每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

2月樓市開始逐步修復。

春節后，紹興、南寧、菏澤、贛州、佛山、湖州南潯等城市或區域降低購房首付比例、提供人才購房補貼、放寬落戶限制；103個重點城市平均放款周期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內，近4成城市放款周期不足一個月。信貸環境的寬松比需求端的支持政策更有助于提振市場信心。

另一方面，并購貸進一步強化落實。截至2月末，房企發行并購債融資38.2億元，銀行提供并購貸款融資額度480億元，發行并購債50億元，計劃發行100億元。

但由于春節假期疊加供應不足，全國樓市除了一線城市活躍度緩慢恢復、局部熱點城市強勢回暖外，仍處于預期低迷狀態。

 

上海新房成交額創近5年同期新高

春節過后，上海部分熱門項目一房難求，甚至千萬豪宅銷售現場排長隊也成為常態。

克而瑞數據顯示，2月份上海商品住宅成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.3%

，創近5年同期新高。其中，排在前10位的樓盤銷售總額近237億元。上海購房需求旺盛，雖然環比回落，但整體仍呈現供不應求。

從價格看，上海2月份新建住宅平均價格51528元/平方米，環比上漲0.23%，漲幅居《中指百城新建住宅價格指數榜》第4位。

2022年2月十大城市新建住宅價格指數變化情況 

來源：中指研究院

全國范圍來看，據中指研究院統計，今年1月50城商品住宅成交面積2195萬平方米，同比下降40.5%，環比下降29.6%，市場情緒整體偏低；2月代表城市商品住宅成交面積降幅仍在4成左右，但在政策環境逐漸改善下，一線城市樓市場活躍度緩慢恢復，一線及熱點二線城市市場恢復節奏相對較快。

從區域來看，2月份珠三角受廣州、東莞房價上漲帶動，新建住宅價格環比漲幅居各主要城市群首位；長三角新房市場整體表現較好，常州、泰州、上海等新建住宅價格環比漲幅均居百城前列。

100個城市中，新建住宅價格環比上漲的城市個數為30個，上漲城市數量較上月減少14個，其中廣州和常州環比分別上漲0.62%、0.44%；泰州、上海等10個城市漲幅在0.1%-0.3%之間，同比上漲的城市為78個。其中，西安、徐州、常州以及無錫同比漲幅均在5.0%-10.0%之間；金華、成都等53個城市漲幅均在1.0%-5.0%之間。

而環比下跌的城市個數為52個，較上月增加6個，同比下跌的城市22個。其中廊坊同比下跌3.17%；湛江、張家口等6個城市同比跌幅均在1.0%-3.0%之間。

二手房成交量日均水平增長40%

二手房市場則有了“金三銀四”的跡象。

貝殼研究院數據顯示，50城二手房成交量環比增長約4%，特別是2月7日至月底，50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，超過去年12月日均水平約10%。剔除春節假期及自然天數減少等原因，2月二手房市場修復力度明顯。

貝殼50城周度二手房成交走勢

分城市來看，50城中超4成城市2月成交量環比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市。西安2月成交量超過1月的9倍，天津、鄭州成交量環比增長超過60%。

2月二手房價格環比止跌轉穩，二手住宅環比上漲0.14%，同比上漲2.72%。

中指研究院監測的百城中，2月份54個城市二手房價格環比上漲，較上月增加20個。其中淮安、廣州等8個城市環比漲幅超過0.5%，淮安最高，為0.81%；昆山、蘇州等34個城市漲幅在0.1%-0.5%之間；無錫、長春等12個城市漲幅在0.1%以內。

二手住宅價格同比上漲的城市為61個，價格環比下跌的城市為45個，較上月減少20個。貝殼研究院數據顯示，2月貝殼50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續環比下跌的走勢，下跌城市個數減少至22個。

一線城市中北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內；深圳結束去年8月以來連續6個月的環比下跌，轉為小幅上漲。二三線城市中寧波、杭州、紹興等城市本月環比止跌轉漲；天津、徐州、常州等環比跌幅縮小。

 

拿地規模驟減6成

2022年前2個月，百強房企拿地總額1440.9億元，比去年同期的3866億元驟降62.7%。

整體規模下降的結果是榜單門檻值直接腰斬，拿地5億元即可躋身百強。

回顧2021年1-2月，房企拿地規模同比增長9.2%，各大開發企業減小了合作拿地力度，對二線及三四線城市保持高度的投資熱情熱情，但進入2022年，市場偏冷，房企重新抱團取暖，并且將戰略重點重新放回一線城市和長三角強二線城市。

記者從中指研究院《2022年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》看到，房企拿地金額TOP10發生了較大變動。除了綠城中國、濱江集團等與去年同期保持了相同排名，中海、金地、碧桂園比去年1-2月排名有所上升外，諸如招商、融創、華潤、萬科等頭部房企均未進入TOP20。

1-2月房企拿地金額與面積TOP10 來源：中指研究院

1-2月房企新增貨值TOP10 來源：中指研究院

一大批非典型房企，如北京興創投資、城建發展、大家房產、容翔房產、南通沿海集團、寧波奉化投資集團等躋身TOP20。

這一切有跡可循。在剛剛過去的北京集中供地中，拿地企業除旭輝一家民營以外，其余全是央企、國企開發企業。其中北京興創投資旗下興創置地拿下兩宗地塊，分別為48.2億元獨立拿地和35.7億元聯合拿地。

而從拿地面積排名來看，陜建地產、大冶新銅都城發投資、漳州九龍江古雷投資、山西建投等帶有明顯地方特色的企業靠前。

中指研究院對此分析認為，北京興創投資是北京亦莊經濟開發區下屬國企平臺，城建發展是北京市國企，北京已經完成首批供地，所以拿地靠前；大家房產、容翔房產，都是區域性房企，主要是受所在城市推地的影響。

過往“拿地大戶”的投資額腰斬，也折射出市場深度調整下的行業困頓。從榜單看，即便保持了原有排名的房企，如綠城、中海、濱江、金地、碧桂園等，這些“拿地大戶”的實際拿地金額都只有去年同期的一半甚至更低。

從數據上看，百強房企拿地規模同比下降62.7%，與300城累計出讓金同比下降程度幾乎一致（63.2%）。值得注意的是，1-2月累計權益拿地金額超100億元的僅有2家企業，分別為綠城中國（208億元）和華潤置地（128億元），與去年同期8家企業相比，整體投資力度下降非常大。

來源：中指研究院

從累計新增貨值來看，綠城中國、北京興創投資和華潤置地分別以392億元、254億元和222億元占據榜單前三位。TOP10企業1-2月新增貨值總額1757億元，TOP100企業門檻為100億元。

這一數據顯著低于2021年同期：第一名浦發集團657億元，融創中國和保利發展緊隨其后，累計新增貨值規模分別為571億元和564億元。TOP10企業新增貨值總額4073億元，TOP100企業門檻為244億元。

 

百強房企門檻值腰斬

盡管各地政策暖風頻吹，但金三銀四之前，2月份百強房企銷售額仍然保持低迷，TOP100上榜門檻值腰斬，同比下降54.1%。

1-2月共有30家房企累計銷售額超百億元，其中碧桂園一家獨大，實現924.6億元銷售額；第二名萬科646億元、第三名融創中國503億元。

據中指研究院數據，2022年1-2月，百強房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%；其中百億房企30家，較去年同期減少24家；超50億房企26家，較去年同期減少16家。百強房企權益銷售額均值為77.6億元，權益銷售面積均值為56.3萬平方米。

值得關注的是，不同陣營房企業績均出現大幅下降。百億以上陣營共30家，銷售額增長率均值-38.4%，為四個陣營中下降最快；第二陣營（50億-100億元）有26家企業，銷售額增長率均值-34.1%；第三陣營（30億-50億元）共24家，銷售額增長率均值-31.9%，第四陣營共20家，銷售額增長率均值為-28.8%。

‍‍‍‍‍‍‍2022年1-2月TOP100各陣營銷售額門檻值情況

來源：中指研究院‍‍‍‍‍‍‍

2022年1-2月，TOP100門檻值為20.9億元，同比下降54.1%。其中，TOP10房企門檻值為200.4億元，較上年下降50.3%；TOP30房企門檻值為100.5億元，下降40.4%；TOP50房企門檻62.6億元，同比下降43.4%。

債券融資規模同比減少近6成

單月融資總額再度下降。

根據貝殼研究院統計，2022年以來，房企境內、境外債券融資累計僅856億元，同比下降59%。其中2月份境內、境外債券融資共發行33筆，較上月減少25筆，發行規模折合人民幣約375億元，環比減少22%，同比同樣減少22%。

近18個月房企債券融資規模

數據來源：貝殼研究院、Wind

與2021年月均融資規模749億元相比，債券融資規模已經連續兩個月低于500億元，令房企的修復之路難上加難。

盡管2月份房企償債壓力有所減緩，到期債務規模約395億元，較上月大幅減少62.4%，到期債務凈額20億元，但即將到來的3月、4月到期債務規模超過千億元。

克而瑞數據顯示，從債務到期情況來看，3、4、6月份到期量均超過600億元，特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。對于全行業而言，連續兩月債券融資規模均低于500億元，連續巨額債務到期無疑是對資金流動性的極大威脅。

2022年3-12月100家行業典型房企債券到期情況（億元）

數據來源：克而瑞

33筆融資中，2月境內債券融資329億元，環比減少3.2%，同比增加19.2%，其中并購債15.3億元。境外融資僅發生3筆，折合人民幣約46億元，環比減少67.6%，同比減少77.5%。據貝殼研究院分析，境內債市相對穩定，融資規模超過去年同期，對整體房企融資規模負影響較大的主要是境外融資。

備注：規模單位為億元，海外債按當月最后一天匯率換算為人民幣，利率單位為%    

典型企業2月債券發行統計 數據來源：中指數據CREIS

從典型房企債券發行來看，萬科2月份融資額度最高，合計人民幣達50億元，平均融資利率2.99%，僅次高于蘇高新的短期融資券（利率2.3%）。信用債利率最高的為金科，達到8%；海外債僅有一筆龍光發行的股本掛鉤證券，利率為6.95%。

融資利率基本保持平穩，但極端分化。2月境內債券融資平均票面利率為3.55%，環比微增4個基點。其中境外債券融資平均票面利率8.03%，較上月下降60個基點；境內融資債券發行期限下降，境內債券融資發行平均期限為3.5年，較上月減少約0.4年，相對穩定，3年內境內債占比50%。而境外債利率從2.90%到14.25%不等。

此外，2月份包括碧桂園、寶龍、雅居樂、融信、中駿等在內的多家主流房企均頻繁回購美元債，投資者風險偏好明顯下降。

記者手記丨今年會有“金三銀四”嗎？

當頭部房企銷售額增速不再一往直前，同比實現正增長的房企中，國企央企比例越來越高。在融資環境并未徹底改善的一季度，銷售回款對于房企資金鏈的重要性不言而喻，因此接下來的“金三銀四”成了重中之重。

但2月份重點城市整體推盤量大幅回落，不打烊的新盤們并未等到“返鄉置業”赴約，假期各地房地產市場活躍度普遍不足；節后部分城市新房市場逐步企穩，但總體成交規模仍處于較低水平。二手住宅方面，受春節假期及疫情等因素影響，市場整體成交熱度仍相對冷淡。從全國范圍來看，二手房降價房源占比仍超8成，所折射出的是當前市場仍處于調整狀態，市場信心緩慢修復。

盡管管理層多次強調加強預期引導，支持合理需求釋放，隨后多地下調房貸首付比例，未來更多城市跟進，銷售能否真正回暖？還看“金三銀四”。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原