每日經濟新聞 2022-01-25 19:37:19
◎根據近日在業界流傳的待售資產包待售文件，世茂集團已將其旗下位于全國各地的37個項目裝入資產包等待出售，其中上海10個、北京3個、大灣區2個、長三角9個，其他地區13個。包括上海世茂廣場、北京西鐵營項目、世茂深港國際中心、杭州世茂智慧之門B塔、南京世茂濱江希爾頓酒店、武漢錦繡長江D2b地塊、長沙世茂環球金融中心、重慶愛普資產包-重慶中心等項目。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
繼1月21日出售上海黃浦路地塊（詳見《10.6億元！世茂集團出售上海黃浦路未開發地塊》）、1月24日出售廣州亞運城項目26.67%股權（詳見《雅居樂和世茂接連出售廣州亞運城股份，中海花近37億元接盤》）后，一份關于世茂集團（00813.HK）資產包待售的資料近日在業界流傳。
《每日經濟新聞》記者獲得的這份PDF待售資產包文件顯示，世茂集團已將旗下位于全國各地的37個項目裝入資產包等待出售，其中上海10個、北京3個、大灣區2個、長三角9個，其他地區13個。資產包中還包括之前已經公告出售的廣州亞運城項目和上海虹口黃浦路未開發地塊，而此前已經退房的世茂上海浦城路項目也在其中。
對此，世茂集團方面在接受記者查詢時沒有直接證實有關資產包情況和資產額度，但其表示，世茂已經正式開啟旗下一二線城市優質經營性資產的處置動作。
該資產包文件顯示，世茂此次出售的項目種類和業態豐富多元，包括住宅、公寓、商業、洋房等。《每日經濟新聞》記者根據該資產包文件的推介資料計算得出，37個項目合計報價達771.44億元，除去抵押等已經用掉的融資額度，世茂預計最多可回款236億元。
這些項目既有世茂獨資的，也有合作開發的，分別位于上海、北京、大灣區、杭州、南京、福州、天津、武漢、長沙、重慶等17個區域。如上海世茂廣場、北京西鐵營項目、世茂深港國際中心、杭州世茂智慧之門B塔、南京世茂濱江希爾頓酒店、武漢錦繡長江D2b地塊、長沙世茂環球金融中心、重慶愛普資產包-重慶中心等項目。
其在上海的項目中，就包括世茂深坑洲際酒店。該項目坐落于上海市西南郊佘山景區的天馬山深坑內，被美國國家地理頻道《世界偉大工程巡禮》評為“世界十大建筑奇跡”酒店。目前，世茂給出的評估值為22.5億元，融資余額20.73億元。
再如上海南京東路的世茂廣場，評估值135.5億元，融資余額65億元。此前曾有消息稱，世茂廣場已初步確定由上海國資接盤，交易對價超100億元。為此，世茂集團于1月11日盤前發布澄清公告稱，其并未就出售上海世茂廣場訂立初步協議。
此外，該資產包文件中還包括此前已經退房的上海“浦城小區”項目。2021年12月14日，上海世茂房地產有限公司就浦東陸家嘴板塊的“浦城小區”的已銷售房源作出全部退房的決定，該項目曾經因為“上海房東拋售93套房”的報道而備受外界關注。
同時，世茂在上海的多個酒店和商業項目也進入該資產包，包括上海佘山茂御臻品之選酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂廣場、上海世茂大廈及濱江52+、上海人廣世茂52+ 、上海黃浦21街坊項目、上海北外灘項目、上海奉賢銀星大廈和上海浦城小區580弄。
《每日經濟新聞》記者記者根據該資產包文件的推介資料計算得出，世茂在上海的項目對外報價總計296.6億元，已經抵押融資167.9億元。
根據該資產包文件，位于北京的項目包括分鐘寺L41(世茂北京天譽)、分鐘寺L39(合生•縵云)和北京西鐵營項目(佑安府)三個項目的股權。其中世茂北京天譽總可售貨值約114.2億元，目前已售貨值72.4億元，剩余貨值約41.8億元，世茂預期利潤為6.36億元。該項目世茂方的凈投入11.85億元，融資余額為12.8億元。
對此，某頭部房企負責資產收購的負責人告訴《每日經濟新聞》記者，這些項目并不便宜，價格普遍偏高。經營性資產主要看的是回報率，而不是單純看物業地理位置和品質情況。
截至2021年12月29日，世茂集團已完成處置34.21億元內地資產（收取資金23.49億元）；完成處置香港西九龍項目資產，收取資金20.86億港元。
加上近日上海黃浦路地塊和廣州亞運城項目股份轉讓后，世茂目前已處置內地資產的總金額約為63.255億元，再算上香港項目，出售資產的總金額約80.2億元。
作為老牌的房地產企業，世茂集團早在2013年就曾經位列行業前十。但前期過快的增長也給企業發展帶來隱憂，后經過調整過，世茂于2017年進入新一輪的擴張階段，并在2019年重新返行業前十行列。
2019年是世茂的高光一年，許世壇于年初正式接手世茂后，便開啟了“買買買”戰略，并在年內完成收購泰禾、萬通、明發、粵泰等公司項目合計22宗并購交易，交易總價款204.13億元，收并購權益建面超500萬平方米，對應權益貨值超800億元，成為僅次于融創的“并購黑馬”。
而世茂當時收購的上述項目中，其中部分正處于銷售期或年內可推出，因而也促進了世茂2019年銷售規模的增長。2019年世茂實現銷售金額達2600.7億元，同比增長47.6%，排名行業第九。
克而瑞統計顯示，2019年公開市場披露的20個世茂所收購的項目中，有8個項目收購股權不到50%。世茂小股權收購標的，與其小股操盤拿地戰略契合，通過減少資金占用規模、增加合聯營投資收益的同時，帶動權益乘數和凈利率雙提升，提高集團的凈資產收益率（ROE）。
《每日經濟新聞》記者注意到，世茂此前并購的部分項目也進入了上述資產包文件，其中就有重慶中心、江城銘著（巴南）和千廝門商業項目。如位于重慶母城渝中區的核心地段的重慶中心項目，總可售貨值133億元，已售貨值16.3億元，剩余貨值116.7億元；巴南項目規劃為住宅和商業，總可售貨值38.7億元，已售貨值21.7億元，剩余貨值17億元。
截至今日（1月25日）收盤，世茂集團股價報6.090港元/股，下跌1.30%，最新市值為231.29億港元。
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封面圖片來源：攝圖網--500471043
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