每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據（并購）的注冊報告狀態更新為“注冊完成”，首期發行25.8億元。其中，12.9億元用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，包括但不限于置換發行人前期投入資金及后續資產投資與收購等方式；12.9億元用于償還公司銀行貸款。

招商蛇口這一票據的完成，意味著今年地產行業首筆并購類債券“破冰”，行業在收并購融資方面邁出了重要一步。

據募資說明書，該筆票據將用于以住宅為主的一個城市更新項目，該公司股東B公司于2021年8月9日出讓80%股權及債權，最終由招商蛇口子公司競得。招商蛇口、C公司、B公司最終持有該城市更新項目比例為40.8%、39.2%、20%。

招商蛇口表示，由于本次住宅項目體量巨大，故需引進有較強資金及運營能力的開發商加入，才能確保項目順利推進，避免出現項目中途擱淺。

明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，去年底以來，從中央到地方，如近日廣東省為房企收并購牽線搭橋，都在為并購提供各種便利，招商蛇口的并購注冊，說明這些政策正在加速落地。

用于收購和償還貸款

本次發行債券募集資金12.9億元用于并購,金額不超過并購總價款的60%，置換發行人前期投入資金及后續資產投資。

以2021年9月30日公司財務數據為基準，本次債券發行完成且根據上述募集資金運用計劃予以執行后，招商蛇口的合并財務報表資產負債率將增加0.05%，流動比率和速動比率不變。

天風證券分析認為，重點支持優質項目并購，能夠在一定程度上盤活出險房企資產的流動性，提高優質房企收并購的靈活度，配合并購雙方推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理，有望改善項目層面現金流。

不過募集說明書也提示，招商蛇口短期償債壓力較大風險，近三年短期債務呈上升趨勢。

截至2020年末，招商蛇口有息債務合計1,604.44億元，其中一年內到期部分為600.48億元，占比為37.43%；1-2年內到期部分為327.15億元，占比為20.39%；2-3年內到期的部分為401.4億元，占比為25.02%；3年以上到期部分為275.41億元，占比為17.17%。

此外，由于房地產宏觀調控影響，招商蛇口2018年度、2019年度和2020年度的收入增長率分別為16.99%、10.64%和32.71%，受房地產項目結轉時間分布不均衡以及項目產品不同的因素影響，收入規模同比有所減少。

對于上述風險應對，招商蛇口表示，目前公司資產流動性良好，必要時可以通過流動資產變現補充償債資金。截至2020年12月31日，公司流動資產余額為57,552,650.44萬元，在需要時，流動資產變現可以保障債權及時實現。

收并購環境或將寬松

市場上一直傳有關于支持房企間收并購和合理發放房地產開發貸款的消息。

不久前，證券日報報道，房地產并購貸款不再計入“三道紅線”，近日多家大中型銀行表示，已做好房地產并購貸款等業務的額度安排，日前收到監管層要求金融機構對房地產行業并購提供金融支持的相關通知，市場上有很多項目都在談收購事宜，買賣雙方及相關中介“暗流涌動”。

更早之前，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，并會同國資委，召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

交易商協會舉行房地產企業代表座談會表示，將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

克而瑞地產研究院認為，雖然當前融資環境已有回暖，但分化現象愈發明顯，負債較高的民企再融資難度依然較大；若優質房企若再具備發行并購債券的優勢，無疑將進一步推動行業整合。與此同時，房企發行并購票據具體操作細節仍未可知，此外并購行為中的項目風險性、時效性問題仍是難點，仍有待后續進一步觀察。

艾振強表示，過去因為融資收緊，并購的承債還要入表，導致尚有實力的房企對并購也十分謹慎。隨著政策不斷落地，相比2021年會好一些，但也不能過于樂觀，一方面，尚有實力做并購的房企能吃下的量也不是無限的；另一方面，能被并購的優質資產不多。

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