每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

6月8日，上海2022年第一批集中供地收官，總成交金額834.7億元。至此，22個集中供地的重點城市中，除鄭州、沈陽外，其余20城均已完成了今年首批集中供地，總計成交住宅用地374宗，規劃建面約3650.64萬平米，土地價款總計4803..4億元，平均溢價率4.79%。

中指院統計數據顯示，22城城共有合計71宗涉宅用地流拍/撤牌，占總供應的16%；共有221宗涉宅用地底價成交，占總成交的59%；共有151宗涉宅用地溢價成交，占總成交的41%；共有91宗涉宅用地在競價階段達到地價上限，占總成交的24%。相較去年二、三批次集中供地，底價成交地塊和流拍地塊數量明顯減少，溢價成交地塊和觸頂成交地塊占比明顯增多，土拍市場回溫跡象明顯。

“今后集中供地將會呈現三個特征：第一，國企央企及城投仍然是各個城市拿地的主力，少量的優質民企及區域深耕的房企會參與；第二，分化將是土拍市場的明顯特征，即高溢價與流拍并存；第三，土拍的門檻會不斷下降。”同策研究院研究總監宋紅衛6月9日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者。

城市間冷熱不均

從20城今年首批集中土拍情況看，城市間的分化愈加明顯。

上海和杭州的出讓金總額均超過800億元，其中剛剛結束土拍的上海以834.72億元排在首位，杭州則826.76億元緊隨其后。而排在最后兩位的青島和長春，出讓金額分別僅為29.5億元和2.58億元。

整體來看，南方城市土地市場整體熱度較高，深圳、合肥、杭州等地仍是房企重點布局城市。其中，深圳首批8宗地塊均以“觸頂價”成交，平均溢價率達15%；

與此同時，合肥第一批次集中供地17宗宅地全部溢價成交，共獲土地出讓金149.78億元。其中15宗地價觸頂進入“競品質”階段，占比88.26%。濱湖科學城02和04地塊分別有20和23家房企參與投報競品質。

再看杭州，首批集中供地中出讓體量排在22城首位，也是杭州集中供地以來規模最大的一次，平均成交溢價率達6.4%。其中共有23宗地塊封頂進入一次性報價，9宗地塊溢價成交，27宗底價成交，僅有一宗宅地流拍。

而武漢和廈門雖然參拍地塊較少（分別為7宗和9宗），但依然吸引了大量知名房企參與。如廈門9宗地塊均成功出讓，總成交價約153.65億元，其中6宗溢價成交，2宗地塊到達最高限價后搖號成交，整體溢價率約7%。

值得注意的是，雖然蘇州、無錫和寧波、長沙等城市平均溢價率相對較低，但就實際情況來看，市場也是明顯回暖，全部地塊均成功出讓，一些熱門地塊均吸引了眾多房企爭搶。

然而，與深圳、杭州等城市土拍市場明顯回暖形成強烈反差的則是天津、青島等北方城市。天津、長春、濟南的流拍率分別為83%、50%、47%。

具體來看，天津此次本計劃供應30宗地塊，后15宗地塊因故停牌。進入集中供地的另15宗地塊有9宗流拍，成交地塊中僅1宗溢價成交，另5宗均為底價成交，成交總金額為43.5億元，同比去年首批集中供地下降約91%；出讓土地面積為48.6萬平方米，同比去年下降約83%。

而作為今年首批次集中供地城市中供應最少、也最為低調的城市，長春僅有2宗地塊出讓，最終僅一宗位于綠園區的地塊由長春萬盛置業以25790.5萬元底價摘得，另一宗地塊提前終止出讓。

“分化是自去年下半年以來房地產市場最明顯的一個特征。”宋紅衛表示，分化包括兩個方面：一是城市之間的分化，主要體現在房企從三四線城市向一二線城市回歸，拿地主要集中在一二線，及部分核心經濟面比較好、有產業支撐的三四線；二是城市內部的區域和板塊的分化。“分化背后的核心原因就是風險偏好降低，都在追尋優質低風險資源，往往核心城市風險相對較低，城市的中心區域風險相對較低。”

此外，中指研究院土地事業部負責人張凱也于6月9日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，城市間的分化主要受企業自身購買能力以及企業對城市投資收益的預期影響。“近兩年房地產調控政策收緊之后，受企業自有資金限度和三道紅線影響，企業選擇多城市進駐能力愈發有限，部分民營企業抓緊回血的情況下甚至沒有能力拿地，選擇城市時也愈發謹慎。此外，目前仍有部分城市庫存較大，導致出現去化乏力的情況，所以企業拿地意愿不高。”

國央企仍是拿地主力

從目前已完成首批及第二批集中供地出讓的城市情況看，民營房企拿地熱情依然不高，國央企仍是拿地主力。

以蘇州、深圳為例，首批集中出讓地塊全部由央企及地方國企摘得。如深圳8宗地塊雖然也吸不少民企參加，但最終均被 華潤、深圳人才安居集團、天健集團、坪山城投等央企和地方國企摘得。其中華潤置地以約41.31億元的成交總價斬獲2宗地塊，成為本批次土拍的“大贏家”。

值得一提的是，深圳首批集中供地中最貴”地塊位于寶安區新安街道，成交價約70.51億元，也是萬科聯合當地國企深圳人才安居集團拿下。

同樣，本次蘇州拿地企業也是以地方國資企業為主，頭部央企國企則以參與熱門地塊為主，而民企參與熱情不高。全部成交的15宗涉宅用地中，除大悅城、招商蛇口、中國鐵建分別溢價取得一宗地塊外，其余均被地方國企收入囊中。

“今年這個趨勢不會改變。”宋紅衛表示，最根本的原因是目前民企融資的問題沒有解決。目前大部分民企的戰略目標是加快銷售、維護現金流、償還債務。“大部分民企已經暫停拿地戰略了。如果三道紅線等限制民企融資的政策不調整，這個局面不會改變。”

不過，也有一些城市此輪集中供地出讓中，民營房企表現搶眼。

在杭州的首輪土拍中，共有32家房企拿地，本地房企數量高達23家，包攬75%地塊，成為本次土地競拍的主力軍。素有“杭州地主”之稱的濱江集團獨攬11宗地塊，成為最大贏家。

據統計，濱江集團此次共斥資158.1億元，占比達19.1%，金額和占比均為杭州集中供地以來新高。而綠城作為另一杭州本土龍頭房企，也拿下了7宗地塊，總金額達146.4億元。此外，蕭山本地房企眾安除在蕭山戴村和黨灣低溢價競得兩宗宅地外，還通過一次性報價分別在南部臥城、三墩和閑林拿地，共斥資39.1億元。

在上海首批集中供地出讓中，大華集團6月1日以40.5億元底價競得嘉定區安亭汽車城地塊；同日，同潤投資集團以14.55億元競得浦東新區新場鎮地塊，樓面價2.23萬元/平方米，溢價率8.49%；上海佳運置業6月2日以12.7億元摘得寶山區羅店鎮地塊，成交價12.7億元，溢價率8%。

“經過集中供地調整之后，部分民營企業率先回血，已經積極參與到新一輪的土拍之中，民營企業在拿地競拍時也一改往日突飛猛進的作風，在確保利潤空間的前提下積極拿地。另外部分新興崛起的民營企業，也在把握拿地窗口期，像上海、杭州等城市降低報名門檻之后，也為新興民營企業提供了土拍場地。”張凱表示，未來將有更多民營企業投入到土拍當中，新一輪的土拍規則讓土拍市場回溫、冷靜，為企業提供了更安全的運營環境，長期來看更有利于企業健康發展。

企業參拍門檻降低

《每日經濟新聞》記者注意到，本輪集中供地中，多城優化土拍規則，呈現出積極供地的導向，提升企業拿地意愿，主要表現為降低參拍門檻、提高地塊利潤空間等。

在降低房企參拍門檻方面，具體包括降低競買保證金、延長付款周期、取消競配建要求等。如蘇州競買保證金比例則從去年第三批次公告的30%下調至20%，并且把土拍出讓金的付款期限適當放寬；成都將去年第三批次的“達到土地最高限價后競銷售型人才公寓面積比例”，調整為“限價競買+抽簽競得”；武漢采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人，避免以競配建、競自持等方式增加項目成本。

再如合肥，降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數量，17宗涉宅地塊的平均利潤率達到10.8%（按成交價），能滿足多數房企目前的利潤要求；濱江集團董事長戚金興在2021年度業績會上也表示，在杭州第一輪集中拍地中，濱江競得11塊地，根據投資部的測算，收益率高低不同，平均為8%左右，遠高于去年同期所拿地塊的利潤。 

此外，多城還對住宅品質的關注度有所提高，并提升了建設標準。如長沙試行“限房價、控地價、競品質”土地出讓方式，6宗地塊明確“根據開發品質等因素進行價格監制”，銷售價格將與項目品質掛鉤；廈門有3宗地塊采用“限房價、限地價、定品質+搖號”方式拍賣出讓；北京有11宗地設置了“定高標準住宅建設+搖號”的競爭方式，該類項目在搖號前企業要出具《高標準住宅建設承諾書》，承諾未來房屋建設中綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術、管理模式等方面應達到相應品質要求。

“隨著土拍市場愈發成熟完善，部分城市在土拍市場為企業留足了利潤空間，各方面規則限制了企業盲目競價、競爭。”張凱表示，土拍市場更多引導企業為項目品質、住房環境傾斜，打造更合理健康的房地產市場環境。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-500523260