舊維持較溫和水平，從2021年1月的同比上漲1.5%到6月的近年新高，但和2020年整體相比，回暖跡象明顯。

但從7月開始，天津新建商品房環比價格開始走出下行曲線，環比增速從0.6%、0.3%、-0.1%、-0.5%至11月的-0.6%。

“10月很多房企都趁著國慶節假期提供了較大幅度優惠，拼殺得很厲害，導致價格有一定下滑。”曹曉聞介紹。

中指研究院也表示：“年底，天津多個項目營銷力度加強，部分項目降價幅度較大。”

為此，市場一度傳言，11月底天津官方約見了幾家大開發商，出臺了“限跌令”，要求“項目單次降價不允許超過15%、資金要進監管賬戶、全力保交付，有利于避免惡意降價、降標降本等現象發生”。

盡管該消息并沒有得到官方證實，但多位受訪者對此事均予以確認。曹曉聞表示：“11月底，相關部門約談了天津幾家重點房企，大意是不要過分降價致使市場混亂，否則將無法網簽。”

“據我所知，天津各開發商都動態調整了年初定下的銷售目標。”曹曉聞說。

據中指研究院統計，截至11月底，天津新房市場出清周期為20.51個月，連續第三個月延長，市場去化壓力增大。

二手房情況也是類似。

趙范是天津一名房產中介，他告訴記者：“2021年，天津二手房市場延續穩中走低態勢，不過這種情況已經持續了幾年了。”

“現在如果不是真的急用錢，業主都不會輕易賣房，他們覺得現在房子價格有些低，將來或許能再漲漲。”趙范說。

國家統計局數據顯示，天津二手房價格2021年以來價格環比變動未超過0.6%，10月和11月分別下降0.1%和0.3%。

“主要是土地出讓收入下降較多”

2021年，天津首次嘗試集中供地，但縱觀全年，土地市場表現略顯低迷。曹曉聞表示：“從房企的拿地態度就能看出現在的市場情況，大家都很謹慎。”

12月23日，天津第三批集中供地收官，11宗地塊均以底價成交，總成交金額約76.74億元，成交土地面積約83.03萬平方米。

據中指研究院統計，天津此輪供地宗數較第二次減少50宗，規劃建面較第二次下降77.40%，數量、規模遠不及前兩次。

事實上天津第二批集中供地便已經是“減配”版本了。

7月21日，天津第二批集中供地預計出讓61宗地塊，總起始價533.2億元。最后的結果是，19宗停牌，2宗流拍，只有40宗地塊成交，其中31宗底價成交，總成交金額329.673億元。

天津某爛尾項目 每經記者 王佳飛 攝

首次集中供地的情況其實也類似。

天津在今年3月末確定了首批集中供地的相應地塊，共掛牌58宗住宅用地、總面積約375.5萬平方米，總起始金額563億元。就在集中競價前夜，即5月12日晚間，天津市規劃和自然資源局表示，首批集中供地中的13宗地塊因故停牌。最終，天津首批集中供地成功出讓45宗地塊，總成交金額約498.55億元，其中底價成交16宗。

中指研究院對此的形容是：“第一批土拍，成交宗數、參拍企業數量、溢價宗數均為歷次最高；第二批熱度明顯下降；第三批單從供地數量、規模方面就不及第二次，即使第三批次地塊均成功出讓，依然走不出衰竭的趨勢。”

其實在2020年，天津市土拍市場便不甚景氣。

根據《關于天津市2020年預算執行情況和2021年預算草案的報告》：“（2020年）政府性基金收入912億元，完成預算50.2％,比上年下降36.3％，主要是土地出讓收入下降較多。”

來源：天津市財政局官網

 

期待“如期交付”

今年以來，《每日經濟新聞》記者也收到了天津多位購房者關于所購項目出現問題的線索。

司清是一名購買了啟迪協信天津南開1911（下稱南開1911）的業主，他告訴記者：“目前開發商已經延期交房，并且我沒有得到任何交房承諾。”

據司清介紹，自己是2019年8月以4.4萬元/平方米單價購買了南開1911洋房戶型。早在2020年7月間，該項目便有傳言已經“停工爛尾”。當年7月底，記者曾實地探訪該項目，得到的回復是：“B區的確目前沒有施工，預計下月復工；現階段主要投入在A區，并且工地已在3月復工。”

“之后確實是復工了”，司清告訴記者，“不過據我們觀察，南開1911在2021年6、7月間又幾近停工，因為工地上就幾個人，我們很難相信還能準時交房。”

“后來和開發商溝通，他們答復的理由是疫情和重污染天氣導致工程進度慢。”

“經過我們一次次溝通，開發商承諾了一部分業主2022年1月30日交房，而對我們這些洋房業主則根本沒有時間上的承諾。”說到此處，司清明顯有些激動。

《每日經濟新聞》記者通過南開1911現場航拍視頻看到，該項目的確如司清所說，并沒有大規模施工的痕跡。而銷售人員則表示：“目前僅有大戶型在售，2022年6月交房。”這與記者2020年采訪時得到的回復一致。

司清所購的樓盤 每經記者 王佳飛 攝

在天津濱海新區濱海大道和津晉大道交匯處附近，記者也看到了兩個停工樓盤，其中一個項目的售樓處已經關閉，配套的商業門面大大小小掛滿了招牌，但有業主告訴記者：“都是開發商貼在那里的，其實一家商店也沒有。我現在已經不想著能交房了，開發商真的破產后能把買房錢還我就行了。”

根據天津住建委官網消息，11月30日，天津市八部門聯合制定3年行動計劃整治規范房地產市場秩序，表示將利用3年時間，在全市范圍內開展規范房地產市場秩序專項行動，打擊房地產領域違法違規問題。該內容明確提出要解決“未按房屋買賣合同約定如期交付”相關問題。

這被很多業主理解成政策要解決“爛尾樓”問題，令他們看到了希望。司清就說：“我看到這個消息了，感覺又有解決的可能了。”

為了避免交房違約，很多房企已經為自己預留了盡可能多的交房時間，李潔就說：“我們三期是2024年底交房，疫情現在還不好說，我們也不敢做太早的承諾，真違約了我們是要賠違約金的。”

一個有意思的細節是，站在保利和光塵樾售樓處入口，便可聽到一旁項目中嘈雜的施工聲，安保人員笑著說：“這可是好聲音，說明我們沒有停工。”

天津一在建項目 每經記者 王佳飛 攝

“偏保守的態度”

對于2022年，曹曉聞認為還是會維持現狀：“我們行業內討論過，大家還是持偏保守的態度。可能明年二季度好些，三四季度又下行，和2021年的表現類似，想要回到高速增長估計是不可能了。”

近期中央經濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，這被曹曉聞認為是一種積極信號，但也僅僅是不會繼續下跌，“平穩嘛，就是不漲不跌”。

因而曹曉聞認為，真正有增長潛力的還是天津核心區域：“從企業拿地行為就能看出，以前在天津廣泛看地、出手兇猛的房企，現在大都只看交通、教育、地段好的地塊了。”

就像是天津首批集中供地中，雖然整體溢價率偏低，但南開區的津南保（掛）2021-010號“天拖二期”地塊，由招商蛇口以總價29.9億元、自持3000平方米租賃住房建筑面積的代價拿下，樓面價達到了30303元/平方米，溢價率達49%。

趙范卻更加樂觀，他認為明年的二手房市場應該會回暖，理由是自己公司的二手房成交系統中“上個月天津二手房成交量已經上漲了50%”，同時“現在房貸辦理也更容易了，我昨天去替客戶跑的房貸手續，今天就批下來了，近兩個月房貸明顯放松了，估計會持續一段時間”。

“那為何二手房價還是在跌呢？”

“市場總有一段消化期，等看明年的市場反應就知道了。”

（應受訪者要求，文中人物均為化名）

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝