每經AI快訊，中國銀河04月20日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

銷售仍在筑底階段，期待更大力度的支持政策：2022年1-3月，銷售面積、銷售金額降幅分別為13.8%、22.7%，3月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-18%、-26%，分別較上月-8pct、-7pct，景氣度已經差于2010年以來的任何一個時期，目前銷售還在筑底階段，疫情的好轉和購房信心的恢復需要時間。3月住宅銷售均價為9671，同比-8%，環比-5%，銷售均價的下降反映了房企以價換量的銷售策略。目前供給側和需求側政策逐漸發力，各地政策放松力度也在逐步加大，但跟14-15年的政策節奏來看，各個維度的寬松程度遠遠不夠，期待后續更大力度支持政策的出臺。

受資金和銷售預期影響土地市場依舊低迷，溢價率處于歷史低位：2022年1-3月，土地購置面積、土地成交價款同比分別下降41.8%、16.9%。3月單月土地購置面積增速為-41%，較上月回升1pct，受資金和銷售預期的影響，土地成交依舊十分低迷。3月百城成交土地面積同比為-74.22%，百城土地溢價率3.2%，均為2010年以來的歷史低點。

銷售拿地疫情三因素導致開工低迷，施工、竣工在“保交付”指引下有一定支撐：2022年1-3月，新開工面積同比下降17.5%，12月單月增速為-22%，在銷售和拿地“雙弱”的預期之下，又疊加疫情反復的因素，目前開工情況差于歷史任何一個時期。1-3月施工面積累計同比增速1.0%，3月單月增速為-21%，“保交付”仍是第一要務，施工將有一定支撐；竣工面積累計同比下降11.5%，3月單月增速-15.5%，竣工下降大概率是受到資金的影響，和施工一樣受到“保交樓”目標的指引，竣工周期仍未結束，但增速會低于21年。

開發投資增速繼續走低：2022年1-3月，全國房地產開發投資完成額同比增長0.7%，3月單月投資增速為-2.4%，由于土地成交下行較為劇烈，開發投資主要靠施工來支撐。目前施工和土地市場目前尚未見回暖跡象，二季度將繼續帶動投資下行。

房地產到位資金全面下滑，需求不足導致銷售回款進一步下降：3月單月，到位資金增速為-23%，較上月增速下降5pct，其中國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-30%、-2%、-22%、-37%，分別較上月-9pct、+4pct、-5pct、-10pct。

投資建議：站在當前時點，我們認為“穩增長”的主線將貫穿全年，目前無論從中央還是地方層面的表態，托底市場之意顯而易見，在基本面下行壓力不斷加大的背景下，4-6月進入地方政策密集調整期，“穩增長”的政策力度和空間值得期待。在“穩增長”主線下，行情演繹路徑逐漸清晰，央國企仍有上行空間，同時行情逐步從央國企住宅向民企住宅和物管公司過渡。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）、新大正（002968。

風險提示：銷售下滑超預期的風險、政策落地不及預期的風險。

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(記者 王曉波)

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