每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

盡管2021年房地產行業整體下行，但杭州樓市卻走出了獨立行情。

中指研究院統計顯示，2021年杭州新房成交面積同比增長45.7%達到2334萬平方米，成交金額同比增長60.9%，以7273億元再創新高；宅地成交量價齊漲，供銷規模創歷史新高，宅地出讓金額排名全國第二。

2021年杭州新房市場銷售規模的顯著增長，也帶來房企業績的水漲船高。在過去的一年，杭州區域的房地產企業呈現出怎樣的競爭格局？外來房企與本土房企的較量中誰占據了上風？在土地儲備方面哪些房企更具競爭力？

本土房企業績突出，外來企業步步緊逼

即便全國頭部房企已基本布局杭州，但杭州本土企業的表現仍然一如繼往的穩健。

中指研究院統計顯示，2021年杭州房地產銷售額TOP20企業的合計銷售額達到5597億元，同比上升13%。其中本土房企濱江集團以銷售額1150.1億元、銷售面積216.2萬平方米的絕對優勢奪冠，也成為銷售金額榜上唯一的“千億規模”房企。

綠城中國則以銷售額772億元、銷售面積199.3萬平方米排在第二位。在銷售金額上，綠城中國領先第三名近300億元。可見，本土兩強企業的業績優勢依然十分明顯。

值得一提的是，2021年公布年度銷售目標的32家代表企業中，僅6家房企完成銷售目標，其中就包括綠城中國和濱江集團。

而外來企業亦步步緊逼。在TOP20房企銷售榜單上，保利發展、萬科、融創中國和融信中國分列第3-6位，龍湖集團和招商蛇口分列第8、9位，越秀地產、華潤置地、世茂集團、旭輝集團、新希望地產和陽光城亦進入榜單。也就是說，在2021年杭州TOP20房企銷售榜單上，外來房企占據了12席，可以說對杭州本土房企形成合圍之勢。

數據來源：中指研究院

對于杭州區域房企的競爭格局，中指研究院浙江分院常務副總高院生向《每日經濟新聞》記者表示，“毫無疑問，任何一家房企在自己立足深耕的大本營的優勢都是不言而喻的。一方面是長期深耕形成的客戶基礎，這是企業積累的最重要財富，其中很多客戶成為復購客戶，忠誠度很高；二是本土企業更了解當地市場特征和客戶需求特征，進而在產品打造上更迎合客戶需求，從而推進客戶購買。其實這兩個是相輔相成的過程，可持續幫助企業在本土市場形成良性循環，疊加市場優勢。”

從整體銷售情況來看，2021年杭州銷售金額TOP5企業門檻升至360億元，TOP10門檻升至178億元，TOP20門檻升至111億元。TOP20企業合計銷售面積1592萬平方米，同比上升7.2%，銷售面積前20房企的門檻升至37萬平方米。

數據來源：中指研究院

浙系房企的優勢為何如此明顯? 高院生指出：“浙系房企本身總體相對優質，在發展基因里更看重產品、更看重客戶。尤其是在這一波市場形勢下，浙江房企多數企業的安全性、穩健性經過了市場的驗證，從這些角度來說浙江房企在大本營的優勢更加明顯。”

如排在杭州TOP20房企銷售榜首位的濱江集團，2021年的銷售目標為1500億元，實際銷售額1691.3億元，目標完成率達到112.8%。其中，濱江集團在杭州的銷售額占比達68%。排在第二位的綠城中國的目標完成率更高，達到113.2%。

此外，進入杭州TOP20房企銷售榜單的還有德信地產、祥生集團、保億置業、宋都集團、興耀房地產、眾安集團等浙系房企。在中指研究院2021年全國房企TOP200銷售榜中，宋都集團以278億元排名第110名，眾安集團以273億元位于第113名、保億置業以215.6億元排名第126名、興耀房地產以133.8億元排名第144名。

值得注意的是，其中興耀房地產全部業績完全依賴杭州一地，保億置業在杭州的業績占全國業績的73%；宋都、眾安兩家房企在杭州的銷售額均占據了全年總銷售的一半以上。

從權益銷售額來看，杭州2019-2021年TOP10房企的市占率均保持在3成以上，其中TOP3及TOP5房企的市占率逐年上升。由此可見，上述中小房企太過依賴杭州一地的銷售業績，對于未來業績持續增長并不是好事。

此外，在近日每日經濟新聞·鎂刻地產發布的2021年全國15城熱銷樓盤榜上，杭州銷售額TOT10樓盤中，位居榜首的正是本土房企綠城中國開發的綠城桂冠東方項目，全年銷售額達176.85億元。排在第二位的是濱江集團開發的錦尚和品府，銷售額達135.34億元。而2021年全國共誕生了9個銷售額超百億樓盤，杭州獨占兩席，且排名高居第2、3位。

“頭部房企市占率的提高，意味著在市場競爭中強者恒強，未來頭部企業的市占率可能會繼續提高。”

高院生分析認為，在目前行業環境下，中小企業的競爭劣勢越來越明顯，在融資能力、品牌影響力、產品能力等方面都相對頭部企業較弱。中小企業未來發展中有幾個方向：一是傍“大腿”發展，與品牌房企合作發展的情況將會越來越多；二是深耕自身主場，下沉區域夯實發展根基；三是在現有優勢定位下尋找適合自己發展的賽道。

宅地供銷均創歷史新高，各路房企爭相拿地

與全國市場表現類似，2021年杭州三批次集中供地經歷了上半年狂熱、10月份冷清、12月回暖復蘇的過程，最終全年的量價齊漲還是證明了杭州市場的活力。

中指研究院統計顯示，2021年杭州共推出宅地175宗，規劃總建面2292萬平方米，同比增長48%；宅地出讓收入為2703億元，在全國各市中僅次于上海，與2020年排名相同。從歷年宅地成交情況來講，2021年杭州宅地供應規模及成交規模均創歷史新高。

由于杭州第一批次集中拍地空前火熱，第二批次土拍政策提高了房企參拍門檻，如取消勾地制度、禁馬甲、提高房企資金資質審核等，同時增加了地塊的建設要求，如競品質、建沿街商鋪，禁商墅等，這也導致二批次集中拍地成交慘淡。第三批次集中土拍規則適度放松，主要從讓利房企、降低門檻等提高房企參拍積極性方面調整，包括恢復勾地制度、降低溢價上限、不限參拍資質要求，競品質改為定品質等。

第三批次集中土拍中，收獲最大的仍是本土龍頭、城投平臺與國企央企。中指研究院數據顯示，包括濱江、綠城、德信、中天及深耕臨安的地上集團等杭州本土龍頭房企和城投背景平臺，拿地權益金額占比TOP20房企總量的51.4%，權益面積占比66.6%。杭州地鐵、浙江省交投、西湖投資集團等城投平臺表現也比較亮眼。

2021年杭州三次集中拍地供應及成交情況

數據來源：中指研究院

《每日經濟新聞》記者觀察發現，在2021年杭州市區拿地權益金額、權益面積TOP20企業榜上，濱江集團、綠城中國均穩居前兩位。其中濱江集團拿地14宗，權益面積109萬平方米，金額達到274億元；綠城中國緊隨其后，拿地13宗，權益面積102萬平方米，拿地金額211億元。

值得注意的是，杭州本土房企持續加強優勢，加倉深耕板塊。如排在拿地榜首位的濱江集團，除堅守錢塘江兩岸之外，還首次布局江東核心區域。

此外，杭州范圍的各個區域的龍頭房企則有另一種戰略方向。如中天一直以來以深耕臨安、富陽等郊區為主，2021年也一舉斬獲了三墩、文暉和申花3宗地塊；地上集團2022年在深耕區域拿下濱湖新區宅地之外，還拿下了位于申花、文暉等兩宗宅地；另有臺州區域龍頭房企偉星首次進入杭州拿下申花宅地。從上述房企的動作來看，區域龍頭也開始嘗試走出舒適區，拓展核心區域。

2021年杭州市區拿地權益面積、權益金額TOP20企業

數據來源：中指研究院

外來房企在杭州土地市場的表現同樣不俗。華潤置地、融信中國、中海地產、龍湖集團在2021年杭州房企拿地金額榜上分列3-6位，融創中國、萬科、招商蛇口、榮盛發展、金隅集團、保利發展和花樣年集團也進入了TOP20拿地榜。在2021年杭州T20房企拿地金額榜上，外來房企占據了10席。

“距離我國城鎮化率達到70%，未來還有10個百分點，意味著房地產市場仍有較大的發展空間，蘊含著很多機遇。這些機遇已經不再是單一的住宅開發，而是更多元的機遇，比如城市更新、未來社區、TOD等。”

高院生表示，“尤其是對于浙江市場而言，在高質量發展建設共同富裕示范區的過程中，不同類型的房企基于自身的優勢，尋求的發展路徑會有所差異，只要企業的經營是安全的、穩健的，就能在未來的發展中找到自身的賽道，這也是多元化競爭下的必然結果。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網500565590