每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2022年開年，物業行業的并購案便頻頻上演。

1月5日晚間，華潤萬象生活公告稱，擬以不高于10.6億元收購禹洲物業，這也是開年后首起物業并購案；同日，南都物業宣布以1.32億元收購中大物業100%股權和普惠物業80%股權；1月10日，合景悠活宣布擬以1.65億元收購廣東特麗潔環境工程有限公司50%股權；1月12日，永升物業收購鄭州智萍企業管理100%股權。

事實上，物業行業的收并購近年來正愈演愈烈。中指研究院數據顯示，2021年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業企業；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。

“‘規模為王’的時代背景下，‘擴規模’仍是頭部物業服務企業戰略優先目標。2022年物業行業并購熱潮仍將持續，頭部物業企業（尤其是上市企業）仍將成為并購市場中的主導方，國有物業企業逐步入局并購市場，并購數量、金額、業務類型均將提升。”

中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《每日經濟新聞》記者表示，在并購企業內容方面，除物業管理公司外，涉及社區增值服務、智慧科技類企業將逐步增加；在并購決策方面，投前、投后管理變得更加重要，“有質量”的并購將成為重要趨勢之一。

數據來源：中指研究院

頭部物企并購加速

在“規模為王”的行業背景下，提升規模保證絕對實力成為頭部物業企業的共識。

實事上，近年來頭部物業企業的競爭早已處于搶跑的狀態。如2021年初，多家頭部物業企業便紛紛在業績會上公布未來成倍的規模擴張目標，也為全年的市拓熱潮定下基調，而大手筆并購動作也顯現出企業的規模焦慮。

以碧桂園服務為例，其2021年啟動了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。這三筆并購就花了碧桂園服務187億元，約占2021年物管行業收并購總金額比重的47%。

來源：中指研究院

需要注意的是，還有不少物企踩點年關，接二連三推動并購項目落地。2021年12月30日，世茂服務、碧桂園服務、招商各余、朗詩綠色生活等物企也不約而同地紛紛從收并購市場沖刺一筆“跨年”訂單。

進入2022年，物企行業的并購依然在加速啟動，華潤萬象生活、旭輝永升服務、南都物業、合影悠活等物業企業率先開啟新一輪并購大潮。

中指研究院數據顯示，2021年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業企業；交易總金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。從并購規模來看，并購面積TOP10企業平均并購規模為8667萬平方米，碧桂園服務、恒大物業、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

2021年物業企業并購面積TOP10（萬平方米）  數據來源：中指研究院

受行業頻繁并購事件影響，物業行業集中度也在進一步提升。

克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年物管企業的TOP10門檻值大幅提升，企業要進入行業發展前10名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數值相比提升了8300萬平方米，增幅為44.39%。

“房地產流動性危機傳導，是2021年大宗并購交易頻發的直接誘因；其次企業擴規模、求發展，是并購狂潮的內生驅動力；并購資金充足，為并購規?；闹涡砸蛩亍?rdquo;

中指研究院物業事業部高級分析師吳奎勇分析認為，2022年物業行業“大魚吃大魚”的現象仍將發生，部分中小型物業企業借力并購、市場拓展、戰略合作等多種手段快速提升市場份額，甚至實現彎道超車；行業未來集中度將進一步提升，同時市場分化也將加劇，行業整體呈現出一種“長尾效應”，頭部企業憑借突出的規模優勢，贏得更高的市場認可和期待。

此外，據國金證券研報分析，雖然近期地產政策已邊際改善，但經營層面現金流的好轉仍需一定時間，而債務償還具有剛性，部分遭遇現金流困境的地產公司或仍將出售旗下物業公司換取現金。

國企物業入局并購

需要注意的是，在物業收并購戰愈演愈烈的背景下，過去一年里有著國資背景的頭部物業一直表現得很安靜，但在近期卻突然發力。

2021年12月29日，招商積余發布公告稱，其與中國南方航空集團有限公司于近日簽署了《產權交易合同》，以2.3億元的價格受讓南航集團旗下的南航物業95%股權。就在此前幾天，招商積余還以5362萬元收購上海航空工業（集團）有限公司旗下上航物業100%股權。

招商積余在其官網中稱，公司緊抓國資大企業剝離“非主業、非優勢業務”資產窗口期，發揮出央企物業旗艦的優勢。而南都收購的南航物業與上航物業均為央企背景。

同樣有著國資背景的華潤萬象生活也在2022年僅過去一周時間里，官宣其上市一年后披露其第一起并購案：擬耗資10.6億元收購禹洲物業。

“2022年開年就迎來國企出手高溢價收并購，預示著接下來一年收并購市場的走向。”嘉和家業分析支持，這也說明物業行業的收并購窗口期還遠未過去，在頭部物企逐漸減緩收并購速度時，國資物企或將成為收并購市場的新興勢力。未來更多國企可能會一改過往較為低調的收并購戰略，主動出擊，尋求更多的市場機會。

中信證券也在研報中指出，近來行業并購節奏加快，民企在靈活性上具備優勢，但預計未來國有企業的活躍度將提升。

據中指研究院統計，從截至2021年6月的賬面資金看，部分物業企業用于收并購的彈藥充足，足以繼續支撐今后的高強度收并購行動。因此，預計未來幾年內，通過收并購擴規模的方式仍然會持續。

數據來源：中指研究院

不過值得注意的是，當市場收并購熱度空前的同時，部分物企收購態度卻愈發謹慎，主要表現為2021年收購溢價下調、多起收購事件取消以及收購方制定更復雜的對賭條例。

今年元旦假期最后一天，融創服務控股有限公司發布公告，宣布終止收購第一服務約32.22%股權的事項，原因為“賣方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易對價及相關交易安排方面達成的共識，最終導致正式協議無法完成簽署。”

而這并非物業行業第一筆終止的收購事件。2021年10月20日，恒大物業、合生創展同時發布公告，宣布合生創展200.4億港元收購恒大物業50.1%股權終止。更早之前的2021年4月14日，旭輝永升服務宣告中止收購彰泰物業65%的股權。

“從當前物業企業自身發展需求以及地產板塊的現狀來看，2022年物業行業的收并購市場活躍度仍將維持在高位。且在市場仍面臨較高不確定性的情況下，收購方將更多考慮標的未來業績的可實現性及并入后的運營情況，嚴格篩選對象，以更為謹慎的態度看待收并購。”

嘉和家業分析指出，隨著行業格局的逐漸落定，后規模時代的競爭即將興起。智慧服務和社區內公共服務作為當前的發展熱點，也將是物業企業突破邊界、跨越波谷的戰略之選。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-300475062