每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2021年是昆明樓市跌宕起伏的一年，房價也猶如坐上了過山車。

昆明銳理統計顯示，在去年5月昆明新建住宅均為15792元/平方米，但從下半年開始昆明樓盤幾乎集體開始降價促銷，到10月份住宅均價僅為13315元/平方米。不過從2021年全年整體來看，昆明房價僅下降了31元/平方米，降幅0.4%。

與此同時，商品房供銷兩端均大幅下跌。據克而瑞數據，2021年昆明商品房供應1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%。

“受疫情和整個房地產行情影響，包括昆明、南寧等在內的一些西南旅游為主的城市，近來樓市肯定是沒以前那么熱了，成交量下滑比較嚴重也是符合預期的。”在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，未來市場不排除有反彈的可能，尤其是昆明地理位置特殊，緊鄰東南亞國家，后續市場需求肯定會上升。

房價經歷“過山車”

“2021年我們的銷售同比略有下降。”某TOP10房企昆明區域營銷負責人張強告訴《每日經濟新聞》記者，特別是受滇池環保整治影響，2021年上半年環滇樓市供需均跌至谷底，隨后才逐漸恢復。

一份來自克爾瑞的報告顯示，2021年昆明商品房供應1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%；商品房存量自2018年開始一路高漲，從2020年開始受疫情疊加行業下行影響成交下滑，去化周期延長。

來源：克而瑞

去年下半年由于受大環境影響，昆明樓盤幾乎集體開始降價促銷，房價也一跌再跌，到10月時達到全年最低點，住宅均價僅為13315元/平方米。但由于年底環滇高端樓盤銷售解禁，以及北京路等地段高價位項目相繼開盤，拉高了均價。再加上上半年房價都在1.5萬元/平方米以上，使得2021年全年昆明住宅均價仍舊守住1.5萬元/平方米關口，達到15005元/平方米，和2020年全年均價15036元相比僅下降了31元/平方米，降幅為0.4%。

“自2021年國慶以后，昆明樓市的回調期已基本結束，開始進入一定程度的平穩期。”張強表示。

而昆明房協日前發布的“2021昆明市房地產行業藍皮書”也指出，昆明房價已經不具備持續下行空間，并且作出了2022年全年主城房價將在1.4萬元/平米小幅波動、年末有望上探至1.45萬元/平方米、實現量價回升的預判。

克而瑞也預計，2022年昆明新房供應將維持現狀，成交量將小幅上漲，價格維持在14500元/平方米小幅震蕩。

公寓去化周期48個月

不過，相較于住宅市場價格的相對堅挺，昆明公寓價格則從年初一路跌到了年尾，呈貢區、盤龍區等多個項目公寓價格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如去年6月下旬，位于盤龍區的碧桂園•KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天賣出了961套，與今年高峰期相比價格下降了3000元/平方米。

就在碧桂園打折賣公寓的同時，萬科、佳兆業、新希望地產等品牌房企的公寓項目也加入了降價行列，“第二套半價”“買一套送一套”等促銷方式頻出。銳理數據顯示，截至2021年底，昆明公寓庫存量達到451.8萬平米，去化周期達48個月。

“昆明公寓市場在2018-2020年供應集中爆發，成交均價處于市場峰值。”昆明銳理表示，但到了2021年，在“三道紅線”政策壓力下，房企為降負債、增加現金流，開啟了公寓“甩賣”模式，供應下滑、成交上漲，價格跌至2016年同期水平，不過“價格下探仍未見底。”

某頭部房企云南區域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，受制于產品本身缺點以及存量太大等因素影響，公寓銷售比較緩慢。以往開發商為了回收資金，對公寓的定價本身就比較保守，對利潤要求不高。然而這一愿望從去年下半年開始越來越難實現，因此許多項目開始推出只求覆蓋開發成本的特價公寓。

土地出讓金創5年新低

在土地市場，2021年昆明土地出讓收入出現了近年來最大幅度的下降。

昆明市財政局數據顯示，2021年昆明市土地供應僅達到計劃的34%，實際出讓中又有多個地塊流拍或中止出讓，導致全年主城五區的土地出讓面積還不到430畝，比2020年銳減85%；土地出讓金也下降到最近5年來的最低值，僅418.1億元，同比下降38.5%。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，自2016年起昆明開始加大土地供應量，吸引品牌房企紛紛入駐，至2019年昆明土地成交量創下歷史最高。中指院數據顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達2475.03萬平方米，出讓金額達1011.9億元。到了2020年昆明市土地出讓收入盡管比前一年下降了25.7%，但仍舊有680.3億元。

來源：克而瑞

在土地供求量下降的同時，整體流拍率則呈現上漲態勢。昆明銳理數據顯示，2020年昆明土地流拍19宗，整體流拍率為10%；到了2021年，全年有13宗土地流拍，其中12宗均為下半年流拍，流拍率達到了20%。與此同時，2020年昆明土地成交平均溢價率為10.70%，較前三年市場熱度小幅上漲；而在2021年，全年僅4宗住宅用地溢價，溢價率跌至5.64%。

“2021年土地市場供銷量同比大幅下降，成交量縮價漲，成交單價、成交樓面地價創歷史新高。”昆明銳理表示，2021年昆明土地市場多為定向勾地，本土龍頭房企俊發一家獨大，拿了三分之一的土地。上半年土拍市場多家房企參拍，土地市場競爭激烈，地塊溢價成交；但下半年房企資金壓力增大，拿地積極性降低，多宗土地流拍，土地成交下行明顯。

需要注意的是，以往房企拿地主戰場主要為呈貢、官渡、盤龍，2020年兩宗溢價率超過100%的土地就來自呈貢區和盤龍區。但到了2021年，房企競爭最激烈區域則轉到了經開區、官渡區。如2021年溢價成交的4宗地塊，兩個區域各占2宗。

其中，2021年4月6日，保利發展以34.81%的溢價率競得經開區黃土坡片區一宗純住宅用地，也是2021年昆明溢價率最高的一宗地塊；招商蛇口則在2021年5月12日在經過31輪競拍擊敗中海、中梁、金茂等房企后，以30.40%溢價率競得官渡區關上街道辦一住宅用地，這也是房企競爭輪次最多的地塊。

此外，行業集中度在昆明土地市場越發明顯。克而瑞數據顯示，截至2021年12月，昆明貨值儲備TOP10房企總貨值儲備量高達2535萬平方米，占市場份額主導地位。其中作為本土房企的俊發以789萬平方米的土地貨值儲備穩居首位，與綠地、招商蛇口、碧桂園、萬科占居前五位。拿地排在前十位的企業以外來品牌房企為主，昆明本土企業逐漸淡出。

其中，萬科、綠地、保利土儲集中度高，如萬科在官渡區的土儲占據6成，綠地在呈貢的土儲占據7成；保利在五華占據7成貨儲。

房企投資積極性降低

相較于前些年外來房企爭先恐后、密集入昆的熱鬧程度， 2021年房企進軍昆明的場面明顯冷清了許多。

克爾瑞數據顯示，2019-2021年，昆明新進房企累計為17家，主要進駐方式為合作進駐與招拍掛形式拿地，僅少量開發商的進駐方式為收并購。但到了2021年，新入昆明的義承置業、南昌建工和藍城集團，均為收并購方式。

如2021年3月，停工長達7年的譽峰國際項目舉行了復工儀式，開發商陣營由浙商置業和藍城聯合組成，其中浙商置業為項目重整投資方，藍城集團為項目操盤方。

來源：克而瑞

譽峰國際為盤龍區清泉村城改項目的商業地塊，位于昆明市鉑金大道與杭瑞高速南側交匯處。整個項目占地面積約308畝，于2011年啟動拆遷改造，2014年項目主體結構已封頂斷水，此后由于開發企業千益豐集團資金鏈斷裂而致項目停工爛尾。

而南昌建工則是在藍光發展陷入危機之際，接過了藍光雍錦園項目的后續開發。

據了解，南昌建工原是藍光雍錦園的財務投資者，為項目公司昆明圣錦地產的控股公司昆明城鑠的第二大股東，由于第一大股東藍光地產債務出現問題，由南昌建工接盤開發。

與此同時，已進入昆明的品牌房企在拿上的積極性也有所下降。如2021年昆明拿地TOP10房企中，除俊發外一枝獨秀外，其他房企的拿地規模均不大。

“今年僅俊發拿了大量地塊，其次為東原拿地開發新項目，其余房企拿地開發新項目的較少，主要因行業降溫，開發商拿地多選擇住宅類用地用作項目后續。”克爾瑞分析表示。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝