每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

5月16日和31日，成都兩次發布樓市新政，內容包括限購放松、限售放寬、優化公積金政策、調整二手房交易增值稅免征年限等。

6月15日，重慶發布促進房地產業良性循環和健康發展若干措施，涉及商業用房貸款受鼓勵、降低公積金二套認定標準、調整契稅政策等多個方面。

成渝經濟圈兩大“雙子星”在房地產政策上的一系列動作，引發成渝經濟帶上系列中小城市的連鎖反應，其政策的輻射效應和外溢效應也會不斷延伸到成渝之間各個城市。

近期，成渝區域的10余城市陸續出樓市松綁政策，內容包括公積金政策調整、首付比例下調、支持多孩家庭購房及各種購房補貼。其中，眉山的購房補貼每平方米最高達到600元。

成都新政實施半個多月以來，成都樓市變化明顯。一份來自銘騰機構的數據顯示，新政一周成都樓盤項目整體到訪量環比上漲37%。具體來看，5第4周單項目日均來訪量20組，在端午期間單項目日均來訪量27.46組。成交量方面，5月第4周單項目日均成交量1.23套，端午期間單項目日均成交量2.04套，環比上漲66%。

而重慶樓市在新政出臺前仍表現低迷。銘騰機構統計顯示，6月第1周，受5月底集中備案影響，重慶主城樓市住宅成交量19.39萬平方米，成交套數1757套，環比上漲28%。不過到了6月第2周，重慶主城區住宅市場供銷反轉，供大于求，成交大幅下滑，供應面積11.05萬平方米，環比下降22%，同比下降74%；備案面積7.97萬平方米，環比下降59%，同比下降83%。

事實上，過往的西南樓市并非均呈一片火熱之勢，由于成渝兩大核心城市存在虹吸效應，即便成都和重慶主城區更能吸引眾多購房者，但遠郊區縣也相對較冷。如成都天府新區等熱點區域5月新房去化率高至100%，但成都遠郊區縣例如金堂、蒲江、郫都項目去化率則不理想，特別是外圍區域多個滯銷項目去化率僅5%左右。

成都金融城 圖片來源：視覺中國-VCG211157428497

成都：有傲嬌的中心項目，也有清新的公園項目

近段時間，若問成都近郊游的網紅地是哪里？東安湖可能會是大多數人脫口而出的答案。

6月3日，成都東安湖公園安驛生活•銀沙集市正式開街，耍沙、逛集市……“首秀”活動吸引了上千組游客前往打卡。

在本月初的端午節小長假期間，張鈺（化名）一家三口來到東安湖公園進行了一次“全方位”的體驗。據張鈺透露，他已在成都工作超過10年，現在龍泉大面某汽車零配件公司從事設計工程師的崗位，今年初他將第二次置業的機會“給了”東安湖，“選擇在這邊買房，一方面是由于工作原因，另一方面主要也是看中了該區域的未來發展。”

“自從畢業后就一直在龍泉上班，公司最開始在十陵鎮，前幾年整體搬遷到了大面鎮，從現在住的地方十陵到公司，開車大概40分鐘才能到。而東安湖現在的變化也挺大，無論是大型商超還是各種教育、醫療配套，也會在近兩年開始起來，發展還是很快的。”張鈺說

事實上，除了作為第31屆世界大學生運動會主場館所在地外，東安湖區域還是成都東進主陣地、成渝雙城經濟圈國家戰略的重要橋梁。特別是當城市格局從“兩山夾一城”轉變為“一山連兩翼”，向東翻越龍泉山，成都向東、重慶向西的發展方向已成定局，東安湖板塊的門戶作用不言而喻。這也不難理解，近年來房企為何熱衷布局于此，以及成為不少購房者置業首選的原因了。

而隨著區域內代表性地標的一場三館、圖書館、東安閣、劇院、火炬臺、銀沙灘等逐一亮相；疊加高達3427畝的綠地面積、1634畝的水域面積，也為東安湖板塊賦予高顏值特色生態資源，為板塊增添宜居宜業底色。

以華潤•未來之城為例，作為區域內首個布局、落地的房地產項目，將打造為一個集住宅、商業、學校、公共配套于一體的大型綜合社區，城市氣息相對較為濃厚。

不僅如此，優先布局也使得華潤對地塊更具可選擇性。據該項目置業顧問介紹，未來之城是板塊內距離東安湖公園最近、占地最大的項目，盡管價格上略高于周邊其他項目，但仍有不少剛改購房者將目光開始鎖定到了未來之城，“目前項目一至五期基本已經售完，正在銷售的為六期”。

成都華潤未來之城現場 圖源：每經記者 陳利 攝

需要注意的是，除了華潤•未來之城，以東安湖為中心，周邊一公里范圍內的樓盤項目在近期均有著不俗的市場表現。如新希望•錦粼云境，端午期間來訪830組左右，成交43套；而前兩天剛剛取證登記的龍湖•煥城項目，清水限價僅1.6萬元/平方米，和一街之隔的新地塊2.3萬元/平方米的清水限價相比存在7000元/平方米的價差，毫無疑問，這又將成為區域內的一大紅盤。

事實上，成都人對生態環境特別是對水景尤為青睞，這一點在置業上表現特別突出，如近年來的置業熱門板塊東安湖、青龍湖、興隆湖以及洛水等。

值得一提的是，區別于青龍湖、興隆湖等板塊，與東安湖同屬于東安新城板塊的洛水，因為有洛帶古鎮這一特色小鎮加持，對購房者的吸引力更強。

以華僑城•碧桂園•莫奈的湖為例，盡管項目一個以洋房、疊墅為主的高端項目，但其去化率高居區域前列，其中疊墅成交總貨值6.1億元，去化率97%；洋房成交總貨值3.1億元，去化率達到100%。“‘5·31’新政后明顯感覺到訪人數增加了。”該項目營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

據每經品房小程序綜合測算，莫奈的湖周邊1公里內有7個幼兒園、2個小學、2個醫療機構，特別需要指出的是，由成都七中國際部與英國克雷格公學一起打造的成都康禮•克雷格公學與項目僅一街之隔。

來源：每經品房小程序

項目的熱銷當然不僅因為周邊環境，還有其產業基礎的支撐。據了解，中國網紅直播人才供應鏈基地于2021年8月在洛帶開街。據了解，該項目以“新經濟+網紅”為目標定位，合理布局直播產業帶功能板塊，整合博客小鎮、中國藝庫22000平方米物業資源，將開設100個網紅直播間。

需要注意的是，盡管在此次新政中，成都明確了近郊區（市）縣已購或新購住房不納入中心城區（青白江區除外）購房時家庭名下住房總套數計算，但這一政策并未給區域帶來相應的增量。有青白江的開發商向記者表示：“來訪量并沒有上漲，平平無奇，波瀾不驚，區域內的客戶量甚至在減少。”

但似乎也有例外。在第三方平臺上始終位居區域熱搜樓盤排行TOP3行列的萬科碧桂園•公園大道項目，于2019年5月首次開盤，目前在銷售平臺上的價格為7600-8000元/平方米，戶型以82-100平方米，創造了11次開盤11次售罄的紀錄。“去年這個項目基本實現了每個月1億元的銷售額，在我們區域所有項目排名也一直占據前幾位。”碧桂園四川區域相關負責人表示。

來源：每經品房小程序

重慶：有主城的熱鬧項目，也有周邊的失意項目

這一現象也存在于重慶，主城區熱門區域如中央公園板塊、悅來板塊、蔡家板塊等高品質項目總是更受購房者青睞。

銘騰機構數據顯示，今年1-5月，重慶主城區住宅銷售金額排名TOP10項目中，有半數以上為核心區的項目，包括以渝中半島為原點的老城核心和以中央公園為原點的兩江新核心項目。

重慶城市風光 圖片來源：攝圖網-500643825

其中，中央公園板塊是近幾年來重慶的熱門置業板塊。中央公園于2013年建成，作為占地約2300畝、世界第三的超級公園，每個周末能引來超萬人前來休閑。

遵循“配套先行”的發展理念，中央公園板塊目前已聚齊了天街、大悅城、吾悅廣場、悠方等全國知名商業購物中心。而區域內品牌房企、明星項目云集，也是繼觀音橋板塊及金開照母山、大竹林、禮嘉板塊后，“重慶向北”第三階段的重要板塊之一，連續多年以絕對成交金額優勢領銜重慶樓市。

以區域內明星項目龍湖•云瑤玉陛為例，今年前5月共計成交金額8.08億元，位列重慶主城區住宅銷售金額TOP2。每經品房小程序顯示，龍湖•云瑤玉陛周邊1公里內有1個小學、1個醫療機構，距離最近的地鐵站中央公園站僅487米。

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與持續火了幾年的中央公園板塊不同，隨著軌道27號線建設加速、茶園-迎龍立交工程正式立項、黃桷沱長江大橋即將進入正式施工環節，茶園區域正逐步走進重慶置業人群的視線。

反映到項目上，“近段時間以來，項目來訪量明顯增加，二季度較一季度提升了60.2% ，業績增幅較波谷環比提升了36%。”重慶金科•南山項目負責人告訴《每日經濟新聞》記者，項目定位是城市山林別墅，產品涵蓋了聯排、合院等。

然而，不同于中心城區項目的熱銷，重慶郊區、縣的樓盤項目銷售情況并不理想，價格也一降再降。具體來看，克爾瑞數據顯示，5月重慶主城12個都市區商品住宅成交均價環比下跌的就有6個，其中銅梁區成交均價6499元/平方米，環比跌幅達17.98%；其次為璧山區，環比下跌9.73%。

與此同時，更遠的區域如三峽庫區城鎮群、武陵山區城鎮群等地，房價下跌幅度更大，黔江以59.51%的跌幅領銜重慶所有下跌區、縣。

成渝經濟帶城市：如何獲取成渝樓市的輻射和外溢效應

成渝地區雙城經濟圈的建設，不僅為成都、重慶兩座核心城市房地產的發展帶來了機遇，其輻射外溢效應也正在波及區域內的城市。

作為離成都最近的地級市眉山，近年來受成都“限購”政策影響，部分改善與投資群體自然而然地順流南下來到了眉山天府新區。原因很簡單：距離近、不限購、房價門檻低。在成渝雙城經濟圈建設、成德眉資同城發展、成都東部新區建設三大機遇下，眉山謀劃了一批重大項目、重點改革措施、重要政策創新，全面融入成渝地區雙城經濟圈建設。

不過受市場環境影響，今年以來眉山市場表現也并不理想。據眉山安家網數據監控中心統計， 5月份眉山2區4縣新房成交2414套，總成交面積為241425.46平方米，合同總金額為19.9億元，成交均價為8234.3元/平方米，較之去年同期分別下滑69.69%、68.64%、71.1%、7.86%。

但也有例外。如在眉山5月2區4縣商品房成交套數TOP10排行榜上，位于洪雅縣的碧桂園•城央首府以52套成交量排名全市第四名，也是洪雅唯一入圍的項目。

來源：每經品房小程序

而作為中國唯一的科技城，綿陽經濟總量常年保持四川第二，社消零總額也一直僅次于成都。

今年，綿陽市深度參與成渝地區雙城經濟圈建設，細化落實加快建設新型城鎮化引領示范區、加快建設現代高端產業集聚區等七大領域31項重點任務，積極融入成都平原經濟區一體化發展。

事實上，不少全國性的地產企業也把進軍綿陽作為參與成渝雙城經濟圈的橋頭堡。如一直堅持布一線、強二線城市的東原地產也將其印系列產品落地綿陽。

俗話說，少不入蜀老不離川。成都重慶樓市既有虹吸效應也有外溢效應。例如峨眉、樂山、青城山、黃龍等旅游名勝之地的度假避暑和養老項目，攀枝花、西昌等地的過冬避寒項目也都吸引了成渝經濟帶城市的購買力。

隨著川渝融合發展按下“快進鍵”，未來成渝地區雙城經濟圈無疑將在西部形成高質量發展的重要增長極。

成渝經濟帶除了兩極城市，位于期間的系列中小城市往往是成都、重慶兩大城市居民旅游休閑的目的地或者后花園，無論產業發展和人口流動在未來也都將繼續往核心城市遷移，這就需要“帶中城市”保持自己的城市特色，除了滿足本地剛需和返鄉置業，用良好的性價比產品或特定需求性項目滿足成渝兩市的市場外溢型需求。

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封面圖片來源：攝圖網--500643825