每經記者 任飛 深圳報道    每經編輯 葉峰    

近期，首批公募9只REITs相繼發布限售份額解禁公告，參與戰略配售的機構投資人所持場內份額將在6月21日限售期滿，富國首創水務REIT、東吳蘇園產業REIT、博時蛇口產園REIT亦公布場外份額解禁。

數據來源：記者整理 攝圖網圖 楊靖制圖

據悉，紅土鹽田REIT、華安張江REIT、中金普洛斯REIT解禁后，可流通份額將占基金全部份額的80%。

業內人士表示，有類固收配置需求的機構或不會因此而選擇離場，不僅如此，在實施分紅前退出則無法享受期間產生的分紅收益。

多數僅為場內份額解禁

去年6月21日，滬深交易所首批9只公募REITs上市。近期，首批REITs均已公布限售份額解禁的提示性公告。

平安廣州廣河REIT在5月24日發布公告稱，根據限售期約定，包括中國平安人壽保險股份有限公司、東興證券等23家機構在內的多項資管計劃、理財產品及信托投資計劃即將滿足12月限售約定，相關投資方系戰略配售限售類型，6月21日將滿足解除限售條件。

與之類似，首批9只公募REITs在最近一個月內均發布類似公告，提示解除限售條件的持有方詳情?？傮w來看，相關持有方均是REITs未上市前獲配的機構投資人，且多數僅為場內份額解禁，部分REITs因存在場外份額限售也同期公布了相關解禁信息，包括富國首創水務REIT、東吳蘇園產業REIT、博時蛇口產園REIT。

隨著場內限售份額解禁，相關REIT的流通份額占比進一步提升。統計顯示，部分REITs解禁后，流通份額最高可達基金總份額的80%。中金普洛斯REIT、華安張江REIT、紅土鹽田REIT相關戰略配售份額解禁后，可流通份額合計將占基金總份額的80%；浙商滬杭甬REIT解禁后流通份額占比最低，為41.05%。

由于部分REITs不存在場外份額限售的情形，因此本次限售解禁份額多系場內份額持有方。

有公募界人士在5月30日同《每日經濟新聞》記者交流時表示，場外份額在符合相關辦理條件的前提下通過跨系統轉托管至場內后即可上市流通，也可通過基金通平臺辦理場外份額交易服務（僅限賣出）。

“轉到場內要通過證券賬戶完成，券商會根據轉換要求做一個關聯，即持有人場內和場外賬戶的關聯，然后去認購機構辦理轉托管業務，就可以到二級市場交易。”該公募界人士說道。

從首批公募REITs在二級市場的收益率來看，雖然首尾差距較大，但總體上保持正收益。Wind統計顯示，截至2022年5月27日，二級市場價格平均漲近15%，富國首創水務REIT區間漲幅超40%，平安廣州廣河REIT同期漲0.52%。

成立以來分紅次數不同

此外，公募REITs的收益來源不僅在于權益，也在于分紅收益的積累。以首批9只REITs來看，成立以來的分紅次數不同，有的僅完成一次分紅，有的則已經完成兩次。

“持有人在分紅之前賣出的話是不能享受分紅的。”前述公募界人士坦言，分紅及權益收益可以疊加，但未實施分紅前退出則不能在后期實施分紅的時候要求追加。

《每日經濟新聞》記者也在披露的公告中發現，有的REIT今年暫未實施分紅，但機構給出的2022年度凈現金流分派率預測值近9%。

浙商滬杭甬高速REIT在5月23日公布的限售解禁提示公告中列示，倘根據5月20日收盤價9.719元/份在二級市場買入該基金，根據測算，2022年度凈現金流分派率預測值將在8.89%。Wind統計顯示，浙商滬杭甬高速REIT在2021年度有一次分紅記錄，2022年暫無分紅。

此外，其他REITs也均給出首發買入及近期買入兩種類型的分紅測算值，2022年度凈現金流分派率預測值多在5%左右，都已完成至少一次分紅，首批9只REITs未在今年實施分紅的僅浙商滬杭甬高速REIT。

不過，在業內人士看來，公募REITs類似固收產品，投資者也對公募REITs的回報水平早有準備，所以解禁后只要沒有退出的要求，投資者就不會輕易減持。

有投資界人士在5月30日同《每日經濟新聞》記者交流時表示，風險收益偏好決定了并不是所有資金都追求高風險高收益，也有低收益但低風險的需要。“有些資金就是會選擇固收類投資方向。”

事實上，企業借助旗下REITs平臺，可以實現“投資建設-運營-退出-再投資”的良性循環，亦對企業回籠資金、降低負債率，助力業務規模的持續擴張均有益處，所以未來REITs實施擴募也為投資人提供了更多估值想象空間。

不過，公募REITs目前對于基礎資產的要求、特別是盈利穩定性要求較高，前述投資人表示，如果沒有加入更多高標準的基礎資產，REITs也就沒有擴募的基礎。