每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

在剛剛過去的2021年，深圳樓市呈現(xiàn)“兩極分化”態(tài)勢，在新房市場創(chuàng)下近5年成交量新高（突破5萬套）的同時，二手房成交量卻創(chuàng)下了近15年新低（4萬余套）。

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自2021年2月8日深圳發(fā)布二手房參考價政策后，深圳二手房市場開始下行，從最初的每月成交6000-7000套，下降到此后的每月2000-3000套水平，去年10月份甚至還曾跌破2000套。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近15年來新低。

從成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年深圳各片區(qū)的二手房成交量均出現(xiàn)不同程度下滑。其中，龍崗區(qū)以11717套的成交量高居榜首，寶安、羅湖和福田分列二至四位，成交量均超過7000套。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年下半年深圳二手房成交最火熱的20個樓盤，主要集中在龍崗的布吉片區(qū)和坂田片區(qū)。此外，福田的梅林片區(qū)和龍華的龍華中心片區(qū)也均有樓盤上榜。

2021年下半年深圳二手樓盤成交量TOP20

數(shù)據(jù)來源：深圳中原地產(chǎn)

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在深圳二手房成交量大幅下滑的背景下，上述20個樓盤為何能逆市熱銷？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)從人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)配套、教育設(shè)施等11個維度為您進行全面分析。

以羅湖區(qū)成交量第一的城市天地廣場為例，該項目建于2005年，目前政府參考價為51100 元/平方米。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項目的估值參考價為54564元/平方米。未來5年，該項目價格有望達到64722元/平方米。

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每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目較為核心的優(yōu)勢為商務(wù)密度、地鐵配置和購物配置，評分依次為9.7分、9.0分和8.6分。

城市天地廣場周邊800米范圍內(nèi)就有1、2、9號3條地鐵線匯集，1公里內(nèi)可到達京基100、深圳書城、地王大廈、大劇院、老街等標志性建筑。

在該項目場周邊500米范圍內(nèi)，目前在售樓盤有幸福里（8.7萬元/平方米）、友誼大廈（4.58萬元/平方米）、世金漢宮（6.01萬元/平方米）、都市花園（5.47萬元/平方米）

再看南山區(qū)的國際市長交流中心項目，其位于南山區(qū)石洲中路，于2001年建成，目前政府參考價為51100 元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目的估值參考價為61061元/平方米，未來5年價格有望達到73182元/平方米。

該項目較為核心的優(yōu)勢為公交配置、人口結(jié)構(gòu)和購物配置，評分依次為9.3分、8.7分和6.6分。

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在交通配套方面，該項目距深圳地鐵1號線白石洲站不到100米。此外，周邊1公里范圍內(nèi)有白石洲、世界之窗、石洲中路、中信紅樹灣等多個公交站點，半小時可達南山的科技園、軟件產(chǎn)業(yè)基地、大沖國際中心。

目前，距國際市長交流中心500米范圍內(nèi)，在售樓盤僅有世紀村一個項目，售價為8.97萬元/平方米。在1.2公里范圍內(nèi)，華潤城潤府三期售價13.2萬元/平方米，大沖新城花園售價9.51萬元/平方米。

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龍華區(qū)民治片區(qū)的春華四季園項目于2006年建成，目前其二期的政府參考價為58300元/平方米。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項目二期的參考估值價為60225元/平方米，未來5年有望達到72478元/平方米。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目較為核心的優(yōu)勢為小學(xué)配置、購物配置和幼兒園配置，評分依次為9.1分、8.4分和7.3分。

在該項目2公里范圍內(nèi)，有超過10所幼兒園和小學(xué)，其中距離較近的有花城小學(xué)（246米）、華南實驗小學(xué)（391米）、萬科雙語小學(xué)（638米）和育英小學(xué)（1073米）。

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在生活配套方面，小區(qū)南門50米范圍內(nèi)有8號倉庫、龍華名車廣場，小區(qū)東門步行700米有華潤萬家、陽光灣畔購物中心和人人樂。

距該項目1公里范圍內(nèi)，目前在售樓盤有陽光第五季（5.5萬元/平方米）、萬科四季花城（5.37萬元/平方米）、碧水龍庭（5.72萬元/平方米）和成世紀（5.87萬元/平方米）。

再以下半年深圳二手房成交量排在首位的華暉瑞禧家園為例，其于2019年建成，目前政府參考價格為61176 元/平方米。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項目的參考估值價為60158元/平方米，未來5年有望達到71349元/平方米。

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通過每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，以上這些熱銷項目往往在某些維度具有特定優(yōu)勢。比如城市天地廣場的商務(wù)配套優(yōu)勢，國際市長交流中心的軌道交通優(yōu)勢，以及春華四季園的小學(xué)和幼兒園配套優(yōu)勢。

而且值得注意的是，上述幾個項目中，除了春華四季園項目的二手房價格比周邊略高外，其他如城市天地廣場、國際市長交流中心的二手房價格均比周邊要便宜不少，而這兩個樓盤的建成年份也較為久遠。

記者|陳榮浩

編輯|魏文藝 何小桃?王嘉琦

校對|段煉

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