每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“收并購”幾乎成為今年上市房企年度業績會上的必答題。

從目前已經舉行業績會或投資者會的房企來看，大致分為兩類：一是獲得并購貸額度的頭部企業，多被問及“已有哪些收并購目標”和“出手時機咋選擇”等；二是出險房企，多被問及“已將哪些項目列入資產包”“資金籌集進展如何”等。

業內普遍認為，2022年房企將迎來收并購浪潮，而這之后，行業格局或將重塑。不過據克而瑞分析，上一波市場化收購主力是民企，但由于去年以來民企普遍流動資金緊張，當前收購主力逐漸轉變為國企。雖然國企具備資金優勢且收購意愿強，但決策效率偏低，因此并購規模恐難回到2017~2018年的峰值。

審慎態度

今年房企年報披露已過半，與往年最大的不同是，房企因疫情或審計等多種原因，出現了規模性的年報延遲披露現象。與之對應的是，資金相對充裕、獲取渠道相對順暢、綜合成本低的房企或快或慢已在收并購的路上。

惠譽評級認為，鑒于處于財務困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務，2021年以來中國房地產行業的收并購交易量持續增長，并可能保持在高位，這與此前房市低迷時期收并購交易增加的情形一致。

但無論行動快慢，在業績會上，擁有雄厚資金實力被看作是“白衣騎士”的房企，無不透露出“審慎”的態度。

今年1月初，招商蛇口拿到了地產行業第一筆收并購貸，注冊完成30億元并購票據，也標志著房企并購類債券發行破冰。此后有消息稱，銀行針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標，對于行業收并購而言無疑加大了操作空間。

在3月24日業績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，并購額度既不計算在金融機構的兩道紅線之內，也不計入房企三道紅線計算的新增有息負債之內，因此未來會積極拓展。而此前的3月9日，旭輝控股公告稱，平安銀行將授予其50億元并購融資額度。3月31日，交行上海分行與旭輝確認了一項并購戰略合作協議，將提供給后者100億元框架性并購貸款授信額度。

對于目前優質企業而言，收并購政策為融資提供了保障，而其審慎的主要原因則是需要充分考慮風險與收益性價比。越秀地產董事長林昭遠在3月10日的業績會上表示，公司在接觸、積極研究，核心還是要有好的項目標的，資金不是問題。

招商蛇口管理層則在3月22日的業績會表示，有合適項目的基礎上，充分考慮收益跟風險，會積極爭取并購機會，同時也會利用相應的一些并購貸款，落地到執行則是積極尋找、謹慎決策、慎重出手。

在3月31日的業績會上，華潤置地管理層表示，目前公司已共獲得400億元并購額度，但更多側重于項目端收并購，不考慮對公司或平臺的收并購。萬科管理層則在3月31日的業績會上透露，會秉持保證自己安全，不要給行業添麻煩的前提下，盡其所能做對行業健康發展良性循環的事情，留意相關機會。

而同時出于審慎和增值服務考慮，作為收并購市場上被看好的種子選手，除內部整合并購外，保利及其物業公司在市場上并未出手，在3月24日的業績會上表示“還在洽談中”。已有進展

事實上，已有部分頭部房企率先開啟了收并購模式。在3月30日的業績會上，碧桂園常務副總裁程光煜透露，去年四季度開始，公司對現有合作項目進行收并購安排，跟十多個合作方八十多個項目進行了溝通，目前已有35個項目完成了收并購，還有30個項目基本談妥。

今年動作稍快的房企已經完成了交割，華潤萬象生活管理層在3月31日的業績會上表示，今年初已經落實了禹洲物業和中南服務兩個收并購項目。截至3月底，禹洲物業已完成交割，實際管理方已轉交給華潤萬象生活；中南服務也正在交割辦理中，下一步中南服務也會很快實現交割。

1月中下旬，中海及其系列公司共斥資36.9億元，先后從雅居樂和世茂合作方手中拿下了廣州亞運城的項目股權，此后又斥資10億元獲得了龍崗集團大本營汕頭的優質股權項目。

惠譽評級分析認為，許多國企收購了合資公司合作方的項目公司股權，原因是他們對這些項目較為了解，且能獲得準確的項目數據，包括任何表外負債，這縮短了盡職調查周期，并降低了項目執行風險。

除項目層面直接收購股權外，另一種合作形式則是先簽訂大的框架協議。最早受到邀約的招商蛇口在4月5日晚公告稱，已與佳兆業、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，各方擬建立戰略合作關系，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作，實現優勢互補、互利共贏、共同發展的戰略目標。

趨勢變化

從目前銀行和機構端與信用級別高的房企簽訂的框架協議來看，行業對于收并購支持力度在加大，高層對行業風險出清意愿強烈，其中也有不少機構直接下場，做起了項目方的大股東，為項目后期正常交付提供保障。

據機構統計，今年二三季度仍是主力房企的嘗債高峰期，這也意味這些房企需要加快遴選出清優質項目以快速回籠資金。而作為接盤方，保證項目利潤不被拖累，是肯坐上談判席的首要條件。

值得注意的是，從目前已發布的2021年房企年報來看，在行業整體下行大環境下，房企利潤被不斷壓縮，最直觀表現是，前幾年毛利率做到30%僅為行業平均水平，而現在能做到25%且凈利保持正向增長已是很優，去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下。縱向相比，成為一家優秀房企的門檻在逐漸降低。

明源地產研究院首席研究員艾振強認為，受疫情及經濟大環境等綜合影響，當下很多人進入自覺降杠桿的狀態，社會總需求不足，最典型的是房地產市場，盡管利好政策一茬接一茬，但作用沒預想的那么明顯。一是終端購房者的需求不足，二是民營房企進入資產負債表式衰退，購地需求不足。有些房企拿到并購貸之后，大部分拿去還債，而不是去做收并購。

克而瑞地產研究認為，未來市場收并購趨勢將從收購資產包的形式轉向單項資產收購，如單個優質項目或如物管等優質資產。此外，聯手AMC處理流動性出現問題的但潛力較大的開發項目。一般情況下AMC先對項目進行風險排除，負責不良資產的處置和重組，而房企對項目進行改造、再開發，最終推向市場變現，雙方各自獲得相應的收益。