每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在整個房地產行業下行的2021年，川渝地區的本土房企表現如何？

在2021年房企融資環境收緊、各地樓市調控紛紛加碼的背景下，房企的銷售業績和拿地投資均受到不小影響。具體到川渝區域，據克而瑞統計，2020年川渝地區的千億房企增至三家（金科集團、藍光發展、新希望地產），但2021年藍光發展因債務問題未能上榜，川渝地區的千億房企數量又減至兩家。

此外，四川本地中小房企近年來迅速崛起，在2021年四川房企業績榜上，前10位有4家是四川本土房企；除新希望地產外，陽光大地、領地集團和邦泰集團均躋身全國百強房企行列。而重慶本土房企中，除金科集團外，華宇地產和東原地產均進入在全國百強房企榜單。不過從排名來看，重慶房企的百強榜排名更靠前，實力更強。

“四川市場中部分房企資金狀況受影響較大，所以企業排行方面的波動是比較大的。而對于重慶市場來說，一些核心房企相對還是穩健經營，所以壓力要小一些。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，對于2022年川渝房企而言，關鍵還是要研究成渝雙城的概念，圍繞此類概念積極形成更多的業務投資，這一點可以積極嘗試。同時，要適當關注文旅消費市場。若是后續疫情把控得當，成渝的文旅資源可以更好開發，房地產企業也可以圍繞這一點積極做創新。

川渝千億房企減至兩家

2021年儼然已成為房企大轉折的一年，具體到川渝區域表現尤為明顯。

克而瑞數據顯示，2021年共有43家房地產企業的全口徑銷售金額超過千億元。其中，排名最靠前的川渝房企仍然是來自重慶的金科集團，以1872.6億元的銷售額排在全國第18位；川派房企新希望地產則以1059.1億元排在第39位。

值得注意的是，2020年川渝地區的千億房企增至三家（金科集團、藍光發展、新希望地產），但2021年藍光發展因債務問題未能上榜，川渝地區的千億房企數量又減至兩家。

那么，這兩家千億房企在各自大本營的表現如何？

億翰智庫數據顯示，2021年新希望地產在四川本土銷售額為135.39億元，跌出前十行列，排在第14位。而排在第一位的則是業務拓展主要集中在四川眉山、自貢等地級市的陽光大地，銷售額為301.50億元。緊隨其后的則是萬科成都，為294.76億元，邦泰集團以249.59億元位列第三。

2021年四川省典型房企銷售業績（全口徑）

數據來源：億翰智庫

需要注意的是，這兩年來四川本地中小房企迅速崛起，在當地TOP30榜上的席位呈逐年上升趨勢。在2021年四川TOP10房企里，本土房企增至4家，分別是排名第1、3、5、10位的陽光大地、邦泰集團、正黃集團和領地集團。如2020年尚未進入榜單TOP30席位、起步于四川遂寧的正黃集團，以200.97億元躥升至TOP5行列。

據克而瑞統計，在川派房企中，除新希望地產是千億房企外，陽光大地、領地集團和邦泰集團亦躋身全國百強房企行列，分別排在第73位、第95位和第98位。

“從2021年全年數據來看，四川房企銷售業績TOP5與TOP10門檻值同比均呈現下滑。”億翰智庫西南區域分析認為，伴隨調控的持續深入，房企快增長模式將走向終結，門檻值減速態勢將持續，行業格局出現新變化。帶有先天融資和資金優勢的央企、國企將占有更大的市場份額，穩健型的民營房企將在行業競爭中保持穩固優勢

在重慶2021年房企銷售業績榜上，融創重慶以213.7億元居第一，重慶龍湖則以208.8億元億元排第二，排在三四位的分別是重慶萬科和金科集團。

在克而瑞發布的2021年全國房企業績榜上，重慶本土房企華宇地產保持了連續三年增長態勢，以全口徑銷售額760.4億元排在第52位，比2020年的658.4億元多出102億元，排名提升了8個名次；東原地產以553.7億元排名第62位。

2021年重慶市典型房企銷售業績（全口徑）

數據來源：億翰智庫

《每日經濟新聞》記者注意到，曾經的川派房企“一哥”藍光發展因為債務問題未能上榜。藍光發展最新公告顯示，截至2021年第三季度，其負債總額已高達1846億元。2021年以來，藍光發展更是多次轉讓優質股權以求減輕債務壓力，去年12月23日還因以1元價格轉讓旗下子公司招來上交所問詢函。

與藍光發展命運相似的，還有曾位列渝派房企“五朵金花”之一的協信。盡管一年前協信創始人吳旭將公司大部分股權以總價43.9億元對價出售給豐隆集團旗下新加坡城市發展有限公司（CDL），但仍未能有效解決協信遠創的債務問題。2021年3月協信遠創開始出現債務違約，隨后其資金危機不斷發酵，半年后的10月14日，重慶市第五中級人民法院正式裁定，協信遠創正式進入破產重整程序。據協信遠創2021年債券半年度報告，截至2021年8月13日，協信遠創及子公司發生債務逾期涉及本息金額為132.25億元。

嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，“對于2021年市場行情，實際上四川市場面臨的壓力要大一點，重慶市場相對還好。一個很重要的原因是，四川市場中類似成都市場房地產政策收緊后，市場快速降溫，對于四川其他市場也會帶來沖擊。而重慶市場的購房政策相對寬松，所以相對壓力看，要小于四川市場。”

房企拿地預期更趨保守

從2020年1月成渝地區雙城經濟圈概念的落地，到近日《重慶四川兩省市貫徹落實〈成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要〉聯合實施方案》的出爐，成渝兩地唱好“雙城記”、共建經濟圈的路線圖更加明晰。在新的發展機遇下，川渝區域的本土房企有何新動作？

先看川渝兩家千億房企在土地市場的表現。中指研究院數據顯示，2021年金科在全國公開市場拿地金額144億元、新增土地面積348萬平方米；新希望地產拿地金額則為155億元、新增土儲152萬平方米；東原地產拿地金額72億元，新增土儲面積154萬平米。

不過，具體到成渝地區，2021年金科集團的拿地可建土儲面積在大重慶居第二位，在大成都則未能進入拿地金額前20位；新希望地產拿地金額在大成都居第15位，在大重慶新增土儲可建面積排名中未進入前20位。

數據來源：克而瑞四川

《每日經濟新聞》記者注意到，受集中供地、融資環境收緊等因素影響，2021年以來，無論是在重慶還是在成都，民營房企拿地均呈銳減態勢。

克而瑞四川統計數據顯示，成都今年總共三批次集中供地中，成功拿到地的房企約80家。而TOP10房企分走了成都今年土地市場四成左右的份額，剩下的70家房企瓜分了另外六成。從地總金額TOP10房企性質來看，央企和國家占據了其中9席。民營房企僅有龍湖集團一家，排在第6位。

“由于拿地難度加大，同時利潤空間受限，除了在公開市場，房企尋求多元化方式獲取土地，部分頭部企業，依托其企業資源積極通過TOD合作、收并購、產業勾地、城市更新等多樣方式獲取地塊。”億翰智庫西南區域表示，如萬科通過收購行政學院TOD項目股權、機車廠地塊、藍光天府黑鉆項目股權、盛世經緯公司股權等積極擴倉，全年業績穩居前列。

2021年大重慶房企拿地可建面積TOP20

數據來源：克而瑞重慶

在重慶，頭部房企仍是拿地主力。克爾瑞重慶數據顯示，2021年重慶土地市場整體呈現“熱”—“冷”—“穩”變化，房企投資受政策調整影響顯著，大重慶范圍內新增土儲TOP3分別由融創、金科、龍湖奪得。其中融創中國2021年在大重慶范圍內新增可建面積248.2萬平方米，金科新增210.9萬平方米，龍湖則為130.4萬平方米。

綜合來看，目前僅龍湖在成、渝兩地三批次集中供地中有所斬獲。“市場調整期，房企下沉區縣投資意愿減弱，對于投資區域價值預期更保守。”克爾瑞重慶分析表示，這也更考驗房企投資策略與模式的多元性，如金科在招拍掛層面以外，還以后期入股+代工代建+股權收購+償債式收購等方式布局，通過多種方式在重慶實現整體210.9萬平方米增儲。

“受今年房地產市場調整的整體影響，川渝房企總體呈現出收縮的趨勢。”西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐向《每日經濟新聞》記者表示，在成渝經濟圈加快建設和發展的大背景之下，川渝房企將迎來更多的市場機遇，這對于“對沖”房地產市場的整體調整是非常有利的。川渝房企因此可以積極調整投資策略，根據成渝經濟圈建設推進中的一些重大項目落地的具體節奏做好自身的業務調整和布局。

房企架構及人事變動頻繁

變動的不僅是房企的業績排名，還有川渝地區房企架構和高管的頻頻變動。

2021年10月26日，萬科成都公司執行總經理石飛提交辭職申請、準備去創業，曾任萬科成都公司總經理、現任萬科西南區域副總經理的馮兆臣將重新回到原位，填補石飛離任后的空缺。

而在此前后，不少全國性房企的西南區域公司也頻頻發生人事變動，包括前中梁西部區域總裁李國棟履新中昂集團總裁、華宇集團副總裁王國雄辭職、中駿集團西南區域總經理薄祿偉離職等。

據不完全統計，2021年以來，房企西南區域發生人事變動的公司達十多家，包括金科、恒大、華潤、中海、佳兆業等，除總裁、總經理這兩個重要職位外，變動最多的就是營銷總。

除人事變動外，在各房企的組織架構調整中，西南區域也成了兼并整合的選擇項。去年10月，陽光城上海區域合并了成渝區域，共同成立一個新的大區；中南置地進行區域整合，將成渝區域與云貴區域合并為西南區域公司；在佳兆業的組織架構調整中，撤銷了成都地產公司；重慶老牌房企新鷗鵬去年甚至撤銷了重慶公司，將其并入渝州產業集團。

與此同時，在克爾瑞公布的《中國房地產企業項目銷售TOP100排行榜》上，川渝地區項目數量也在逐年減少。

根據最新排行榜，2021年成都麓湖生態城以年銷售額89.7億元、成都建發央璽以63.2億元、重慶華僑城以58.6億元分列榜單第18位、54位、74位。而在2020年，排名最靠前的重慶融創文旅城以年銷售額達108.6億元，位居該榜單TOP5；成都麓湖生態城、成都人居東湖長島、成都保利時代等均以年銷售額超50億元進入該榜單內。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500643825