每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

東莞市中級人民法院（下稱東莞中院）日前公布了一則案例：

東莞一男子在購買二手房的過程中遇到了黑心中介，一套購房款為90萬元的房子，由于買賣雙方同時被騙，損失金額達(dá)140萬元。

買賣雙方同時被中介騙

據(jù)披露，2020年3月至6月，買家小梁通過喜某公司員工小林的介紹購買了賣家小張、小李夫婦（下稱張李夫婦）名下的一套房子。小梁向張李夫婦支付購房款共90萬元，并與張李夫婦、喜某公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣及居間合同》。

交易期間，小林以收取代理費、代辦稅費、房子做了二次抵押需要贖樓等為由進(jìn)行詐騙，從小梁處共獲得50.5萬元。2020年7月，小林又向張李夫婦謊稱小梁要求解除購房協(xié)議，張李夫婦向小林返還了小梁支付的購房款90萬元后，將案涉房屋另行售與他人。

2020年8月，小林被警方抓獲，法院以詐騙罪判決小林有期徒刑9年，小林退賠小梁50.5萬元、張李夫婦90萬元。因小林無財產(chǎn)可供執(zhí)行導(dǎo)致執(zhí)行程序終結(jié)，小梁的損失一直無法挽回。

小梁遂提起訴訟，請求法院解除其與張李夫婦、喜某公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣及居間合同》，張李夫婦返還小梁90萬元及利息、房子差價7萬元，喜某公司賠償小梁50.5萬元。

廣東合邦律師事務(wù)所楊登基律師在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于中介人員另行要求買方支付代理費、代辦稅費、房屋贖樓費用等反常操作，如原服務(wù)協(xié)議均無約定，則購房者應(yīng)及時向中介公司核實該操作是否違規(guī)。如得到回復(fù)稱公司從未允許該操作，購房者應(yīng)當(dāng)及時中止付款并要求其給出合理解釋。

來源：東莞市中級人民法院官微

中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任

本案中，一審法院判決后，小梁及張李夫婦均不服，提起上訴。

東莞中院經(jīng)審理認(rèn)為，張李夫婦收取小梁購房款后，該款項已屬張李夫婦財產(chǎn)，與小梁再無任何關(guān)聯(lián)，即小梁無需對張李夫婦被詐騙承擔(dān)任何責(zé)任。案涉合同已解除，故張李夫婦應(yīng)依法返還小梁90萬元購房款，張李夫婦的損失可另循途徑解決。同時，張李夫婦向小林返還購房款后才將房屋售與他人，不存在違約，小梁請求張李夫婦支付上述款項的利息以及賠償房屋漲價損失缺乏依據(jù)，法院不予支持。

此外，小林系喜某公司員工，在喜某公司內(nèi)促成小梁與張李夫婦交易，故小梁對小林及喜某公司有高度信賴基礎(chǔ)。案涉合同未約定收款賬號，喜某公司確認(rèn)對公賬號僅收取中介費，而小林“代理費、代辦稅費”等理由均屬該公司職責(zé)范圍。小林的詐騙行為與公司內(nèi)部管理不規(guī)范存在直接關(guān)聯(lián)，即喜某公司對于小梁的損失存在重大過錯，小梁的損失經(jīng)刑事退賠未獲彌補，喜某公司應(yīng)依法賠償小梁50.5萬元。

最終，東莞中院確認(rèn)小梁與張李夫婦、喜某公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣及居間合同》已解除，判決張李夫婦返還小梁購房款90萬元、喜某公司賠償小梁50.5萬元。

承辦法官鄒越表示，市場上的房產(chǎn)中介魚龍混雜，有些長期存在，而有些則以“項目部”的形式存在，而這兩種經(jīng)營模式的內(nèi)部管理大多都不規(guī)范。房產(chǎn)中介為了自身利益，不到一定交易階段不會組織買賣雙方見面，而是單方“背對背”傳遞消息。在交易方對中介高度信賴的基礎(chǔ)上，不法員工很容易有可乘之機。本案即是員工的不法行為導(dǎo)致買賣及中介三方利益同時受損的典型案例。

鄒越提醒，買賣雙方在重要交易節(jié)點及付款節(jié)點，應(yīng)審慎核實信息的真實性，可通過在合同中約定交易賬號、到門店現(xiàn)場交易、拒絕將錢款打入員工私人賬號等方式，最大程度維護資金安全。而中介機構(gòu)則應(yīng)加強內(nèi)部管理，防止因個別員工的不法行為而承擔(dān)賠償責(zé)任。

楊登基亦表示，如出現(xiàn)爭議或發(fā)覺被詐騙，買賣雙方均應(yīng)當(dāng)樹立證據(jù)意識，保留必要證據(jù)用于以后刑事報案或民事訴訟維權(quán)。另外，選擇具有中介服務(wù)資質(zhì)、操作規(guī)范與社會信譽良好的中介公司，必要時可到中介公司現(xiàn)場查看、檢索中介公司信息等以決定選擇服務(wù)的中介公司，可較大程度降低買賣雙方被中介詐騙概率。

封面圖片來源：視覺中國