每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年一季度，業(yè)內(nèi)期許的樓市“小陽春”最終還是失約了。

今年以來，中央及各部委持續(xù)釋放積極維穩(wěn)信號，各地政府落實因城施策、供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。盡管一季度各地發(fā)布房地產(chǎn)年相關(guān)政策超百次，但從市場各方反應(yīng)來看，企業(yè)資金壓力未改善，部分企業(yè)債務(wù)違約加劇了購房者觀望情緒，市場信心稍有修復(fù)之時疊加多城市疫情散發(fā)，醞釀已久的樓市“小陽春”未有如約而至。

由于一季度房企推盤力度和積極性均不足，市場供應(yīng)明顯縮量。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，一季度百城新建住宅成交規(guī)模同比下降40%。盡管新房價格累計上漲了0.06%，漲幅較2021年四季度擴(kuò)大0.03個百分點(diǎn)，但仍然是2016年以來同期最低水平。一季度百城二手住宅價格仍然保持上漲態(tài)勢，但同環(huán)比累計漲幅均有收窄。

新房供求雙雙同比大跌

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國商品房銷售面積為1.6億平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額1.5萬億元，同比下降19.3%。特別是住宅銷售規(guī)模降幅較大，銷售額同比降幅超兩成，銷售面積降幅在10%以上。

整個一季度，中指研究院監(jiān)測的重點(diǎn)100城新房成交規(guī)模居歷史同期低位，同比下降超四成，月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%。這一數(shù)據(jù)與2019-2021年同期均值相比，均下降了19.0%，市場情緒整體偏低。

由于3月份是樓市傳統(tǒng)旺季，因此在高基數(shù)下，錯失“小陽春”行情令重點(diǎn)城市3月成交面積的同比降幅接近五成。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析認(rèn)為，“受市場銷售下行、企業(yè)資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿不足。購房者置業(yè)信心尚未實質(zhì)修復(fù)，市場成交規(guī)模降幅明顯，部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響下，市場活躍度恢復(fù)不及預(yù)期。”

不同梯隊城市來看，一季度各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，三四線城市同比降幅最大，達(dá)43.1%；一線城市同比下降34.9%，二線代表城市同比下降39.1%。由此可見，多數(shù)城市市場仍處于深度調(diào)整中。

孟新增提及的一季度供應(yīng)明顯縮量在重點(diǎn)50城表現(xiàn)得更為明顯。

從供銷關(guān)系上看，供應(yīng)量所見在一定程度上影響了銷售規(guī)模。一季度供需均走弱背景下，重點(diǎn)50城整體表現(xiàn)供小于求。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，一季度50城商品住宅月均新增供應(yīng)約1391萬平方米，同期月均成交面積為1849萬平方米，銷供比為1.33。其中，多數(shù)城市銷供比在1.2以上，房企推盤意愿不足下，供應(yīng)端的明顯縮量導(dǎo)致短期市場供小于求。

受此影響，重點(diǎn)城市庫存規(guī)模小幅下行，但出清周期有所延長。截至2月底，50個代表城市商品住宅可售面積環(huán)比小幅下降，若按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.2個月，較2021年末延長1.4個月。其中，三四線代表城市出清周期最長，為19.7個月，較2021年末延長2.5個月。

另一個重要現(xiàn)象是，北京、上海等熱點(diǎn)城市的高端項目銷售占比提升。從成交量來看，一季度北京1000萬元以上住宅成交套數(shù)同比增長8.1%，而同期1000萬元以下住宅成交同比下降53%；上海1000萬元以上住宅成交套數(shù)下降4.0%，降幅明顯低于1000萬元以下產(chǎn)品成交情況。在市場下行階段，高端產(chǎn)品銷售表現(xiàn)優(yōu)于剛需產(chǎn)品。

一二線城市新房價格回暖

進(jìn)入2022年，部分城市逐步取消價格優(yōu)惠，百城新房價格自2月起環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。3月，百城新房均價16189元/平方米，環(huán)比上漲0.03%，為連續(xù)第2個月微漲，房價企穩(wěn)處于橫盤態(tài)勢。

從漲跌城市個數(shù)看，2022年1月百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為46個，較2021年12月減少12個，2月及3月下跌城市數(shù)量略有增加，但均低于2021年12月的數(shù)量。

“今年以來新房價格累計漲幅處近7年同期最低點(diǎn)。”孟新增指出。

分梯隊來看，一季度一線城市新房價格修復(fù)力度較強(qiáng)，新房價格累計上漲 0.15%，但在3月份出現(xiàn)較大幅度回調(diào)；二線城市初現(xiàn)恢復(fù)跡象，累計上漲0.06%；三四線代表城市則繼續(xù)低位調(diào)整，累計下跌0.11%。

3月單月同比數(shù)據(jù)來看，上海、北京、杭州和南京等一線及新一線城市同比漲幅均在1.0%-2.0%，武漢和天津同比漲幅均在1.0%以內(nèi)，深圳同比下跌0.33%。

環(huán)比來看，寧波和西安環(huán)比分別上漲0.34%、0.30%；天津受高于城市均價項目入市影響，新建住宅價格環(huán)比上漲0.28%；東莞、廣州等13個城市漲幅在0.10%（含）-0.25%（含）之間；蘇州、長沙等21個城市環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。南京、杭州等10個城市新建住宅價格環(huán)比持平。

二手房市場走出獨(dú)立行情

相比新房市場，二手房市場則在一季度走出了獨(dú)立行情。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度重點(diǎn)監(jiān)測的50城二手房成交量環(huán)比增長約7%，其中2、3月連續(xù)環(huán)比回升，3月環(huán)比增速超過40%，3月成交量恢復(fù)至去年7月的水平。

同比來看，一季度二手房成交量較去年同期高點(diǎn)下降約4成，但與2020年同期數(shù)據(jù)相比增長約7成。

但全國市場表現(xiàn)并不均衡，50城中約70%的城市一季度二手房成交量環(huán)比增長，長三角城市群內(nèi)除上海受疫情影響而下降外，多數(shù)城市普遍環(huán)比增長，紹興、寧波、合肥、南通等城市季度環(huán)比增速超過40%。成都、重慶季度成交均環(huán)比增長20%左右。粵港澳大灣區(qū)城市群中，廣州、佛山環(huán)比增長，環(huán)深城市多環(huán)比下降，深圳受疫情影響降幅較大。

為何各個城的二手房市場在修復(fù)過程中表現(xiàn)冷熱不均？

貝殼研究院分析指出，“一方面，央行降準(zhǔn)、降息，房貸利率持續(xù)下降；另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能級城市向高能級城市傳導(dǎo)。調(diào)控政策放松對促進(jìn)市場成交發(fā)揮積極作用，以鄭州為例，3月1日‘鄭19條’出臺后，市場成交明顯回升，3月鄭州二手房成交量超過2月的2倍。”

價格方面，2月單月50城二手房價格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢；3月環(huán)比微跌0.1%。其中北京、上海保持平穩(wěn)上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價仍未走出下跌區(qū)間。

進(jìn)入二季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將在哪些方面發(fā)力？樓市能否迎來全面企穩(wěn)？能否等來“遲到的小陽春”？

對此，孟新增認(rèn)為，“2022年以來，全國已有超60個城市從降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，促進(jìn)合理購房需求的釋放。短期來看，購房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，二季度全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄，但市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。”

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle）

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