每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

2021年最后一個月，北京商品住宅新增批準上市面積69.81萬平方米，環比減少18%；商品住宅網簽5664套，環比減少28.38%；網簽面積73.03萬平方米，環比減少18.92%。

雖然自去年下半年以來房地產市場明顯下行，但北京樓市全年的表現依舊堅挺。據克而數據庫統計，2021年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）共實現成交額4265億元，創下年度北京新建商品住宅市場成交額新記錄；全年共成交新建商品住宅6.32萬套，為自2014年以來的成交量新高。

在行業下行之下，北京區域的房企在2021年銷售業績如何？在集中供地新政之下，房企的拿地策略發生了哪些變化？進入2022年，房企在北京市場將會有什么樣的表現？

圖片來源：攝圖網-500439886

15家房企銷售額超200億元

2021年北京住宅市場先揚后抑，3、4月份開局市場走出小陽春行情；5月受首批集中土拍火爆影響，出現了五環外7萬元+、六環外6萬元+的項目，烘托出限競房的價值，迎來了一波快速成交；6月份北京新建商品住宅成交7777套，達到年內高點。

下半年，北京住宅市場在多重調控政策影響下，由漲轉降，呈現下行態勢。行業資金面壓力持續加大，疊加融資收緊，“各大房企都面臨重重難題”。

不過整體來看，2021年北京樓市表現超出預期。據克而瑞數據庫統計，2021年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）共實現成交額4265億元，“創下年度北京新建商品住宅市場成交額新記錄”；全年共成交新建商品住宅6.32萬套，“為自2014年以來的成交量新高”。

2021年北京房企權益銷售額TOP20

數據來源：克而瑞

從房企的表現來看，2021年北京TOP30房企權益銷售額共計3338.77億元，共有5家房企銷售額突破200億元，還有6家房企銷售額破百億元。中海與首開依然位居第一梯隊，分別以357.81與295.85億元的權益銷售額分列前兩位。

在全口徑銷售金額排行榜中，首開以726.35億元排在榜首，共計有15家房企全口徑銷售額突破200億元，另外還有10家房企銷售額突破百億元。

2021年北京房企全口徑銷售額TOP20

數據來源：克而瑞

具體到企業，2021年中海地產在北京市場表現突出，在權益和流量榜單均居第一，在全口徑榜單中位列第三。其開發的中海寰宇天下·天賦、中海首開拾光里、中海京叁號院、中海甲叁號院等項目貢獻了主要貨值。

再看以合作開發見長的首開，在全口徑銷售金額排行榜蟬聯冠軍。其業績主要來自幾個紅盤：如中海淀幸福里（128億元+）和奧森ONE（106億元+）；此外，華樾國際、中海首開拾光里、熙悅宸著、公園十七區等項目也取得了不錯的銷售業績。

以222.95億元的流量銷售額排在第三位的萬科，2021年在北京市場發展穩健，通過以聯合開發項目為主的策略，有效減低風險、減小資金壓力。2021年城市之光·東望、萬科翡翠山曉、萬科·云廬是其主力業績貢獻項目。值得一提的是，萬科在戰略轉型為城市配套服務商后，也加大了商業中心開發，在房山長陽、通州臺湖、大興、昌平等區域打造包括大型超市、餐飲、會所、文化娛樂等綜合配套設施的全居住服務鏈，不斷拓展業務版圖。

在全口徑榜單上，華潤置地以316.46億元排在第五位。2021年其操盤的海淀幸福里以128.85億元銷售額問鼎北京銷冠，亦莊橡樹灣、長安九里等項目也銷量不俗。

克而瑞分析認為，從目前北京房地產市場的競爭格局看，中海、首開這樣的頭部企業，從項目規模與資源沉淀上已經形成明顯的優勢。在規模型央企、國企繼續擴張的同時，民企和區域型城投公司也在摸索自己的業務開展方式。具備實力的開發商仍在加倉，在行業下行的周期里，這種趨勢也代表了資本市場對北京樓市的信心。

房企聯合拿地趨勢增強

2021年，北京三批次集中供地共成交住宅用地57宗，總出讓金額為1899.94億元，較2020年增長9.35%。但同時北京全年流拍經營性用地22宗，流拍率達到22.2%。

其中，2021年5月北京首批集中供地成交總金額達1109.71億元，堪稱北京土拍史上之最。不過10月和12月的第二三批集中供地熱度明顯降溫，成交額分別為513.45億元和276.83億元。

值得注意的是，2021年北京對于土地出讓進行了多種創新：首批集中供地中出現了“競高標準住宅建設方案”的做法，當現場競拍達到預定上限后便會轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；第二批集中供地中增加了“搖號”和“競現房銷售面積”模式；第三批集中供地中則出現了“期地”（地鐵車輛段蓋上開發根據地鐵建設時序分期交地）出讓模式，分為1年內交付落地區、2年內交付上蓋區。

2021年北京三次集中供地比較明顯的變化是拿地房企的態度：首批集中供地房企群起搶地，第二批集中供地民營房企基本躺平，第三批集中供地民營房企因資金問題依舊處于觀望狀態。

2021年北京房企拿地金額TOP10

數據來源：中指研究院

據中指研究院統計，2021年，京投發展以175億元高居北京房企拿地榜首位，首開股價、卓越集團、保利發展、華潤置地和金地集團分列2-6位，拿地金額均超過百億元。

寒冷的時候需要抱團取暖，2021年北京土地市場由熱轉冷，房企合作拿地趨勢也明顯增強。

從北京市規劃和自然資源委員會網站土地成交來看，大部分是聯合體拿地。如朝陽區王四營鄉1304-L03地塊由“北京城建+招商局地產+五礦盛世廣業”聯合取得，大興區舊宮鎮DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地塊的競得人是“北京住總+北京首開聯合體”。

即便是以單獨公司形式拿地的企業，背后也有其他房企的影子。如海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊的競得公司為“北京融貿億盛置業有限公司”，據啟信寶，該公司大股東其實是國貿控股（香港）投資有限公司，占比達51%，融創所占股比僅有20%。樹村棚戶區改造B-1北地塊的競得公司為“北京陜創企誠置業有限公司”，啟信寶顯示，陜西建工控股、陜西金融資管等均出現在該公司股東名單中。

2021年的北京銷冠海淀幸福里項目，便是由“華潤+首開+住總+中交+北科建”共同合作開發。

2021年北京房企全口徑成交金額排在第一的首開，除海淀幸福里與奧森ONE均是合作開發項目外，其他諸如華樾國際、中海首開拾光里、熙悅宸著、公園十七區等項目也有其他房企身影。首開近年來常與萬科、中海、保利、龍湖、華潤等開發商合作，堪稱目前市場上合作開發模式的代表企業。

值得一提的是，2021年年末，北京豐臺、大興、亦莊、昌平等區域陸續舉辦2022年土地推介會，并披露明年供地計劃。億翰智庫分析認為，隨著2022年的開啟，房地產外部環境的逐步改善疊加優質地塊的推出，房企對北京供地積極性大概率迎來提升。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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