每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

今日（6月14日），正商集團官網公布了今年4月的銷售數據，“取得物業合同銷售額約13.2億元”，相比去年4月的21億元下降27%；今年前4月實現銷售額71.1億元，同比去年的111.9億元下降36.4%。

而早前的6月10日，穆迪已將正商集團有限公司從“B2”下調至“B3”。此外，將由正商實業有限公司（HK00185，股價2.55港元，市值48.79億港元）發行、由正商集團提供擔保的債券的高級無抵押評級從"B3"下調至"Caa1"，展望仍然維持負面。

穆迪預計，由于銷售和運營現金流不斷惡化，未來6-12個月，正商集團的合同銷售額將下降約25%-30%，合同銷售額下降將給公司的現金流和流動性帶來壓力，6至12個月內正商集團的流動性將減弱。

對此，《每日經濟新聞》記者今日下午分別通過電話及微信采訪了正商集團方面，但均未獲得對方回復。

來源：正商集團官網

歸母凈利同比跌近5成

官網資料顯示，正商集團1995年創立于鄭州，目前已形成了以房地產開發及規劃設計、工程建設、物業服務、社區運營等相關產業鏈為主業，涵蓋精細化工、檢測、智能、教育、酒店、小貸、私募股權、REITS管理等業務板塊的集團公司。

從股權結構看，正商集團為正商實業和宏光正商股東，公司實際控制人為張敬國家族。近年來，正商集團逐步將房地產重心轉移至上市公司正商實業，后者主要負責新承接的招拍掛及部分舊改項目，而宏光正商則開發現有的項目及未退出的部分城改項目。

正商實業在2021年度報告中表示，“由于中國房地產市場整體經濟低迷，加上COVID-19疫情、住房控制措施收緊等綜合不利因素的影響，導致公眾購買意愿及購買力下降，本集團面臨市場波動風險。”

據正商集團官網，今年前4月，正商集團取得物業合同銷售總額約71.1億元，總合同銷售建筑面積88.6萬平方米。而2021年前4月，其物業合同銷售總額約111.9億元，總合同銷售建筑面積123.3萬平方米，下降明顯。

此外，今年前4月正商集團的平均銷售價格為8028元/平方米，相比去年同期的9075元/平方米相比每平方米下降近千元。所以，正商實業已就發展中物業及持作出售之已完工物業作出撇減約1.67億元的動作。

在中指研究發布的《2022年1-5月中國房地產企業銷售排行榜》上，正商集團以72.9億元排在第90位。而2021年正商集團以394.8億元排在第80位。

來源：中指研究院

財務狀況同樣也不樂觀。2021年報顯示，2021年正商實業收益及毛利分別約134億元及約12.6億元，收益增加約66.3%，但較2020年同期的毛利減少約27.7%；歸屬股東凈利潤3.99億元，同比減少49%。

另據Wind統計，正商實業2021年營業利潤7.8億元，在2020年已經同比下跌30.18%的基礎上，再度下跌42.47%；凈利潤6.6億元，同比下跌48.98%。

截至2021年末，正商實業剛性債務達200億元，主要為短期有息負債140.99億元，但其賬上現金及現金等價物僅有18.39億元，現金短債比僅為0.13，面臨短期償債壓力較大。

穆迪特別指出，正商集團的非受限現金從2020年底的35億元降至2021年底的19億元。2021年底正商集團的非受限現金/短期債務比率從2020年底的45%降至29%，反映該公司流動性緩沖削弱。“我們預計未來6-12個月該比率仍將較弱。”

融資成本方面，正商實業由2020年同期約7970萬元增加約12.8%至2021年度約8990萬元。值得注意的是，正商集團有1.58億美元的境外債券和4.5億元人民幣的境內債券分別將今年9月和11月到期。也就是說，下半年正商集團將面臨約15億元的到期債務。

來源：正商實業2021年報

輕資產運營能否奏效？

穆迪預計，因銷售和運營現金流惡化，未來6-12個月正商集團的流動性將轉弱。由于運營和融資環境嚴峻。未來6-12個月正商集團的合約銷售額將下降25%-30%，合約銷售額的下滑將削弱該公司的現金流和流動性。“鑒于正商集團的境內外債券市場融資渠道削弱，該公司不大可能以合理的成本發行新債券進行再融資。”

“評級下調反映了我們預計未來6-12個月正商集團的流動性將轉弱，原因是該公司的合約銷售額和現金流將下降，同時再融資需求較大。”穆迪分析師周易瑋公開表示。

事實上，正商集團還是有底牌的。截至2021年12月31日，正商實業擁有30個已落成之物業項目及/或項目分期及63個現行發展及規劃中綜合物業項目（共123幅地塊）。其中，2021年內落成11項物業發展項目（或項目分期）以及交付已結轉可出售/租賃建筑面積約110萬平方米，而2020年同期約為70萬平方米。

值得一提的是，2021年11月19日，正商集團與中原銀行簽署銀企戰略合作協議，中原銀行向正商集團及其子公司提供意向總額不超過100億元的綜合融資服務。

正商實業已經開始嘗試輕資產輸出。其在年報中表示，“積極落實輕資產運營戰略，投放更多資源進一步擴大物業管理業務”，2021年“全年新簽約物業管理項目12個，簽約面積206萬平方米，輕資產業務快速鋪開”。

而所謂輕資產運營，本質上是節約成本的一種管理輸出方式。正商集團的資產運營戰略能否奏效，尚有待觀察。

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封面圖片來源：攝圖網-500528238