每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

自2021年2月8日深圳發布二手房參考價政策后，深圳二手房市場開始下行，從最初的每月成交6000-7000套，下降到此后的每月2000-3000套水平，去年10月份甚至還曾跌破2000套。

據深圳房地產信息網統計，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創下近15年來新低。

從成交數據可以發現，去年深圳各片區的二手房成交量均出現不同程度下滑。其中，龍崗區以11717套的成交量高居榜首，寶安、羅湖和福田分列二至四位，成交量均超過7000套。

《每日經濟新聞》記者注意到，據中原地產數據，2021年下半年深圳二手房成交最火熱的20個樓盤，主要集中在龍崗的布吉片區和坂田片區。此外，福田的梅林片區和龍華的龍華中心片區也均有樓盤上榜。

2021年下半年深圳二手樓盤成交量TOP20  數據來源：深圳中原地產

在深圳二手房成交量大幅下滑的背景下，上述20個樓盤為何能逆市熱銷？每經AI品房大數據從人口結構、商務配套、教育設施等11個維度為您進行全面分析。

以羅湖區成交量第一的城市天地廣場為例，該項目建于2005年，目前政府參考價為51100 元/平方米。據每經AI品房小程序，該項目的估值參考價為54564元/平方米。未來5年，該項目價格有望達到64722元/平方米。

每經AI品房小程序顯示，該項目較為核心的優勢為商務密度、地鐵配置和購物配置，評分依次為9.7分、9.0分和8.6分。

城市天地廣場周邊800米范圍內就有1、2、9號3條地鐵線匯集，1公里內可到達京基100、深圳書城、地王大廈、大劇院、老街等標志性建筑。

來源：每經AI品房小程序

在該項目場周邊500米范圍內，目前在售樓盤有幸福里（8.7萬元/平方米）、友誼大廈（4.58萬元/平方米）、世金漢宮（6.01萬元/平方米）、都市花園（5.47萬元/平方米）

再看南山區的國際市長交流中心項目，其位于南山區石洲中路，于2001年建成，目前政府參考價為51100 元/平方米。每經AI品房小程序顯示，該項目的估值參考價為61061元/平方米，未來5年價格有望達到73182元/平方米。

該項目較為核心的優勢為公交配置、人口結構和購物配置，評分依次為9.3分、8.7分和6.6分。

在交通配套方面，該項目距深圳地鐵1號線白石洲站不到100米。此外，周邊1公里范圍內有白石洲、世界之窗、石洲中路、中信紅樹灣等多個公交站點，半小時可達南山的科技園、軟件產業基地、大沖國際中心。

來源：每經AI品房小程序

目前，距國際市長交流中心500米范圍內，在售樓盤僅有世紀村一個項目，售價為8.97萬元/平方米。在1.2公里范圍內，華潤城潤府三期售價13.2萬元/平方米，大沖新城花園售價9.51萬元/平方米。

龍華區民治片區的春華四季園項目于2006年建成，目前其二期的政府參考價為58300元/平方米。據每經AI品房小程序，該項目二期的參考估值價為60225元/平方米，未來5年有望達到72478元/平方米

每經AI品房小程序顯示，該項目較為核心的優勢為小學配置、購物配置和幼兒園配置，評分依次為9.1分、8.4分和7.3分。

在該項目2公里范圍內，有超過10所幼兒園和小學，其中距離較近的有花城小學（246米）、華南實驗小學（391米）、萬科雙語小學（638米）和育英小學（1073米）。

來源：每經AI品房小程序

在生活配套方面，小區南門50米范圍內有8號倉庫、龍華名車廣場，小區東門步行700米有華潤萬家、陽光灣畔購物中心和人人樂。

距該項目1公里范圍內，目前在售樓盤有陽光第五季（5.5萬元/平方米）、萬科四季花城（5.37萬元/平方米）、碧水龍庭（5.72萬元/平方米）和成世紀（5.87萬元/平方米）。

再以下半年深圳二手房成交量排在首位的華暉瑞禧家園為例，其于2019年建成，目前政府參考價格為61176 元/平方米。據每經AI品房小程序，該項目的參考估值價為60158元/平方米，未來5年有望達到71349元/平方米。

來源：每經AI品房小程序

通過每經AI品房大數據分析可以發現，以上這些熱銷項目往往在某些維度具有特定優勢。比如城市天地廣場的商務配套優勢，國際市長交流中心的軌道交通優勢，以及春華四季園的小學和幼兒園配套優勢。

而且值得注意的是，上述幾個項目中，除了春華四季園項目的二手房價格比周邊略高外，其他如城市天地廣場、國際市長交流中心的二手房價格均比周邊要便宜不少，而這兩個樓盤的建成年份也較為久遠。

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封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝