每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

雖然市場對萬科凈利潤的下跌早有預期，但當2021年度業績出爐時，仍然超出了投資者的預期。

年報顯示，2021年萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

這是萬科繼1995年、2008年后，出現上市31年以來第三次凈利潤下滑。

“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內心充滿緊迫感。面對這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評，我完全能夠體會得到。”在今年年報致股東信的開頭，萬科董事會主席郁亮就率先進行了自我批評和檢討，“對凈利潤下降的檢討”成為首位。

郁亮表示，從財務分析上看，凈利潤下降主要源于毛利率下降。扣除營業稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，對應毛利總額同比減少176億元。同時，受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響，2021年投資收益下降69億元。

“財務數據只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由。”郁亮解釋道，從結構上看，房地產開發業務依然對公司的凈利潤具有決定性作用。去年受外部環境變化和公司自身因素影響，開發業務毛利總額同比減少189億元。

“近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。”

郁亮認為，萬科各城市公司能力參差不齊，部分表現較弱的公司和項目，影響了整體業績。充分授權、分布式實施是萬科過往快速發展的機制保障。在追求效率優先的高速增長階段，這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰斗力。隨著業務復雜度逐步提高，市場競爭日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板。盡管萬科依然擁有一批優秀公司和拔尖人才，但操盤表現離散度在上升。

當然，除了檢討之外，郁亮也談了萬科未來的價值增長支撐——新賽道，也就是物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業。

他也承認這些業務現在及將來都無法與房地產開發相提并論。起步階段，它們的投資對短期業績提升還會造成不小的負擔。特別是公司采用成本法對這些以重資產為主的業務進行折舊攤銷，加大了對報表利潤的影響。

“我們嘗試了該業務所有的可能路徑，過程中承受了一定的虧損，但這些努力逐漸開始見到回報。與之類似，經過不斷的嘗試和努力，今天公司多項業務在增長速度、收益表現、運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。”

值得注意的是，與萬科年報同步出爐的公告還有關于分拆萬物云境外上市獲得中國證監會受理的公告。

郁亮表示，2022年，萬科將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

基于日益下跌的股價和提振投資者的信心等原因，萬科也在3月30日晚拋出了A股回購計劃。

萬科擬回購20億-25億元的A股股票，但回購價格不超過18.27元/股。在回購股份價格不超過18.27元/股的條件下，按回購金額上限25億元測算，預計回購股份數量不低于136,836,344股，約占公司目前已發行總股本的1.18%；按回購金額下限20億元測算，預計回購股份數量不低于109,469,075股，約占公司目前已發行總股本的0.94%。

萬科稱，回購用途是為維護公司價值及股東權益所必需，回購的股份將全部用于出售。

截至3月30日收盤，萬科A報收每股18.98元，漲幅為8.58%，總市值為2207億元。

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封面圖片來源：攝圖網-500687299