每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

?3月28日早上9點，海淀區紫竹院路29號北京香格里拉酒店，主辦方早上7點就設好了簽到臺，很多人早早來到這里，他們的目的很簡單：要買到東城區永定府的房子。

一天后，永定府首批391套房源全部售罄，原本預計進行4天的選房僅僅不到兩天便結束了，5771個號尚未進行至2101。

“一房難求”不僅僅發生在東城，還發生在海淀。

4月4日，海淀區天恒學院里官宣143套可售房源已于當日15:40全部售罄。14034戶家庭申購143套房源，申購比100：1，不到6小時全部售罄，售罄時選房號只到317。

不過4月10日，學院里發布通知稱，可售房源遞補選房活動已于當日9:17結束，這距離項目這次撿漏開始僅17分鐘。

永定府和學院里兩個項目都屬于高端項目，均價8.5萬-9萬元/平方米，且均為共有產權性質。

很多人感慨北京樓市小陽春兇猛，但也有的聲音說，北京并沒有上演小陽春。

申購比100：1

“我們群里就沒人有去現場的資格。”朱余居（化名）是一名汽車博主，考慮到資產保值增值和后續生活規劃，他開始計劃在北京再購置一套房產，由于具備相關購房資格，綜合考慮之下，今年3月他申購了天恒學院里。據他透露，某公眾號有近20個購房大群，大家對學院里項目都非常關注。

“優先級有9000多戶呢，我也就5000多號，怎么可能輪得到我。”朱余居調侃。

朱余居之前還關注了海淀另一個明星項目融創學府壹號院，“3月初的時候去看房就不剩幾套了，都是一層大戶型，180平方米起步。”

他表示，項目所在的海淀樹村地塊一直有在關注，因為是北京首個共有產權商品房豪宅的賣點，但不知為何一直沒等到公開申報的消息，等去現場的時候就已經賣差不多了。

“有置業顧問給我的說法是，一些共有產權房跟商品房其實沒差別，實際是沒有降價的，可能通過捆綁銷售地下室等方式來維持一定的售價水平。”

3月19日，有融創中國相關銷售人士發布了一條推送，“900戶，開盤至今歷時5個月，學府壹號院迎來了真正意義上的收官，除了275樓王在售，其他戶型全部清盤，整個項目只剩個位數房源”。

從公開資料看，2021年10月，學府壹號院一次性拿出全部900套房源，以均價8.96萬元/平方米對外銷售，2000多組客戶參與搖號。隨后的現場公開搖號當天，從下午兩點一直到凌晨一點，項目單日認購金額達到124.8億元，刷新北京樓市單盤單日成交額新紀錄。

學府壹號院排名1-3月北京住宅項目銷售榜第一 來源：中指院

從機構研究數據來看也是如此。

根據中指院數據，2022年1-3月，北京商品住宅項目銷售業績TOP10項目共實現網簽金額211.30億元，網簽面積33.76萬平方米。其中，學府壹號院網簽金額超66億元，位居榜單首位；圓明天頌項目網簽金額33.4億元，位居次席。

“達不到小陽春概念”

盡管第一季度業績齊齊大跌，但開發商們的成交喜報近期頻現北京樓市。

如華潤橡樹灣開盤半小時便成交286套，成交額19.54億元；中建學府印悅首開熱銷228套；中海匯德里開盤銷售50億元；京能龍湖熙上熱銷8億元等等。

部分開發商發布的銷售喜報

是開發商在烘托氣氛，還是北京樓市小陽春真的已經來了？

“整體3月數據來看沒有特別突出，只是一個正常的市場成交量。當然北京確實有局部很熱的區域，但我認為這代表不了整體市場。”深耕北京豪宅市場多年的21世紀不動產經紀人盛家林向《每日經濟新聞》記者表示。

“熱點區域在我看來有兩處，新房方面海淀熱一些，二手房的話亦莊馬駒橋熱一點。我所在的板塊交易量倒還可以，但完全達不到特別夸張的上升或增加。”

數據看也的確是這樣。根據中指院數據，3月北京二手房市場進一步恢復。成交方面，3月北京二手房網簽突破15500套，雖同比仍下降超過20%，但與2019年同期相當，市場有所恢復。

2020年-2022年3月北京商品住（不含保障房）月度成交情況 來源：中指院

盛家林說：“要知道2月是春節月，按照過去的交易量看，春節月的交易量是會少一些的，如果用3月的數據去和2月比，得出小陽春的結論，顯然有些不切實際。”

“無論從哪個角度看，我覺得都達不到小陽春的概念。”

“區域熱度還是要看供求。海淀區確實很熱，但主要是由于供應量小，可選擇余地比較小，造成了火熱現象；朝陽區供應量大一些，所以就沒有看上去那么火爆了。”

從業十余年的經紀人劉繼定也告訴《每日經濟新聞》記者：“最近北京不管是新房還是二手房，在我的觀察來看變動都不大，小陽春也談不上。當然有些營銷人員渲染漲價的現象也是存在的，都是老套路了。”

為什么局部火熱？

據諸葛找房統計，2021年北京共計出讓57宗地，總成交金額約1900.31億元，總建筑規模約571萬平方米。

其中，海淀區出讓僅6宗地塊，土地總收益約304.65億元，總建控規模約478101平方米，成交樓面價約64200元/平方米，房屋上限價約102333元/平方米。前文提及的學府壹號院即融創在2021年取得的地塊。

作為比較的是朝陽區作為供應大戶，2021年三批次共計成功出讓16宗地塊，土地總收益640.29億元，位列成交榜首，總建筑規模約1468974平方米，成交樓面價約44939元/平方米，房屋上限均價79900元/平方米。

2021年北京部分區域土地成交情況 來源：諸葛找房

可以看到，但從供應量來看，朝陽比海淀高出許多，事實上的成交結果也是一樣。根據中指院統計的數據，3月朝陽區商品住宅成交超過6萬平方米，而海淀僅超過4萬平方米。

很多明星項目火爆也有自身的特殊性，就拿學院里來說，其存在價差優勢。根據拿地時的規定，學院里建成后商品住房銷售均價不超過8.5萬元/平方米，且較高銷售單價不超過8.96萬元/平方米。

記者在中介平臺搜索了學院里所在的四道口區域，排名前三的二手房房源單價都超過了10萬元，其中還有1998年建成的，房齡已經超過20年。

其實東城區永定府的情況也是類似，周邊另一個以天壇為賣點的高端項目天壇府，在售均價已達12.2萬元/平方米，相比于永定府的限價，簡直“買到就是賺到”。

房價同比上漲明顯

需要看到的是，在房價方面，北京是有所上漲的。

根據國家統計局數據，2022年以來，北京新房價格1月環比上漲1個百分點，2月上漲0.6個百分點；二手房1月環比上漲0.5%，2月環比上漲0.7%。

但看同比的話，上漲幅度就比較明顯了。

1月和2月北京新房價格皆同比上漲5.5%，為2017年8月以來的新高；二手房1月同比上漲8%，2月為7.4%，保持著2021年初以來的趨勢。

中指院表示，3月北京二手住宅價格環同比繼續上漲，環比漲幅較2月有所擴大，“市場預期有所好轉，考慮到北京市場需求支撐較強，在政策環境持續改善的預期下，需求或將進一步釋放，預計市場將保持平穩恢復的態勢。”

盛家林表示：“當然，北京房價由于基數太高了，所以一點點的變動絕對數量也是很大的。”

“比如我常接觸的房源，2000萬元左右的多些，漲到2050萬元僅漲了2.5%而已，但50萬元也是個不小的數字了。”

朱余居也談了自己的看房心得：“我感覺北京這些高端項目一直就賣得很好，價格也一直是上行趨勢，身邊很多朋友看房軌跡跟我差不多，也沒有買到合適的房子，我是堅定看好北京房產的保值價值的。一直聽說各種開發商降價優惠搞活動什么的，但我真的沒有接觸到太多，我關注范圍內的新盤好像就沒有出現降價的。”

雖然認為北京并未出現小陽春，但盛家林還是很樂觀的：“很多城市已經出臺了房地產利好政策，即使北京還未有相關政策，但我認為今年北京整體樓市交易量會不錯。”

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝