每經AI快訊，中國銀河06月16日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

銷售進入筑底階段，預計6月繼續修復：2022年1-5月，銷售面積、銷售金額增速分別為-23.6%、-31.5%；5月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-32%、-38%，較上月+9pct、+7pct，環比增速分別為26%、30%，為今年以來首次環比轉正，5月銷售邊際好轉、拐點初現。5月住宅銷售均價為9877，同比下降8%，環比上升2%，房價也呈現出一定邊際修復跡象。政策組合拳的效果開始顯現，從我們跟蹤的高頻數據來看，6月前半月部分城市的銷售情況開始回暖，我們預計6月的銷售數據將繼續修復，銷售已經進入筑底階段。

土地成交依舊低迷，溢價率進一步下降：2022年1-5月，土地購置面積、土地成交價款同比分別下降45.7%、28.1%。5月單月土地購置面積增速為-43%，較上月上升14pct，受資金和銷售預期的影響，土地成交依舊十分低迷。5月百城成交土地面積同比下降37.07%，為2015年以來的歷史低點；百城土地溢價率2.2%，處于年內的低點，從今年首輪土拍的結果來看，各城市出讓優質地塊比例加大，并且拿地主力以央國企為主，我們認為這些強信用房企將率先迎來盈利修復。

開工未見好轉，施工面積累計增速史上首次轉負：2022年1-5月，新開工面積同比下降30.6%，5月單月增速為-42%；1-5月施工面積累計同比下降1%，為歷史上首次轉負，5月單月增速為為-40%，在銷售回款困難的影響下，施工開展受阻，但“保交付”仍是第一要務，施工仍有一定支撐；竣工面積累計同比下降15.3%，5月單月增速為-31.26%，竣工下降主要系疫情和資金影響了竣工進程。

開發投資增速繼續走低，單月降幅收窄：2022年1-5月，全國房地產開發投資完成額同比減少4.0%，5月單月投資增速為-7.8%，降幅較上月收窄2.3%，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開發投資繼續下臺階，三季度內預計仍將持續處于下行趨勢。

到位資金下滑，外資持續增長，銷售回款好轉：5月單月，到位資金增速為-33%，較上月增速下降13pct，又創新低。其中國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-34%、-13%、-34%、-49%，分別較上月-6pct、-7pct、+8pct、+4pct，定金增速下降幅度較上月收窄，主要得益于銷售邊際修復。

投資建議：目前行業的關注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，政策的寬松已經逐步過渡到了高能級城市，從5月基本面數據來看政策效果已經開始顯現，預計6月銷售將繼續修復；同時土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。在“穩增長”主線下，央國企仍有上行空間，在銷售企穩和收并購規模加大的預期之下，優質民企住宅和物管公司均有機會。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、龍湖集團(0960.HK)。建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期的風險。

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(記者 王曉波)

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