每日經濟新聞 2022-04-21 16:47:02
◎每日經濟新聞每經房產發布2022年第一季度全國10城百個爆款樓盤全名單。
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤
北京這些項目為什么能成為超級網紅盤？
上海TOP10中均價最高的項目是？
成都“榜一大哥”萬科天府錦繡為什么吸引大家強力購買?
鄭州這個“殺出重圍”的保利·天匯最佳賣點究竟何在？
4月19日，每日經濟新聞每經房產發布2022年第一季度全國10城爆款樓盤全名單。每經品房小程序通過11個維度，一一拆解項目背后的商業配套、交通出行、生活服務等價值，告訴你為什么這100個項目賣得這么好。
一季度北京TOP10項目合計金額211.3億元，明顯不及上海、南京、廣州等城市，排名靠前的項目成交金額距離其他城市熱點項目仍有一定的距離。
以年度網紅盤、排名第五的中海寰宇天下天賦為例，項目位于石景山北辛安板塊，2021年9月開盤，銷售均價75000元/平方米，基于對該項目交易數據、周邊配套、市場信息等11個維度進行測評，每經品房小程序給出的估值參考價為77406元/平方米，可見當前該項目存在一定低估。
該項目居住密度偏低，在石景山區內僅高于22%的住宅項目，屬于較為舒適的居住區域；在人口結構方面，老年人占12%，學生兒童占14%，工作人口占74%。
項目周邊教育配套相對較少，在周邊1公里范圍內有3所幼兒園、1所小學，小學配置得分在石景山區處于中偏下。
醫療配置方面，周邊共有大小醫療機構5個，但在石景山區域內屬于就醫舒適度較低的小區。周邊大小購物場所共4個，均在800米范圍內，更符合年輕人的需求。
交通方面優勢更大，1公里范圍內有兩個地鐵站，金安橋站和北辛安站；同時周邊還有20個公交車站，公交配置優于區內93%的住宅項目，公交出行優勢度比較高。
由于疫情影響，上海TOP10項目3月銷量只有2月的一半，但TOP10大多為10萬+高端住宅，融創未來金融城、中糧瑞虹海景壹號、珠江安康苑分別以85.12億元、58.16億元和42.31位列前三甲。
1月17日開盤銷售的中糧瑞虹海景壹號，是TOP10中均價最高的項目，一季度銷售額高達58.16億元，每經品房小程序給出的估值參考價為113139元/平方米。
大數據測算顯示，中糧瑞虹海景壹號教育配套方面表現優秀，周邊1公里范圍內有9所幼兒園、6所小學，小學配置得分優于虹口區74%的住宅項目。
醫療配套方面，周邊有大小醫療機構15個，包括上海交通大學醫學院附屬新華醫院等知名三甲醫院。
購物通勤更具備優勢，項目周邊有大小購物場所17個、地鐵站4個、公交站30個，周邊1公里（直線距離）主要道路，早晚高峰平均車速優于虹口區64%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中等的區域。
廣州越秀·和樾府是一季度銷售金額僅次于深圳華潤城的項目，成交金額95.3億元，距百億一步之遙。與上海不同的是，越秀·和樾府一枝獨秀，領先第二名富頤華庭近70億元。廣州TOP10項目銷售額239.6億元，與深圳、上海、南京仍有較大差距，位列13城中第四名。
越秀·和樾府各維度的表現是否也遙遙領先于市場競品？
通過對交通配套、教育配套、生活配套、人口結構等11個維度進行分析，每經品房小程序的項目估值參考價為50055元/平方米。
項目周邊1公里范圍內，工作人口占79%、老年人口11%、學生兒童占10%，在廣州市范圍內屬于年輕人比例偏高的區域；與此對應，周邊15個大小購物場所令越秀·和樾府超越番禺區64%的住宅項目。
由于年輕人及商務人口較多，周邊主干道早晚高峰平均車速優于區內98%的住宅，屬于駕車出行舒適度很高的住宅區域，同時地鐵和公交配置在番禺區內均屬于舒適度中高，成為吸引年輕購房者的一大亮點。
但越秀·和樾府在教育資源方面相對劣勢，每經品房小程序顯示其周邊無小學、僅有3所幼兒園，并且測評范圍內無醫療機構，一定程度上拖累了房價估值。
作為新一線城市，成都在一季度的表現可圈可點，TOP10項目合計銷售金額181.12億元，在13個重點城市中排名第五。
其中榜首萬科天府錦繡1月開盤后全部售罄，合計銷售額30億元。該項目銷售均價31000元/平方米，每經品房小程序顯示估值參考價為30027元/平方米，與實際銷售情況基本一致。
大數據顯示，項目周邊1公里區域內有1所小學、2所幼兒園，大小醫療機構2個，暫無購物中心，生活配套稍顯不足，但目前距離交房仍有半年時間，這一情況有望好轉。
交通方面，地鐵站距離該項目624米，在雙流區的住宅中屬于地鐵出行舒適度中等偏上水平，同時駕車出行較為便利，早晚高峰主干道車速優于雙流區87%的住宅。
作為省會城市，鄭州一季度市場同樣慘淡，TOP10項目合計銷售金額23.16億元。
位于鄭州經開區的保利·天匯2021年10月二期加推，一季度合計銷售4.47億元，銷售面積2.4萬平方米，成為鄭州市的NO.1。
保利·天匯銷售均價19500元/平方米，目前仍然在售。每經品房小程序對其進行11個維度估算得出估值參考價19262元/平方米，基本相符。
保利·天匯周圍1公里范圍內有1所小學、15所幼兒園，配置稍顯不均衡；周邊有8個醫療機構、6個購物場所，屬于各方面舒適度居中的區域。
作為開發時間較長的住宅項目，目前周邊1個地鐵站、18個公交車站在所屬區域內并無優勢，公交出行舒適度較低。同時，該項目駕車出行舒適度一般，早晚高峰平均車速只優于55%的住宅小區。
南京TOP10單月銷售超過60億元，其中長江華府（別名葛洲壩五礦金陵府）銷售額達74.86億元。
2022年2月開盤的長江華府第三批開盤已售罄，銷售價格58792元/平方米。據每經品房小程序測算，該樓盤當前估值參考價已經高達64336元/平方米，比銷售均價高出5000余元。
該項目位于鼓樓區，周邊有購物場所13個、醫療機構9個，由于地處鼓樓區，整體生活配套成熟且較為完善，因此長江華府購物舒適度適中，但在醫療方面只優于13%的住宅小區。
在教育配置方面，周邊5所幼兒園、2所小學，屬于舒適度居中范圍。
地鐵及公交配置為項目增色不少，周邊1公里內共有3個地鐵站和30個公交車站，公共交通非常便利；另一方面，周邊主干道通勤車速優于鼓樓區75%的小區，駕車舒適度也較為理想。
一季度武漢整體銷售情況欠佳，TOP10項目合計銷售金額83.87億元，萬科光瀾道、長江廣電光谷家、融創公園大觀銷售金額分居前三名，紐賓凱漢city排名第四。
值得注意的是，紐賓凱漢city在3月單月銷售額超過前三名項目，達到4.6億元。該項目位于主城區漢陽，2021年9月加推，銷售價格18000元/平方米起，而據每經品房小程序測算的估值參考價為18502元/平方米。
由于地處市區，周邊1公里內工作人口占78%、兒童學生占12%，老年人占10%，人口結構相當于1-2線城市地最優值。同時周邊消費客單價49元，在漢陽區內屬于消費水平較高的區域，但在武漢全城范圍內處于中等水平。
項目教育資源豐富，周邊1公里內有4所小學、15所幼兒園，此外還有大小醫療機構14個、購物場所14個，就醫及消費舒適度極高，超越漢陽區93%的住宅小區。
公交方面，2個地鐵站、23個公交車站基本能夠滿足公共交通出行需求，在漢陽區內超越78%的住宅區域，且通勤車速保持在中等水平，駕車出行舒適度中等。
一季度，西安TOP10項目合計銷售金額134.1億元。TOP10項目中，所有項目銷售額均不超過30億元。從開發企業上來看，綠城入榜項目達到3個，合計銷售額26.2億元。
全市銷冠中國鐵建·萬科翡翠國際共售出27.4億元，2021年12月進行一輪加推，均價16321元/平方米，不過每經品房小程序的估值參考價已達25843元/平方米。
項目教育資源豐富，周邊1公里范圍內有4所小學、4所幼兒園，作為尚未交付的新件住宅，在雁塔區屬于中等水平。
周邊有大小醫療機構7個，覆蓋三甲醫院、兒童醫院和社區醫院，符合住戶需求，在現階段醫療配置屬中等。
公交、地鐵出行極為便利，項目1公里范圍內有3個地鐵站、13個公交車站，駕車出行舒適度優于雁塔區79%的住宅。
重慶一季度的銷售相當低迷，TOP10項目合計銷售金額僅36.63億元，相當于成都的1/4，銷冠長嘉匯銷售額只有5.77億元。
由香港置地和招商蛇口聯合開發的長嘉匯，2021年12月再次加推，一季度合計售出265套，銷售均價22000元/平方米，每經品房小程序對其進行11個維度估算得出估值參考價23744元/平方米。
項目周邊居住密度較大，餐飲消費客單價61元，同城對比尚處于中檔消費區域。
周圍1公里范圍內2所小學、5所幼兒園，對于區域內12%的學生兒童來說基本符合需求。值得關注的是，長嘉匯在醫療資源方面超越南岸區98%的住宅項目，共有大小醫療機構9個。
公交、地鐵出行方面，項目周邊有13個公交車站、1個地鐵站，公共交通出行較為便利，但駕車舒適度較低，早晚高峰主干道通勤車速屬于后10%水平。
在直轄市中，天津一季度市場成交量最低。TOP10項目合計銷售金額34.61億元，其中中海地產占據5個，遠洋集團占2個，分別是遠洋琨庭（第二）和未來城（第五）。
遠洋琨庭銷售均價19500元/平方米，每經品房小程序對其進行11個維度估算得出當前估值參考價20785元/平方米。
遠洋琨庭周圍1公里范圍內有3所幼兒園，暫無小學，作為開發了多期的住宅項目，當前配置稍顯不足；周邊有5個醫療機構、10個購物場所，由于項目周邊相對成熟，因此只稱得上各方面舒適度居中。
項目周邊1個地鐵站、12個公交車站，在所屬區域內并無優勢，公交出行舒適度較低。同時，該項目駕車出行舒適度中偏低，早晚高峰平均車速只優于10%的住宅小區。
封面圖片來源：攝圖網-500598945
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