每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然在剛剛過去的2021年，深圳新房市場(chǎng)創(chuàng)下近5年成交量新高（突破5萬套），不過進(jìn)入2022年，深圳樓市卻表現(xiàn)欠佳。

1月2日，位于深圳光明區(qū)的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目開盤，均價(jià)約5.19萬元/平方米，共推出353套房源，僅吸引了15批客戶登記。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，截至今日（1月12日），也就是該項(xiàng)目開盤10天后，只有1套房源簽訂了認(rèn)購(gòu)書。

值得注意的是，光明區(qū)也是深圳樓市的熱門片區(qū)，去年就曾誕生過眾多“日光盤”。那么，處于熱門片區(qū)的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目為何開盤遇冷？

今日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。在表明身份后，記者向營(yíng)銷中心工作人員詢問了該項(xiàng)目的具體銷售情況，工作人員給出的答復(fù)是“暫不清楚”。

售價(jià)比附近樓盤高近5000元

在實(shí)地走訪中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目的營(yíng)銷中心與項(xiàng)目建設(shè)地址距離較遠(yuǎn)，約2.5公里。其營(yíng)銷中心靠近深圳地鐵6號(hào)線鳳凰城站，而項(xiàng)目則距離樓村地鐵站約1.2公里。

在安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，數(shù)臺(tái)塔吊正在施工，位于中科附高后側(cè)的樓房目前已建設(shè)到約5-10層的高度。

記者注意到，在安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目周邊兩公里范圍內(nèi)，可以看到較多項(xiàng)目處于在建設(shè)狀態(tài)，但基礎(chǔ)配套相對(duì)薄弱，附近未看到有商城或商店。在項(xiàng)目周邊有星河天地、宏發(fā)萬悅山、樂府花園、金茂公園里等多個(gè)在建項(xiàng)目。

來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

作為深圳樓市的熱門片區(qū)，光明區(qū)去年曾誕生過星河天地三期四期、萬科光年四季、金地峰境瑞府等多個(gè)炙手可熱的“日光盤”。而安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目開盤至今僅0.28%的去化率，與光明片區(qū)此前“萬人打新”的新房市場(chǎng)形成巨大反差。

根據(jù)安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目的銷售方案，此次該項(xiàng)目預(yù)售的住宅共3棟，共計(jì)353套房源，分為89平方米和111平方米兩個(gè)戶型，備案價(jià)為5.19萬元/平方米，折合總價(jià)447萬-594萬元，采用裝修交付。

施工中的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

地處深圳樓市熱門片區(qū)的安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目，為何沒有迎來購(gòu)房者的熱捧？

價(jià)格或許是主要原因之一。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在該項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)就有多個(gè)已經(jīng)入市或即將入市的樓盤項(xiàng)目，但這些即將入市的樓盤在售價(jià)上比安聯(lián)尚璟府低了不少。

比如安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目附近的樂府花園項(xiàng)目，備案價(jià)只有4.7萬元/平方米。兩個(gè)項(xiàng)目的直線距離不超過100米，但價(jià)格卻相差了近5000元/平方米。

此外，據(jù)第三方平臺(tái)，距安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目約500米的宏發(fā)萬悅山項(xiàng)目，售價(jià)為4.89萬元/平方米；一公里外的金地峰境瑞府項(xiàng)目，售價(jià)為5.13萬元/平方米。這兩項(xiàng)目的價(jià)格均低于安聯(lián)尚璟府。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中了解到，在安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目周邊，去年還成交了3宗土地，分別為A622-0118宗地、A641-0029宗地和A641-0030宗地。當(dāng)時(shí)完成土地出讓時(shí)規(guī)定，這幾個(gè)項(xiàng)目建成商品房后均價(jià)不得高于4.53萬元/平方米，附帶修建的人才房售價(jià)不得高于2.85萬元/平方米。即使按照最高價(jià)4.53萬元/平方米計(jì)算，這幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格與安聯(lián)尚璟府相比也低了6600元/平方米。

安聯(lián)尚璟府周邊正在開發(fā)的某樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

另外值得一提的是，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2022年光明區(qū)將迎來供應(yīng)高峰期，預(yù)計(jì)將有18個(gè)樓盤入市。其中9個(gè)樓盤來自去年土拍成交的限價(jià)地塊，銷售均價(jià)在4.22萬-4.7萬元/平方米。

如中海地產(chǎn)拿下的A503-0093地塊地塊，有高鐵站和地鐵13號(hào)線（光明城站）的雙軌道交通加持；聯(lián)發(fā)競(jìng)得的A622-0118地塊、深鐵的A641-0029、深業(yè)A的641-0030地塊，這三宗地塊均位于光明區(qū)中心區(qū)域，基礎(chǔ)配套較為齊全，關(guān)注度較高。

除了與同期即將入市的樓盤項(xiàng)目相比缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，安聯(lián)尚璟府項(xiàng)目開盤銷售遇冷或許也與深圳二手房市場(chǎng)降溫有關(guān)。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近15年來新低。

鏈家一位中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“現(xiàn)在深圳整體的二手房源都已經(jīng)普遍向指導(dǎo)價(jià)靠攏，且下降趨勢(shì)比較明顯。以光明區(qū)為例，光明宏發(fā)天匯城一期一套3室兩廳朝南的房子，面積88.6平米，僅售價(jià)429萬。如果誠(chéng)心要還可以跟業(yè)主談，這個(gè)價(jià)格比去年便宜了30多萬。”

深圳樓市延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)

事實(shí)上，深圳的新房市場(chǎng)打新降溫已經(jīng)早有先兆。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查，從去年11月以來，抽獎(jiǎng)、特價(jià)等營(yíng)銷方式已經(jīng)在深圳樓市遍地開花，甚至當(dāng)時(shí)有開發(fā)商打出“買房子送特斯拉”“買大戶型送小戶型”等誘人優(yōu)惠，一定程度上反映出開發(fā)商銷售不及預(yù)期。

進(jìn)入2022年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然延續(xù)著去年末的降溫態(tài)勢(shì)。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，今年第一周深圳商品房和二手房成交量分別為683套和300套，均出現(xiàn)不同程度的下滑。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，“雖說深圳相比其他城市購(gòu)房需求較大，但購(gòu)房者的購(gòu)房情緒卻在減弱，項(xiàng)目需要關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在營(yíng)銷層面作出更多創(chuàng)新。”

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從2022年1月3日-9日，深圳有2個(gè)項(xiàng)目獲批（星河天地華邸和佳兆業(yè)云望府），2個(gè)項(xiàng)目入市（御景華府和卓越柏奕府），整體去化率僅有1成，處于歷史低位。

2022年1月3日-9日深圳一手住宅開盤銷售率 來源：中原地產(chǎn)

而過去兩周（2021年12月7日-2022年1月9日），深圳共有5個(gè)項(xiàng)目入市，分別是位于南山的玖裕茗院、位于龍華的萬福花園、位于光明的安聯(lián)尚璟府和位于龍華的御景華府和卓越柏奕府。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，以上項(xiàng)目當(dāng)周開盤去化率整體不足1成。

而今年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量或?qū)⑦M(jìn)一步提升。據(jù)深圳中原研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2022年深圳潛在入市樓盤項(xiàng)目已達(dá)144個(gè)，而去年深圳共推出106個(gè)樓盤項(xiàng)目。

除了新房供應(yīng)量增加以外，深圳存量市場(chǎng)的房源也同樣在“跑步入市”。1月10日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的存量住宅用地信息顯示，深圳存量住宅項(xiàng)目537個(gè)，其中普通商品房項(xiàng)目356個(gè)，有86個(gè)項(xiàng)目位于光明區(qū)，包括深鐵瑞城、深業(yè)云筑、松茂御城雅苑二期等熱點(diǎn)項(xiàng)目。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝