每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

并購債在持續發行。

2月15日，《每日經濟新聞》記者從平安銀行處獲悉，平安銀行計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

一段時間以來，房企對于并購相關融資有持續擴大趨勢，大悅城、華潤置地、招商蛇口等都采取了相關舉措，有業內專家向記者表示“一些問題房企資產處置節奏會加快，在回籠現金流的同時也加快債務處置”。

不過盡管如此，目前房企的整體融資環境還沒有明顯改善。

并購債頻出

不僅是平安銀行，今年以來，招商銀行已分別與大悅城控股（2月14日）、華潤置地及所屬華潤萬象生活（1月25日）簽署并購融資戰略合作協議，金額分別為100億、200億、30億元。

1月26日，招商蛇口與建發房地產分別成功發行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。貝殼研究院當時表示：“這是對2021年末政策的積極響應，預計2022年會有更多的優質房企發行并購債。”

一方面是房企發行并購債，另一方面一些房企也樂于進行縮表出清。建業集團董事長胡葆森日前就表示，可能要找新的合作方，有些商場、酒店，如果有人要買，我們也會出售這些資產。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“從當前一些優質房企尤其是央企來看，此類政策有助于其加快收并購，具有較好的意義。而從一些問題房企來看，資產處置節奏會加快，在回籠現金流的同時也加快債務處置，預計后續包括債市和地產股等，都面臨提振機會。”

頻頻出現的并購債是對2021年末相關政策的呼應。

2021年12月，中國人民銀行銀保監會發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》）明確“穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，合理確定融資期限，提高融資效率”，同時“對兼并收購出險和困難房地產企業項目的并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。”

“鼓勵銀行業金融機構積極為兼并收購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資并購債券、并購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼并收購優質項目”。

“積極配合兼并收購雙方推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理、加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環境。”

中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示：“《通知》對并購類融資有清晰表述，即融資用于優質房企對優質項目的兼并收購。對于融資方來說，作為優質企業，自身償債壓力并不大，并且融資目的為收并購而非債務償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。對于出讓項目的房企來說，則急需項目出售資金償還債務，但‘優質項目’這一前提限制了處置資產的特征，因此持有資質良好項目但短期流動性緊張的房企更能從中獲益。”

但另一方面，陳星認為，對于債務壓力大、可售資產質量不高的房企，還需擴充其他資金來源。

融資并未出現明顯放松跡象

需要看到的是，并購債政策頻出并不意味著融資松動。

嚴躍進表示：“此類政策不代表三道紅線松綁，只能理解為在實踐中，為了加快房地產企業風險的處置，針對此類交易提供了一些變通方式和手段。”

根據中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降；行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點，開年行業融資并未出現明顯放松跡象。

根據貝殼研究院統計，2022年1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。2021年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節，但在執行層面發債規模尚未得到明顯改善。結合上年房企風險的集中爆發，資本市場觀望情緒猶在，風險出清尚未完全，市場信心未能全面修復。

同時，債務到期也來到了高峰。

貝殼研究院統計，2022年1月境內外債券融資到期債務規模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務凈額570億元。2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億。根據當前月均發債500億元規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

陳星預計，近期融資結構和規模不會出現明顯變動。“政策仍將保持‘審慎管理’這一主線，因此融資規模不會出現大幅回升。但從1月份若干筆并購債的成功發行可以看出，邊際放松政策已實際落地，新類型主題債券的開通將對信用債發行起到一定支撐作用。”

市場信心似乎也在恢復。

中指研究院面向金融機構進行了2022年一季度市場調研，調研結果顯示，對于2022年一季度的行業政策及融資政策走向，分別有69%及72%的受訪者預期會適度放松，多數機構對于近期政策寬松程度持樂觀態度。2021年10月開始，監管頻頻發聲，釋放多個邊際放松信號，年末融資規模回暖也表明積極信號已經奏效。因此市場普遍認為“政策底”已過，預計未來一段時期內的監管將保持“邊際放松”特征，對市場進行彈性管理和指導。

封面圖片來源：攝圖網-500598945