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2021全國(guó)大宗交易盤(pán)點(diǎn)| 全年總成交額同比上升超6成,撿漏出險(xiǎn)房企資產(chǎn)包的好時(shí)候到了?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-01-26 18:15:54

◎企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼,輕易出售可能會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外,在當(dāng)前市場(chǎng)整體環(huán)境下資產(chǎn)溢價(jià)較低,也是房企審慎出手核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原因之一。

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

相較往年,2021年大宗交易市場(chǎng)一個(gè)明顯特征就是,成交量?jī)r(jià)同比大增,市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升,但單筆交易金額在走低。

與此同時(shí),近期有流動(dòng)性危機(jī)房企的資產(chǎn)包出售情況也備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

易居集團(tuán)CAIC(資管信息咨詢服務(wù)平臺(tái))事業(yè)部研究總監(jiān)李然表示,2021年房企大宗交易占比有4成,主要是辦公。出險(xiǎn)企業(yè)持有的辦公、園區(qū)類項(xiàng)目是不多的,但比較優(yōu)質(zhì),在流動(dòng)性危機(jī)短期難化解情況下,今后不排除將優(yōu)質(zhì)園區(qū)、辦公擺上架出售的可能,至于議價(jià)空間還要參考市場(chǎng)原則。

“整體來(lái)看,2022年大宗市場(chǎng)的交易規(guī)模不會(huì)超過(guò)2019年同期,2019年是近5年交易額的新高,市場(chǎng)交易額超3500億元。”

總成交額同比上升65.9%

據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì),2021年全年內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額3326億元,同比上升65.9%,平均單筆12.7億元,成交宗數(shù)同比上升80%。

在克而瑞的統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi),大宗交易指大陸地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產(chǎn)交易,含在建項(xiàng)目交易,但不含純土地、住宅交易。其中,多城市關(guān)聯(lián)資產(chǎn)包成交占比29%,一線城市成交額占比逾58%,為內(nèi)地大宗成交主力。

分城市來(lái)看,各城市表現(xiàn)出鮮明的區(qū)域發(fā)展特征。如北京、上海仍以辦公為主力成交業(yè)態(tài),成交規(guī)模均在6成左右;上海更受新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)投資青睞,單年數(shù)據(jù)中心成交額超百億元;深圳綜合體業(yè)態(tài)成交占比大幅提升,超過(guò)辦公;而廣州則成為全年優(yōu)質(zhì)物流園成交額最高的城市。

從投資端來(lái)看,內(nèi)資繼續(xù)占主導(dǎo)地位,TMT、生物醫(yī)藥及實(shí)業(yè)類企業(yè)為年內(nèi)主要自用買(mǎi)家;投資型交易占比擴(kuò)大,交易趨勢(shì)向成熟的明星項(xiàng)目集中,交易風(fēng)格更趨穩(wěn)健保守,資本市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)之間的交易開(kāi)始逐漸形成閉環(huán)。

值得注意的是,上海大宗成交的主力仍為寫(xiě)字樓和辦公,近兩年均保持在500億元人民幣規(guī)模以上,數(shù)據(jù)中心成為2021年同比增長(zhǎng)最多的業(yè)態(tài)。2021年6月,普洛斯斥資60億元以股權(quán)收購(gòu)形式獲得世紀(jì)華通所持有的騰訊長(zhǎng)三角人工智能中心50.1%股權(quán),刷新國(guó)內(nèi)當(dāng)前最大單筆數(shù)據(jù)中心的成交紀(jì)錄。

廣州的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)大宗成交占比遙遙領(lǐng)先其他一線城市,其中黑石集團(tuán)分兩次共收購(gòu),獲得廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目。

2021年綜合體超過(guò)傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài),成為深圳的大宗成交主力,成交額占比超5成,險(xiǎn)資為主要投資方,而傳統(tǒng)寫(xiě)字樓仍以企業(yè)自用需求為主導(dǎo),李寧、喬丹體育和深圳高速購(gòu)置樓宇作為總部辦公,2020年的總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍在延續(xù)。

“零售商業(yè)作為房企重要的第二曲線,正迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。”克而瑞資管認(rèn)為,發(fā)展零售商業(yè)已是房企“雙輪驅(qū)動(dòng)”的必然選擇,在辦公資產(chǎn)證券化的發(fā)展下,整體市值再次上一個(gè)臺(tái)階,未來(lái)發(fā)展空間巨大。

單筆成交金額下降

2021年大宗交易市場(chǎng)相較往年的明顯特征是,單筆成交金額在下降,且自用型買(mǎi)家比例上升,多宗小額交易撐起市場(chǎng)的大壁江山。

內(nèi)地32個(gè)城市中,克爾瑞資管統(tǒng)計(jì)的總成交額、總成交單數(shù)、單筆成交額這三個(gè)維度中,前兩者均為同比增長(zhǎng),交易頻率提升明顯,年度達(dá)261筆,但單筆成交額出現(xiàn)下降。

以深圳為例,寫(xiě)字樓及研發(fā)辦公的交易金額連年下降,戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示,2021年交易金額為140億元,同比減少34.9%,但宗數(shù)占比仍居第一。綜合體交易量大大提升,總交易金額達(dá)到113.5億元,占比35.6%,較2020年上升31.0個(gè)百分點(diǎn),數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)醫(yī)療等另類資產(chǎn)逐漸成為市場(chǎng)投資新方向。

戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管陳俊儒表示,2021年深圳大宗交易從成交規(guī)模看,較小規(guī)模的交易成為主流,單宗交易額10億元以內(nèi)的占總宗數(shù)的80.5%。總體而言,市場(chǎng)氛圍仍偏謹(jǐn)慎,在價(jià)格下行背景下,大宗物業(yè)交易漸趨買(mǎi)方市場(chǎng)。

2021年市場(chǎng)投資需求下降明顯,個(gè)人投資也逐漸退出市場(chǎng)。據(jù)戴德梁行觀察,2021年自用買(mǎi)家的交易宗數(shù)占比更重,顯見(jiàn)活躍的總部自用需求仍然是傳統(tǒng)主力。其中,自用型買(mǎi)家以實(shí)業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)為主,而投資型買(mǎi)家當(dāng)中,國(guó)企和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則主導(dǎo)了年內(nèi)的較大規(guī)模交易。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人古振鵬表示,受新增供應(yīng)持續(xù)高位及宏觀政策調(diào)整對(duì)部分開(kāi)發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的影響,預(yù)計(jì)未來(lái)一年市場(chǎng)整體出售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目會(huì)增加。而隨著市場(chǎng)上可售物業(yè)增多,預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓成交價(jià)格的談判空間將在一定程度上變大,從而吸引包括自用買(mǎi)家和投資型買(mǎi)家在內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)需求。

出險(xiǎn)房企資產(chǎn)包議價(jià)空間增大

2021年,不少房企為自救,選擇出售企業(yè)物業(yè),斷臂求生。梳理各機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報(bào)告可以看到,從資產(chǎn)端看,目前房企交易更多的為非核心資產(chǎn),部分房企仍存觀望情緒,參與房企大宗交易的多名業(yè)內(nèi)人士也表示,去年的大宗交易里,資產(chǎn)包里寫(xiě)字樓等現(xiàn)階段并不易快速出售的資產(chǎn)占比較高,其次是還處在初級(jí)階段的城市更新項(xiàng)目。

克而瑞資管認(rèn)為,企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼,輕易出售可能會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外,在當(dāng)前市場(chǎng)整體環(huán)境下資產(chǎn)溢價(jià)較低,也是房企審慎出手核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原因之一。該環(huán)境下,大幅降價(jià)出售難以匹配其相應(yīng)價(jià)值,房企將非核心資產(chǎn)變現(xiàn),仍是未來(lái)一段時(shí)期的趨勢(shì)。

陳俊儒表示,從參與的大宗交易案例可以看出,出險(xiǎn)房企多是將寫(xiě)字樓等資產(chǎn)打包放入其中,但眼下并不易出售,前來(lái)接洽的金融投資公司或同行,一般會(huì)在出險(xiǎn)企業(yè)對(duì)外報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上大壓價(jià),議價(jià)空間也明顯增大。

那么,2022年全國(guó)大宗交易情況如何?

“公募REITs的發(fā)行將引導(dǎo)大宗物業(yè)交易市場(chǎng)向更成熟階段邁進(jìn)。”陳俊儒認(rèn)為,貨幣寬松政策帶動(dòng)實(shí)業(yè)類企業(yè)融資渠道順暢,特別是發(fā)展向好的物流、生物、醫(yī)藥等企業(yè),或有機(jī)會(huì)購(gòu)置自用型物業(yè);而城市更新政策的日趨完善及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管要求更嚴(yán)苛,舊改項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)一步降低,工改工方向的舊廠房逐漸式微,市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)下行。

封面圖片來(lái)源:攝圖網(wǎng)-500450702

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