每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

經歷了行業的嚴冬，旭輝控股集團（00884.HK）悄悄變了。

旭輝董事局主席林中在業績會上連說三個難：“銷售難、融資難、回款難。”

2021年樓市高開低走，誰能料到，房企最艱難的日子早已在激情高漲的小陽春里悄悄埋下了伏筆。紅五月一過，熱點城市行情急轉直下，突如其來的壓力讓所有房企措手不及。

旭輝2021年上半年合同銷售金額1361.5億元，同比增加69%，增速列位TOP20房企第二位，但全年旭輝合約銷售2473億元，同比增長7.1%。

林中就坦言：“其實年初我們也沒有預測到下半年這種情況。”

林中仍然認為地產是個永續行業。“只不過，既然行業具有周期性，就有春夏秋冬，現在我們正處在冬天，并不是末日。房地產行業從緊缺時代邁向了過剩時代，未來幾年將是行業產品品質和服務品質提升最快的時代。”

這種情況下，產品端與區域深耕的優勢仍在擴大。管理層表示，2021年旭輝深耕的明星大盤，如廈門、蘇州等項目成了公司銷售的壓艙石；全年實現銷售回款2403億元，同比增長20%，簽約回款率超95%，在行業中保持高位。

旭輝的樂觀來自對穩健財務的信心。

去年9月底，旭輝償還了共計51.13億元公募、私募債，并完成年內所有到期債務的再融資。

面對去年下半年的嚴酷環境，11月旭輝宣布以供股形式發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元為公司增厚資本金；11月3日至12月17日間，旭輝陸續回購并注銷了美元債合計7990萬美元。

截至2021年12月31日，旭輝控股凈負債率為62.8%，現金短債比2.6倍，剔除預收款后凈資產負債率69.7%，進入“三道紅線”綠檔。

林中將旭輝在這一輪調整中活下來的核心原因總結為：“堅守底線——堅守投資紀律、財務紀律、負債底線。為什么旭輝能守得住？主要是2017年之后，旭輝就沒有加杠桿，沒有大幅度增加負債。堅守財務的安全底線在這個冬天對我們幫助很大，等于是救了我們。”

對于負債底線，林中表示，希望凈負債率每年下降，用8-10年時間降到30%，對標優秀的香港房企。

市場整體下行之下，資金風險是任何企業都難以回避的問題。

近期瑞銀發布研報稱，旭輝控股非全資項目合作開發商的違約風險上升，可能為企業帶來風險。對此管理層表示，目前涉及發生債務展期合作方的合作項目共21個，占旭輝總項目的占比不到5%，而旭輝平均股比約30%。其中有14個已交付、無融資的尾盤項目；其余7個項目的銷售和回款工作均正常有序展開，個別項目正積極溝通合作方，不排除未來采用并購形式化解項目風險。

對于表外負債的質疑，旭輝方面表示，旭輝在手項目的并表比例約56%。截至上年末表外負債203.92億元，從來沒有為合作方提供超額擔保。

經歷了嚴冬，已處穩定成長期的旭輝果斷調整戰略，舍棄多年來全行業對規模的追求，轉向注重質量和效益。

對于今年的銷售目標，林中表示，2022年旭輝有超過3600億元可售貨值，未來更關心核心權益銷售背后旭輝的含金量和利潤。

正如林中所說，“無論市場風云如何變幻，一家為客戶和社會創造價值的公司，一定有他的價值。第三個五年，旭輝要穿新鞋、走新路，做強、做厚、做久。”

封面圖片來源：受訪者供圖