每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

繼10.6億元收購禹洲物業后，華潤萬象生活開出今年公開市場收并購的第二單。這也是華潤萬象生活上市后在公開市場外拓最為密集的一個月。

華潤萬象生活表示，計劃收購中南服務全部股權，收購代價不高于22.6億元。收購事項將增加集團在江蘇、山東、浙江等地的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區域協同價值，可增加集團的經濟收入。

相較過往的謹慎外拓，今年一開年華潤萬象生活頻頻收購，也被猜測業內猜測2022年國央企是否將迎并購大年。

22.6億、溢價約13倍

該宗交易由華潤萬象生活全資附屬公司創潤發展有限公司發起。同禹洲物業一樣，本次被收購的中南服務也正在沖刺IPO。2021年11月12日，中南服務通過港交所聆訊，其有三條業務線，既物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

根據已有協議框架，于完成收購事項后，中南服務將成為華潤萬象生活間接全資附屬公司，而目標公司的財務業績將計入于集團的綜合財務報表，這意味著已經通過港交所聆訊的中南服務或將終止上市。

此次中南服務出售的南通長樂主要從事提供物業管理服務業務，其為香港彩虹物業有限公司的全資附屬公司。而香港彩虹物業有限公司則通過南通長樂持股江蘇中南物業99%的股權。香港樂活物業有限公司持股江蘇中南物業1%的股權。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，物業上市潮后迎來了整合潮，不少未上市或IPO失敗的物業企業被收購，不少物業企業加大了并購力度。從這一趨勢來說，物業企業一方面通過并購方式快速擴大自身規模，為后期可能上市的高估值做好準備，另一方面部分房企選擇出售旗下物企的方式來快速回籠資金，解決相應的現金流壓力。

根據招股書，中南服務目前在江蘇、山東、浙江及四川等多個省和地區合計擁有5147萬平方米在管面積，合約面積及在途面積3941萬平方米，預計5年內在管面積達到9000萬平方米以上。

2018-2020年中南服務實現收入分別為5.52億元、6.82億元、8.63億元，2018年至2020年的復合年增長率為25.1%；年內凈利潤分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復合增長率為92.9%。

根據公告，中南服務2021年末稅后凈利潤約1.76億元，據此計算該宗交易的PE約13倍。有業內人士分析，這對于中南集團充足流動性、調配財務資源到中南集團核心業務，應對未來行業不確定性筑起安全壁壘。

華潤萬象生活收購中南服務后，自實際交付日期后三年內，賣方須確保江蘇中南建設及其直接或間接持股子公司不會對外提供物業管理服務，包括業主增值服務及非業主增值服務，并確保江蘇中南建設及其直接或間接持股子公司不會設立任何新的物業管理公司或新機構或組織提供類似服務，以避免同業競爭。

此外該次收購價款的支付，華潤萬象生活方面表示在股權轉讓協議生效及待先決條件達成三個營業日內先支付44%，余下56%將從收購事項完成日期起計算，將根據交易標的在管面積的實際交付以及實際車位銷售代理服務收入的實現進度，每6個月支付一次。

國央企物業收并購節奏加快

上市后鮮有在公開市場大舉收并購的華潤萬象生活，因開年兩起干脆利索的大宗交易，很快就獲得了資本市場的反饋。

摩根大通發布研究報告稱，雖然華潤萬象生活于2020年12月上市后一年缺乏并購活動，但今年以來意外地有兩宗大型收購，包括禹洲物業服務和中南服務。而收購中南服務，摩根大通認為價格合理，并點燃集團并購勢頭，以及加強公司在行業中的稀有價值，于防御性、多元化及增長意愿方面取得良好的平衡。

華潤萬象生活總裁喻霖康日前表示，2025年華潤萬象生活物管在管面積預計將達到4億平方米，其中非居業態占比達到50%以上。具體到未來收并購標準，喻霖康表示，考慮到并購文化一致性，未來會更多關注國企國資的混改機會；其次，從物業管理規模來講，項目至少在200萬平方米規模之上才會進行并購；再者，被收購項目對內部毛利率不產生太大影響，或能夠通過1-2年時間有可能把毛利率提升上來的一些并購標的。

實際上，相較于去年，今年一開年物業市場收并購節奏明顯加快。1月5日，華潤萬象生活10。6億元收購禹洲物業，同日南都物業以1.32億元收購中大物業100%股權和普惠物業80%股權；1月10日，合景悠活宣布擬以1.65億元收購廣東特麗潔環境工程有限公司50%股權；1月12日，永升物業收購鄭州智萍企業管理100%股權。

張波表示，國央企尤其是頭部國央企的并購，在去年底和今年初表現得較為明顯。在去年底央行和銀保監會等政策指導下，國央企并購貸款1月也開始快速增多。但由于并購項目本身的財務相關狀況可能并不理想，實際在執行并購的過程中，經歷的周期和前期的調研時間也會相對較長，并且不排除大量并購依然難落地。

克而瑞地產研究中心認為，收并購反哺資本市場競爭優勢，無論是已經上市還是計劃上市的物管企業，在收并購窗口期針對性出手，均有利于其在資本角逐中增加籌碼，而通過收并購不斷擴大規模、提升競爭力的物管企業，則在行業估值下行中逆流而上。

截至發稿，華潤萬象生活報41.55港元，漲幅3.62%。

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