每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

通過出售項目變現化解負債，無疑是出險房企最快最有效的回血方式之一。

去年以來，多家遭遇流動性問題房企披露的債務解決方案中，出售項目、股權等都是主要的解決方案。包括恒大、富力、花樣年、奧園、世茂等在內的多家房企皆在頻繁出售境內外項目資產、股權等。其中，境外項目更容易成交；內地項目因較難出手，多由相關信托機構接手。

《每日經濟新聞》記者了解到，多數出險房企將項目股權轉移實質上是為隔離信用風險，以保證項目正常推進、交付。另外，原本信托機構在項目上就有存量債務，此舉也是以股抵債，獲取主動權，既是自救行為也是投資策略。

房企頻繁出手境外項目紓困

從“黃金時代”到“黑鐵時代”，房地產行業的生長邏輯已經生變，在如今行業整體下行背景下，即便是頭部房企也先要自保再考慮救別人。

這就讓部分房企進行項目出售時，不再像以前一樣輕而易舉就能找到“白衣騎士”。《每日經濟新聞》記者梳理發現，在本輪出險房企紓困項目、債務時，對比內地項目，境外項目往往出售速度較快。

如富力地產，在今年3月、4月分別出售了位于英國倫敦的兩個項目，交易對價分別為7.96億元人民幣、26.6億港元，錄得虧損5.69億元、18.4億港元。

富力地產出售倫敦項目公告

今年4月，花樣年亦宣布出售位于新加坡的住宅開發項目的全部權益，預期將于出售事項完成后變現出售所得收益凈額約379.4萬新加坡元。

5月11日下午，同策研究院資深分析師肖云祥通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，2021年多國央行貨幣政策寬松造就低利率環境，推動了境外市場房地產市場價格走高，今年大概率會持續2021年趨勢，但增速上會比較溫和，市場主體對未來趨勢預期表現樂觀，這也使得海外資產能快速出售。

去年11月至今，奧園公告的兩起項目出售消息，就分別涉及位于我國香港和加拿大的項目。2021年11月，奧園估計虧損約1.77億港元出售香港羅便臣道燕貽大廈部分物業，交易代價為9億港元；今年1月，奧園又成功出售位于加拿大的多處資產，獲得1530萬加元（7673萬元）收益。

再如世茂集團，去年底以20.86億港元對價、虧損約7.7億港元為代價，出售香港維港匯項目22.5%的股權和對應的銷售貸款。不過今年2月，世茂又公告稱，根據獨立專業估值師最新估值，維港匯的最新估值為177.41億港元，“預期出售事項所得款項凈額的約90%將用于償還本公司到期債務。”如按最新估值交易，世茂本次出售對價可以達到39.92億港元。

與其他幾家房企相比，世茂在內地項目的處置上較快完成了多筆較大的交易，但也只是其37個項目待售資產包中的一小部分。今年1月，世茂先后出讓了上海黃浦路未開發地塊、廣州亞運城項目26.67%股權、上海外灘茂悅酒店。

佳兆業、恒大等房企也均有資產出售計劃或列表，但進度都較為緩慢。今年以來，恒大一筆實質性的項目出售是3月底與浙江建投的交易，將杭州水晶城項目權益以36.6億元轉讓。

肖云祥認為，目前國內市場，雖然監管層及地方政府出臺了大量的松綁、支持房地產復蘇的政策和措施，但由于市場參與主體信心不足，以及受疫情等因素影響，房地產市場并沒有出現明顯起色，因此境內投資者在資產收購方面較為謹慎。

信托機構接盤各有考量

對于難以找到接盤方，或者房企不愿意低價、折價出售的項目，出于及時推動項目、盤活資產等目的，多由信托機構接手此類項目的股權。

如今年2月中國恒大公告稱，光大信托接手恒大位于重慶、東莞兩個項目的股權及債權，五礦信托則接手恒大佛山、廣州南沙兩個項目的股權和債權。

中國恒大在公告中表示，公司流動性問題對項目開發和進度造成負面影響。此次與信托機構的合作能保障項目公司的正常運營及項目的開發建設，確保項目能夠如期交樓辦證，維護購房者的合法權益，解決項目后續開發資金問題，為推動存續項目的復工復產，保障債權人及購房者的合法權益和利益。

通過此次合作，恒大可收回4個項目的部分前期投資款約19.5億元，可化解項目涉及的債務約70.1億元，收回的投資款將用于恒大其他項目保交樓及債務化解工作。

《每日經濟新聞》記者了解到，多數出險房企將項目股權轉移實質上是為隔離信用風險，以保證項目交付。另外，有的信托機構原本在項目上就有存量債務，此舉也是以股抵債。

比如光大信托本就是上述交易的恒大東莞項目股東方之一，同時也是項目公司原本股權的質權人。今年3月，位于廣州南沙的恒大陽光半島項目公司就被中航信托股份有限公司全資接盤。啟信寶數據顯示，在恒大陽光半島項目公司的歷史股權出質中，中航信托也曾是質權人之一。

廣州南沙恒大陽光半島 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

在接盤房企項目股權后，有的信托機構會選擇尋找新的房企合作，讓其做代運營、代建，或者尋找新的接收方。如果信托機構背后的集團旗下有地產業務，也可能與自身體系的地產板塊合作。

在今年3月恒大的債權人電話會議上，中國恒大非執行董事梁森林就表示，出于維護公司正常經營、推動存續項目復工復產、保障債權人及購房人的合法權益和義務等原因，恒大通過“股權轉讓＋托管運營”模式，與部分信托公司展開了合作，這一模式是維持公司有序運營、保障各方合法權益的現實選擇。

今年4月，平安信托在阿里拍賣平臺掛出了寧波市鄞州區JD13-03-37（a）地塊項目債權，這起標的物的債務人背后是深圳市花樣年地產集團有限公司，地塊的項目公司股東之一還有佳兆業。但截至掛牌結束，這筆起價為10.65億元的交易因無人出價而競價失敗。

“此輪出險企業的核心問題大多是流動性問題，而信托機構入場可緩解企業資金面方面的壓力，甚至避免出險企業出現信用風險，這在一定程度上對出險企業紓困是有一定幫助的。”

肖云祥補充道，此時接盤房企項目股權所付代價較正常情況下要低，因此也不失為一種投資。從另一個角度看也是一種自救行為，因為一些信托機構本身就為這些項目提供過融資服務，此時收購項目股權，相當于重新盤活資產，推動項目的正常運營，這與一些房企優先收購合作項目股權的邏輯是一致的。

此外，也有的項目只是名義上進行了股權調整，實際還是由原來的房企操盤運營。

去年11月，花樣年將旗下成都“花樣年•望花溪”的項目公司股權全部轉讓給中融國際信托有限公司。但彼時（2021年11月10日）花樣年方面回應《每日經濟新聞》記者表示，花樣年沒有退出該項目，一直在獨立操盤，轉讓股權是為了確保項目正常施工運營交付。

去年同一時間，佳兆業還將廣州南沙佳兆業悅伴灣項目公司股權轉讓給平安信托有限責任公司。接近佳兆業方面的人士5月11日通過微信告訴記者，佳兆業仍然是該項目的操盤方，相關責權沒有變化，工作按流程正常推進，平安信托方面只是落實風控措施。

可見，無論是信托機構接盤還是剝離信用風險，都只是房企紓困項目走了新的一步，盤活項目資金、保證項目安全交付才是考驗各方的重點。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝